La segunda globalización en Buenos Aires

Transcripción

JUNIO 2009
Informe sobre Puerto Madero, el barrio más joven de la ciudad
La segunda globalización
en Buenos Aires
INFORME
ESPECIAL
Editorial
Perfil de un joven brillante
Q
uienes viven en Puerto
Madero desarrollan,
rápidamente, un fuerte sentido de
pertenencia. Los que trabajan allí,
por su parte, contemplan con una
indefinible sensación de privilegio
las láminas de agua de los diques que enmarcan las ventanas de sus
oficinas - o el horizonte del río en
formato Panavision.
Sin ninguna duda, el nuevo barrio
se ha convertido en un símbolo de
poder y dinero; un lugar al que
muchos miran como una
aspiración, una meta a conseguir,
y que algunos critican, ácidamente,
desde perspectivas en general
ideológicas.
Sus imágenes, ya inconfundibles
para los porteños, dan la vuelta al
mundo por el ciberespacio,
encolumnadas detrás del Puente de
la Mujer; una bella construcción
que algunos fanáticos imaginan
destronará al Obelisco como icono
de Buenos Aires.
La lista de personas y empresas que
miraron a largo plazo desde el
sector privado, e hicieron un
aporte valioso para que
Puerto Madero fuera posible, es
extensa.
Creemos que no pueden dejar de
mencionarse, entre otros,
a Moisés Khafif, Eduardo Elsztain
(IRSA), Carlos D. Schargorodsky,
Julián R. Ganzábal (Obras
Civiles S.A.), Saúl Liberman,
Santiago Soldati (Comercial del
Plata), Alberto Fernández Prieto,
la familia González, los hermanos
Caputo y Alan Faena.
En este informe tratamos de
acercar datos que nos parecen
valiosos para obtener una
fotografía de esta flamante
realidad, dentro de un sencillo
marco conceptual e histórico que
el público a veces no conoce.
Agradecemos a la Corporación
Antiguo Puerto Madero por la
información que proveyó ante
preguntas puntuales, que sumamos
a la elaborada con investigaciones
propias.
Luis J. Ramos
Diego J. Cazes
Divisiones de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios: Oficinas - Industrias - Locales - Residencial - Emprendimientos - Hoteles - Campos - Tasaciones
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados.
0|
INFORME
ESPECIAL
Puerto Madero
La segunda globalización en Buenos Aires
E
l Puerto Madero original fue
una consecuencia lógica de la
globalización comercial que se vivió a
fines del siglo XIX. El actual, surge
como una expresión de la que está
ocurriendo desde fines del siglo XX.
Su estilo tiene grandes semejanzas
con el perfil de otras zonas del
planeta, que se parecen entre sí.
En su look, propio del primer
mundo, penetran a veces realidades
que recuerdan las problemáticas
propias de Latinoamérica (como la
proximidad de una villa de
emergencia, o las aglomeraciones
de puestos de venta informal en la
Costanera Sur durante los fines de
semana). Pero en la mayor parte de
su extensión Puerto Madero luce
atractivo y fotogénico, como una
estrella de cine llena de glamour.
En sus calles no existe la polución
visual, ni sonora. Todo es limpio
y ordenado. La inseguridad
prácticamente no existe: Prefectura
destina 200 efectivos y los ojos
vigilantes de 35 cámaras de televisión
para la prevención full time del
delito. Los 1.700 millones de
dólares invertidos hasta ahora por
el sector público y privado, se
notan. Se calcula que hacia fines de
2010, cuando esté finalizando la
construcción de todos los proyectos,
las inversiones redondearán los 2
mil millones.
Esta realidad premium porteña, se
inscribe dentro de una tendencia
mundial que se extendió en los '80.
Suman decenas las ciudades que
encararon procesos de este tipo.
Sólo para señalar algunas, puede
citarse a Barcelona, Rotterdam,
Docks en Alicia Moreau de Justo.
Nueva York, Sydney, Londres
y Ciudad del Cabo.
Extensas áreas portuarias, devenidas
en Cenicienta por la obsolescencia
de sus sistemas de funcionamiento,
volvieron a nacer transformadas en
princesas, bajo la forma de barrios
de alto nivel con prestaciones múltiples.
