cedulas hipotecarias

INSTRUMENTO FINANCIERO
“CEDULAS HIPOTECARIAS”
DANIELA APONTE GARCIA
PAOLA YAMILET DUQUE
DARWIN ADOLFO TABORDA
LEON DANIEL VALENCIA
JUAN CARLOS VELASQUEZ OCAMPO
KATHERINE VELEZ
DOCENTE
LUIS GUILLERMO PIEDRAHITA ORTIZ
CORPORACIÓN DE ESTUDIOS TECNOLÓGICOS DEL NORTE DEL VALLE
CONTABILIDAD 4 SEMESTRE NOCTURNO
MERCADO DE CAPITALES
CARTAGO
2016
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TABLA DE CONTENIDO
TABLA DE ILUSTRACIONES .................................................................................... 3
INTRODUCCION ....................................................................................................... 4
CEDULAS HIPOTECARIAS ...................................................................................... 5
CARACTERISTICAS ................................................................................................. 7
RESTRICCIONES DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS ........................................... 8
TIPOS DE CEDULAS HIPOTECARIAS ..................................................................... 8
VENTAJAS DE INVERTIR EN CÉDULAS HIPOTECARIAS ...................................... 9
DESVENTAJAS DE INVERTIR EN CÉDULAS HIPOTECARIAS............................... 9
CADUCIDAD DE LAS CEDULAS HIPOTECARIAS ................................................. 10
LOS FIDIS ............................................................................................................... 11
¿CÓMO FUNCIONAN? ........................................................................................ 11
¿POR QUÉ ADQUIRIR UN FIDI? ........................................................................ 12
CONCLUSIONES .................................................................................................... 13
WEBGRAFIA ........................................................................................................... 15
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TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 CEDULA HIPOTECARIA ....................................................................... 5
Ilustración 2 CEDULA HIPOTECARIA ..................................................................... 10
Ilustración 3 LOS FIDIS ........................................................................................... 12
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INTRODUCCION
Con la presente consulta de investigación se pretende dar a conocer en qué
consisten las cédulas hipotecarias, objetivos generales a los cuales estaba encaminado
este instrumento financiero, sus características, ventajas, desventajas y que hecho
fundamento que fuera reemplazado o asimilado por otro instrumento financiero como el
que actualmente funciona en Colombia, como es el FIDIS.
Poder llegar a diferenciar los diferentes escenarios y generalidades que cumplen las
cédulas hipotecarias y los FiDis.
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CEDULAS HIPOTECARIAS
CEDULAS: proviene del vocablo latino schedŭla es el diminutivo de scheda, que
puede traducirse como “hoja de papel”. (Lee todo en: Definición de cédula - Qué es,
Significado y Concepto http://definicion.de/cedula/#ixzz4Ls5uEk2Z)
Las cédulas hipotecarias son instrumentos financieros de renta fija emitidos
exclusivamente por entidades de crédito y que se encuentran respaldados de modo
global por la cartera de préstamos hipotecarios del emisor.
Según el DECRETO 663 DE 1993 (abril 02) emanado del Presidente de la Republica
de Colombia, definía como Banco hipotecario: un establecimiento que hace el negocio
de prestar dinero garantizando con propiedades raíces, que debe cubrirse por medio de
pagos periódicos y para emitir cédulas de inversión.
Ilustración 1CEDULA HIPOTECARIA
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Su emisión está restringida a entidades de crédito oficial, sociedades de crédito
hipotecario y cajas de ahorros; el objetivo principal de emisión de este tipo de
instrumento es obtener otra fuente de mayor financiación.
Las cédulas hipotecarias tuvieron auge hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria
en 2008, con la que perdieron valor monetario y crédito social.
En Colombia el Banco de mayor representación era el BCH (banco central
hipotecario) que nació en el año 1932, con el objetivo inicial de recoger la deuda
hipotecaria a través de la emisión de cédulas hipotecarias y de recolectar bonos
emitidos por los bancos comerciales para facilitar a los deudores el pago de sus
obligaciones, financiación de vivienda.