Puerto Madero
luce atractivo y fotogénico,
como una estrella de cine
llena de glamour
La irrupción de los “containers”
fue, muchas veces, uno de los
detonadores más importantes del
cambio - no el único - porque la
flexibilidad que introdujo su uso
tornó innecesarios, rápidamente,
a los clásicos galpones para el
almacenamiento de mercaderías.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2009 / Especial Puerto Madero: La segunda globalización en Buenos Aires
Todos los proyectos avanzaron hacia la
reconversión de los antiguos puertos,
para configurar un mix de edificios
empresarios, residenciales,
comerciales y culturales; construidos
o reciclados según un plan maestro.
La idea: agregar valor y mejorar la
imagen de cada metrópoli,
convirtiéndola en un emblema de la
modernidad; un espejo en el cual
desaparece la ciudad abigarrada
y nerviosa, para dar lugar a una
realidad físicamente impecable, más
calma y liviana.
En varios casos, los puertos son una
pieza aparte de las ciudades.
Y pueden decidir, o no, vincularse
con ellas. Puerto Madero, en
cambio, es el frente natural de agua
de la ciudad, del mismo modo que
Nápoles, Baltimore, Barcelona,
Toronto, Génova, Amberes o Marsella.
ANEXO
02
INFORME
ESPECIAL
La historia de Puerto Madero
El ingeniero Huergo, proponía un puerto
de dársenas abiertas, en “peine”.
1908: se llama a concurso para la
ampliación del Puerto.
1962: se dota a la ciudad de un
Parque Recreativo Central de 400
has. en el área de Puerto Madero.
Eduardo Madero, ideó un diseño de
diques cerrados, intercomunicados.
1855: se inició frente al centro histórico
de la ciudad, la construcción de la
Aduana Nueva, diseñada por el ingeniero
inglés Eduardo Taylor.
1850
1882: prevalece el proyecto de
Madero, aprobado por el Congreso
Nacional.
1870
1876-1886: dos propuestas rivalizaron
para llevar adelante sus proyectos.
1870: a medida que el comercio de
ultramar se iba incrementando, se
hacía perentoria una solución al
tema portuario.
1890
1985: la Facultad de Arquitectura
Diseño y Urbanismo -FADU- de la
UBA, redefine pautas proyectuales
para Puerto Madero.
1940: Plan de Le Corbusier: Propone
la prolongación del eje de Avenida
de Mayo hasta una isla artificial,
como centro de negocios.
1910
1930
Se incrementa el comercio internacional
en un grado exponencial. Puerto Madero
resulta obsoleto.
Las obras se inauguraron en 1889,
con la presencia de Carlos Pellegrini.
1950
1970
1990
El ingeniero Juan Briano proyecta
dársena dentiformes.
1990: el equipo liderado por
J. Busquets y J. Alemany presenta el
Plan Estratégico para la reconversión.
El paisajista francés Jean Claude Nicolas
Forestier diseña el Paseo Costanera Sur.
1989: se creó la Corporación Antiguo
Puerto Madero.
Entre 1918 - 1925: se construyó el
Puerto Nuevo
2010
2010: finalización de las obras.
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.
Construido a fines del siglo XIX
según el modelo cerrado de
“recintos de agua” (como Le Havre,
o Liverpool) en contraposición al
modelo de “peines abiertos”, sus
características permitieron, cien
años después, el desarrollo de
grandes proyectos de intervención
urbanística, creando espacios
verdaderamente singulares.
Con un total de 170 Ha. - de las
cuales 40 Ha. corresponden a los
espejos de agua de los diques –
Puerto Madero está incorporado
a la familia de los emprendimientos
importantes a nivel global. Debe
mencionarse que los Docklands de
Londres, uno de los de mayor
tamaño, supera las 800 Ha.
La ciudad-puerto cuenta con 16
km. de costa. Pero sólo 2,5 km.
(frente al Aeroparque) brindaban
un balcón franco al río.
Como operación urbanística, pues,
Madero ha triplicado el frente
costero de Buenos Aires. La costa,
sin embargo, en el área central, se
ha desplazado 2,5 km. aguas
adentro de su posición original
junto a la actual Plaza Colón.
Entonces el Río de la Plata, imponente
pero lejano, se convierte en un
atributo lujoso de las nuevas torres. Un
paisaje que actúa como telón de fondo
de un fantástico experimento urbano.
Ellos diseñaron el plan estratégico que
serviría de piedra angular para llamar
a un concurso, que contó con la
participación de los mejores estudios
profesionales del país.
Con un total de 170 Ha. - de las
cuales 40 Ha. corresponden a los
espejos de agua de los diques –
Puerto Madero está incorporado
a la familia de los
emprendimientos importantes a
nivel global
Con el viejo Puerto Madero
desactivado, los planes para su
reutilización se sucedieron sin éxito
desde 1925. Los galpones quedaron
vacíos - algunos ocupados por
intrusos - y escindidos de la trama
urbana. La expansión administrativa
y comercial se orientó hacia el
norte, y barrios como San Telmo,
Barracas y La Boca quedaron relegados.
Los especialistas coinciden, en
general, en que uno de los grandes
aciertos fue la decisión del modelo de
gestión, que dio origen a la
Corporación Antiguo Puerto Madero
(1989), integrada por la Nación y la
Ciudad de Buenos Aires. Esta sociedad
debía financiarse por sí misma,
generando recursos con la ejecución
del proyecto de reconversión. En 1991
lanzó, con gran aceptación entre los
inversores, la primera licitación.
Pasado más de medio siglo, los
catalanes Joan Busquets y Joan
Alemany dieron el primer puntapié
para iniciar la reconversión,
convocados por el Gobierno de la
Ciudad.
Se comenzó a trabajar por el sector
oeste, donde se suceden los 16
galpones de los cuatro diques a
intervalos regulares, en dirección
norte-sur y en una extensión de más
de 2,5 km.
Muerte y resurrección
Vista aérea del puerto.
ANEXO
03
INFORME
ESPECIAL
¿Dónde está Wally?
ANEXO
04
BALTIMORE
INFORME
ESPECIAL
¿Dónde está Wally?
BARCELONA
DURBAN
GÉNOVA
AMSTERDAM
SIDNEY
HAMBURGO
LONDRES
LIVERPOOL
PUERTO MADERO
MONTREAL
GLOUCESTER
Con humor, pueden advertirse las semejanzas
de las zonas portuarias reconvertidas en el mundo.
NUEVA
YORK
ROTTERDAM
MARSELLA
ANEXO
05
INFORME
ESPECIAL
Paralelos a la costa, siguen siendo una
expresión contundente de la
arquitectura del funcionalismo inglés
en el país, cuya inconfundible
construcción de ladrillos rojos se
realizó entre 1900 y 1905.
En 1998 se inauguró el primer edificio
corporativo de la zona, la torre
Telecom, situada en la cabecera
noroeste del Dique IV y realizada bajo
proyecto del estudio norteamericano
Kohn, Pendersen, Fox. Al año
siguiente, tuvo su contrapunto en la
cabecera sur con la inauguración
del edificio Malecón.
En una marcha sin pausas, Puerto
Madero llegó a la crisis de 2001 con
casi 380.000 m2 construidos de
oficinas y comercios. En residencial,
la cifra orillaba los 240.000 m2,
mientras otros 140.000 m2 alojaban
usos diversos (hoteles, museo,
iglesia)
El barrio tiene una población
estable de 12.896 personas.
Por motivos de trabajo llegan
diariamente otras 36.352
Es necesario considerar esa fecha,
porque a partir de allí hubo un
reacomodamiento de los
desarrolladores frente al nuevo
escenario que planteó la situación
económica.
Paseo junto a los Docks. Madero Oeste.
Las crisis de acá y de allá
Hacia 2001, a más de una década
del lanzamiento, los habitantes de
los edificios residenciales ascendían
a 1.756, y los dedicados a actividades
comerciales, a 23.510.
Pero cotejando en 2009 esa
relación, las cifras muestran que la
proporción creció a favor del sector
residencial. Hoy, existe una
población estable contabilizada de
12.896 personas. En tanto, por
motivos de trabajo, a diario llegan
36.352 personas (sin sumar otras
11.000 vinculadas a la actividad
universitaria de la UCA).
Para explicar esta variación hay que
retroceder al corralito y la crisis
subsiguiente. La inestabilidad
económica e institucional retrajo la
demanda de espacios corporativos, al
tiempo que la oferta de
emprendimientos, iniciados a fines de
los ’90, era abundante. El momento
marcó un punto de inflexión a favor
de los proyectos de departamentos de
Serie histórica de la construcción en Puerto Madero
2.500.000
2.155.069
2.000.000
2.248.720
1.908.894
en m2 acumulados
1.578.859
1.500.000
1.286.848
1.000.000
755.675
923.105
859.085
1.121.884
1.003.499
597.718
500.000
35.731 95.806
0
215.480
162.017
254.494
321.960
471.379
358.756
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*2010*
ANEXO
06
INFORME
ESPECIAL
Valores de venta: departamentos en Puerto Madero vs. otros barrios
(en U$S/m2) 2009
7.000
6.000
6.000
5.000
3.600
4.000
3.000
2.000
3.750
2.800
1.950
1.000
4.750
4.200
1.800
1.650
4.000
3.500
3.150
3.300
2.400
3.500
3.150
3.500
2.800
2.100
2.000
3.500
2.800
3.000
1.800
0
B a rrio No rte
P a le rm o
R e c o le ta
M a de ro Es te
M a de ro Oe s te P a le rm o C hic o
C o rre do r
Libe rta do r
C o rre do r Alve a r
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
alta gama, que se multiplicaron. En
2002, se inauguraba el Complejo “El
Faro”, 57.190 m2 de obra en sus dos
torres, de 46 pisos y 170 metros de
altura. Ya estaban concluidos Santa
María del Puerto y Madero Plaza, entre
otros emprendimientos.