Se autorizó al Banco Central Hipotecario a
crear la Compañía Central de Construcciones. De esa forma emprende, a través de su
filial, ahora con el pleno dominio de la propiedad territorial de las urbanizaciones, el
proceso para construir soluciones a la demanda de vivienda a todo lo largo y ancho del
país durante varios años. Así, muchas familias lograron el sueño de ser propietarias. A
diferencia del Banco Central Hipotecario, los nuevos intermediarios financieros creados
para operar la Upac (corporaciones de ahorro y vivienda) monopolizaron la captación
de depósitos a la vista, ofreciendo al ahorrador el correctivo monetario que los demás
establecimientos financieros no brindaban. Por su parte, dirigían el crédito hacia
familias de estratos medio y medio alto, condición que permitía al sistema que las
demandas represadas de crédito de esos segmentos fueran compatibles con la deuda
que contraían. Pero el mercado cambió con altas tasas de interés y ventas difíciles
llegó la debacle. La recolección de cartera, deudas que crecieron exageradamente,
motivaron al cierre del BCH y por ende tuvo consecuencias nefastas para este
instrumento financiero como era la cedula hipotecaria, que luego del cierre del BCH
fueron cedidas a otros bancos para su posterior pago. (en el año 2005, el BCH poseía
cedulas hipotecarias pendientes por cancelar las cuales fueron asumidas por el banco
Granahorrar ahora BBVA)
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CARACTERISTICAS
 Con la cédula hipotecaria nadie, ni aún el dueño del inmueble hipotecado, queda
obligado personalmente al pago de la deuda, esta es la característica principal.
 El tiempo es de medio plazo (1 y 3 años) y tienen distintas modalidades en
cuanto a tipo de interés y condiciones de amortización.
 La entidad emisora se reserva la facultad de amortizar anticipadamente parte o
la totalidad de la emisión durante la vida de la misma, de acuerdo con lo
establecido en la legislación.
 Las cédulas ofrecen un interés fijo.
 Las entidades emisoras suelen dar liquidez a estos valores, es decir, dan
contrapartida de compra o venta a los inversores, siempre que el volumen de
valores que tengan en su cartera no supere el límite legal del 5 por ciento del
volumen emitido.
 Estos títulos hipotecarios pueden ser nominativos, a la orden o al portador.
 Los préstamos que garanticen la emisión están asegurados con primera
hipoteca y no excederán del 50% del valor del inmueble gravado.
 Las cédulas hipotecarias cuentan con doble garantía: la del emisor y el derecho
preferente de los cedulistas sobre la cartera hipotecaria frente al resto de
acreedores.
 Además, existe un requerimiento legal que impide que el saldo de cédulas
hipotecarias exceda el 80 por ciento de la cartera elegible.
 No es reivindicable
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RESTRICCIONES DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS
Las cédulas hipotecarias presentan diversos inconvenientes y restricciones en su
procedimiento. Serían:

Como máximo una entidad podrá emitir el 80% de los créditos hipotecarios en
forma de cédulas hipotecarias (restando de los créditos hipotecarios los bonos y
participaciones hipotecarias ya emitidos, y aplicando a la diferencia el 80%).

Hay que tener presente en todo momento la situación de la industria constructora e
inmobiliaria, así como también las tasas paralelas y los valores de los inmuebles.

Su valor puede ser devorado por un período inflacionario de la economía, o bien,
que su cotización bursátil pueda desplomarse.
TIPOS DE CEDULAS HIPOTECARIAS
Según su garantía, existen dos tipos de cédulas:
- Cédulas hipotecarias con garantía especial: se emiten con la garantía de uno o
varios préstamos hipotecarios en concreto, que deben estar identificados.
- Cédulas hipotecarias con garantía global: están garantizadas con todos los
préstamos de la entidad financiera, a excepción de aquellos préstamos que estén
respaldando cédulas hipotecarias con garantía especial.
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VENTAJAS DE INVERTIR EN CÉDULAS HIPOTECARIAS
Las principales ventajas que proporciona invertir en cédulas hipotecarias son:
 Los valores de las cédulas hipotecarias son cotizados en el mercado secundario,
por lo que se trata de un producto financiero y de inversión que ofrece liquidez.
 Amortización: las cédulas pueden amortizarse en un periodo entre 1 y 3 años.
 Liquidez: se trata de un producto financiero y de inversión con gran liquidez.
 Seguridad: las cédulas hipotecarias conllevan un riesgo limitado.
 Comisiones: la mayoría de las entidades financieras no cobran comisiones al
inversor al invertir en cédulas hipotecarias.
 Que es un riesgo sistémico afecte el valor de dicho título (inflación, tasas de
interés, entre otros).
DESVENTAJAS DE INVERTIR EN CÉDULAS HIPOTECARIAS
Entre las principales desventajas que existen al invertir en cédulas hipotecarias se
encuentran:
 Riesgos: los mayores riesgos para este tipo de productos están asociado al
riesgo de subidas de los tipos de interés o a una posible inflación que haga
perder una parte de la inversión.
 Rentabilidad: se suele emitir a tipo fijo con cupo anual, aunque también existen
emisiones a tipo variable.
 Cédulas hipotecarias de riesgo más alto: las hipotecas de alto riesgo llamadas
subprime son emitidas por bancos americanos que conllevan un alto riesgo.