A partir de la devaluación de aquél
año difícil, el metro cuadrado
residencial se ofrecía a u$s 1.700,
un precio que resultaba casi una
ganga comparándolo con los valores
internacionales. Esto atrajo
a inversores extranjeros, en especial
de origen español, inglés e italiano.
La construcción de viviendas se
transformó en una opción
sumamente atractiva para invertir,
siendo numerosos los emprendimientos
que se reformularon para atender un
negocio que sumaba buena
rentabilidad y una mayor velocidad de
giro (entre dos y tres años) corriendo
así con ventaja frente a los proyectos
de oficinas, mayoritariamente de
renta. En éstos, los capitales
requieren ser inmovilizados durante
un plazo mayor.
En 2005, el metro cuadrado
promedio de pisos y departamentos
llegaba a u$s 2.400; en 2006,
a u$s 2.600. Muchos compraron
apostando a esa suba constante,
y los aumentos ocurridos hasta
2008 confirmaron su decisión. El
porcentaje de adquirentes locales
y extranjeros quedó conformado en
una relación de 70 a 30,
aproximadamente.
Hoy, en Madero Este, el promedio
oscila en u$s 3.800 por metro
cuadrado. Este número sólo es
superado por los promedios de
Palermo Chico (u$s 4.750) y está
casi a la par de casos puntuales en el
corredor de Avenida Alvear.
En tanto, la relación de
inversionistas vs. “compradores
usuarios” es de 60 por ciento
contra un 40. El significado de este
dato en el movimiento cotidiano de
la zona es importante: pese a estar
comercializados en su totalidad,
numerosos emprendimientos
mantienen una baja ocupación
efectiva.
En 2002 el m2 residencial se
ofrecía a u$s 1.700, una ganga en
comparación con los valores
internacionales
Si muchos de estos inversores
optaran por colocar sus
departamentos en alquiler, la
población de residentes estables
del área podría duplicarse en poco
tiempo, aún si se mantuviera un
volumen en torno al 20% de las
unidades para un uso sólo ocasional.
ANEXO
07
INFORME
ESPECIAL
Anatomía del glamour
Distribución de la superficie cubierta por rubro
RESIDENCIAL
Valores de venta, departamentos premium
5.000
3.750
3.800
3.600
3.000
4.200
4.200
4.050
4.000
3.500
Universidades
y colegios
4.600
4.500
4.500
Centros comerciales
Hoteles
3.800
3.475
3.400
3.200
2%
4%
7%
Residencial
Oficinas
41%
44%
2%
Resto
RETAIL
2.500
Rubros dominantes
2.000
1.500
49%
Gastronomía
1.000
2%
3%
Almacenes
500
0
Navegación
Le Parc Madero Le Parc Palermo Chateau Libertador Chateau Madero
3%
Farmacias
Concesionarias
Kioscos
3%
4%
5%
Muebles
Indumentaria
Bancos
7%
8%
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
Principales edificios residenciales construidos
1
45.000
41.000
150
180
185
168
153
34.000
100
31.000 31.000
150
105
9
Madero
Center II
Madero
Center III
42
Gastronomía
Zona Este
10
9
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Corporación Antiguo Puerto Madero
42%
58%
Av. 9 De Julio
800
690
900
5.400 4.800 4.200
3.400 3.393 3.393
2.000 1.700 540
480
420
340
330
330
2.500
5.000
Av. Madero
A.M.de Justo
Av. Ing. Huergo
01
9.183
Av. L.N. Alem
01
D1
1.800
0
30
so
an
J.M PF
Y
m
de
o
Se
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15
de
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15
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M.