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Ilustración 2 CEDULA HIPOTECARIA
CADUCIDAD DE LAS CEDULAS HIPOTECARIAS
Debido a la evolución del mercado y al auge de nuevos mercados y la creciente
inquietud de los inversionistas de incrementar sus rentabilidades, aparecen los
inversores con nuevas y novedosas tácticas de inversiones, entre las cuales sobresale
los FIDIS, que son una mutación de las cedulas hipotecarias, las cuales ya no tienen
tanto resplandor como antes.
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LOS FIDIS
Los fidis (Figura Internacional de Derechos Fiduciarios Inmobiliarios) son
participaciones en un fideicomiso (Patrimonio autónomo administrado por una sociedad
Fiduciaria autorizada por la Superintendencia Financiera), permite convertirse en un
propietario de una parte de un proyecto inmobiliario. Donde se realiza una inversión
inicial de entre el 10 y el 20% del valor total y se siguen realizando pagos mensuales
que se extienden durante el tiempo requerido para la realización del proyecto.
¿CÓMO FUNCIONAN?
El promotor del proyecto aporta al inmueble donde se ha de construir el proyecto al
fideicomiso y gestiona los permisos y licencias para el proyecto.
También se vincula a los participantes (Los que adquieren los derechos fiduciarios),
quienes entregan los recursos para su participación a la fiducia que administra de
manera independiente en una cartera colectiva administrada por esta.
En caso de que no se pueda dar inicio al proyecto, los participantes recibirán los
recursos obtenidos más los rendimientos generados por su inversión.
Los FiDis son participaciones en un bien inmueble: al comprar uno, usted
literalmente se hace dueño de una fracción del inmueble y su rentabilidad dependerá
directamente de la explotación de éste*. Por ejemplo, si usted compra FiDis en un
hotel, la rentabilidad dependerá del número de noches al año en que se renten las
habitaciones y del precio que se cobra por noche, menos los gastos de operación.
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¿POR QUÉ ADQUIRIR UN FIDI?
 Se trata de una inversión a bajo precio y plenamente accesible para todo tipo de
inversionista.
 El sector inmobiliario presenta una mayor estabilidad a largo plazo, que otras
formas de inversión.
 El dinero invertido en FiDis es manejado por una fiduciaria, a su vez vigilada por
la Superintendencia Financiera de Colombia, lo que ofrece mayor seguridad.
 En Colombia, los FiDis de Hotel están exentos del impuesto de renta durante
treinta años, lo que se traduce en mayor beneficio para los inversionistas.
Ilustración 3 LOS FIDIS
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CONCLUSIONES
Después de un arduo trabajo de consulta e investigación podemos llegar a varias
acotaciones con respecto a las cédulas hipotecarias.
Estos en el año 2008, se veían como una gran alternativa de inversión, el sector
construcción era uno de los mayores aportantes al crecimiento económico de País,
pero como toda inversión, tenía riesgos a mediano y largo plazo. Uno de los mayores
enemigos era los riesgos sistémicos tales como la inflación y las tasas de interés, las
divisas y la falta de liquidez de los bancos que podían emitir estos títulos valores.
Estos riesgos repercutían en la recolección de cartera y atrasos de pagos a los
inversionistas. El inversionista a la hora de negociar sus cedulas hipotecarias podría
correr el riesgo de que el valor invertido podría verse afectado por los índices
inflacionarios, que a largo plazo esas inversiones podrían perder valor en el tiempo.
Debido a estas múltiples circunstancia los inversionistas se abstienen de adquirir
este tipo de inversión, ya que puede ser un alto riesgo a poco beneficio de interés, ya
que, al ser un interés fijo por el plazo asignado, el riesgo es más alto y no compensa
con los intereses pagados por la entidad regulada. Las ventas de inmuebles por parte
del sector construcción, evidenciaban la terrible situación por la que atravesaban.
El difícil recaudo, y tomar posesión de bienes en garantía, no garantizaban la
liquidez inmediata de una entidad.
En este momento en Colombia, se ve con buenos ojos, la inversión en fidis, ya que
es respaldada por una fiducia, no se necesita una inversión demasiada alta y cualquier
persona lo puede hacer, haciéndose propietario de una parte del proyecto de
construcción u obra que se esté fomentando. El inversionista se hace propietario, gana
dividendos, gana por revalorización, y puede ejercer hasta para vivir en él.
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Ejemplo más claro en la actualidad, pasa con el complejo BD Bacatá Bogotá Down
Town, el proyecto inmobiliario más grande del país.
“El auge de la construcción en el país ha convertido a los derechos fiduciarios *FiDis
en una excelente alternativa ya que permite al inversionista adquirir un derecho sobre
un conjunto de bienes conocido como fideicomiso.
ESPECIALES COMERCIALES
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¿Qué son cedulas hipotecarias? No solo Economía. Recuperado el 03 de octubre
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