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Ed
ml
i
Da
de
r
Se
Su
os
lon
rte
Co
No
os
lon
Co
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Clarín
D2
05
02
D 3 03
D4
04
06
Dársena
Norte
6.900
Av. Córdoba
7.800
Florida
Paseo Colón
18.500
17.000
Av. Corrientes
20.000
14.000
Perú
Av. De Mayo
25.000
Av. Independencia
Autopista 25 De Mayo
56.250
Empleados
Superficie cubierta (m2)
1.400
Gastronomía
Zona Oeste
UBICACIÓN. Focos principales
Edificios de oficinas AAA construidos
1.000
Total
locales: 90
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
OFICINAS
9.300
Total: 6
Restaurantes, bares y cafés
41
Forum
9
42
Torre
Le Parc III
9
42
Torre
Le Parc II
9
45
Torre
Le Parc I
9
Madero
Center I
45
Bayres
Madero II
Torre
El Mirador
Torres
El Faro
9
Terrazas
del Dique
24
9
46
Madero
Center IV
46
Bayres
Madero I
30
1
150 150
21.180
45
Madero
Plaza
50
31.000
26.250 26.250 26.250 26.250
23.000
Torres
River View
0
153
1
Torres
Renoir I
200
43.000
3
Casinos
250
51.000
Centros de
información turística
57.190
Salas de
espectáculos
Cantidad de pisos
Departamentos (en cantidad)
Superficie cubierta (m2)
293
259
Cines, teatros y esparcimiento
Complejos
de cines
306
Reserva ecológica
01 UCA
04 Hilton Buenos Aires
02 Fragata Sarmiento 05 Estación P. Madero
03 Puente de la Mujer 06 Torre Telecom
ANEXO
08
INFORME
ESPECIAL
Valores promedio para departamentos nuevos en Puerto Madero
(en U$S/m2) Serie temporal 1999-2009
4.000
3.750
3.750
3.150
3.150
3.500
3.000
Puerto Madero este
Puerto Madero oeste
2.700
2.500
2.775
2.600
2.550
2.465
2.450
2.200
2.175
2.000
1.925
1.700
1.500
1.800
2.875
2.350
1.965
1.600
1.090
1.000
500
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Los grandes protagonistas que
apostaron por Puerto Madero
(principales empresas desarrolladoras)
-Caputo S.A.
-Creaurban Desarrollo Inmobiliarios
-Dypsa S.A.
-Faena Group
-Fernández Prieto & Asociados
-Grupo Farallón
-Grupo FSA
(First South American Investments)
-Grupo Madero Este
-Germán Neuss
-IRSA
-Obras Civiles S.A.
-Perelmuter S.A.
-Raghsa
-Sociedad Latinoamericana de
Inversiones S.A.
-YAR Construcciones S.A.
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios y datos de
la Corporación Antiguo Puerto Madero.
Por otra parte, será conveniente
seguir con atención las decisiones
de este grupo numeroso de
propietarios-inversores. La crisis
internacional ha fijado, por el
momento al menos, un techo para
el crecimiento de los valores.
De los 2.100.000 m²
construidos,
41% son edificios residenciales,
44% oficinas y locales,
y 15% hoteles, museos y la única
iglesia
Si bien la calidad de la zona y de los
productos, y su valoración en la
escena internacional son motivos
valederos para mantener las
posiciones actuales, un eventual
desplazamiento generalizado hacia
opciones de mayor liquidez podría
impactar en el mercado,
induciendo un reacomodamiento
de los precios.
Hasta fines de 2008 el crecimiento
de los valores había seguido una
marcha ascendente, y lo que ahora
se pide por metro cuadrado de
vivienda, en la banda más alta de
los promedios, recorta gran parte
de la ventaja competitiva que
existía respecto a otras ciudades del
planeta hasta el advenimiento de la
crisis mundial del año pasado.
Comparaciones y preguntas
Los metros cuadrados construidos
en Puerto Madero llegan en 2009
hasta los 2.100.000, de los cuales el
41% corresponde a edificios
residenciales y un 44% a oficinas
y locales, en su mayoría
gastronómicos, de alto nivel. El
resto son hoteles, museos, el Yatch
Club, y la única iglesia.
ANEXO
09
INFORME
ESPECIAL
CENTRO DE NEGOCIOS
Puerto Madero es la expresión local de
la economía globalizada. No es casual
que se parezca a tantas zonas portuarias reconvertidas de alrededor del
mundo. De hecho, en sus formas
arquitectónicas y de gestión, así como
en su dinámica inmobiliaria, aparece
más vinculado a ese marco externo que
a las realidades del mercado local.
Articulado naturalmente con los
sectores más representativos del Área
Central de Negocios (Catalinas, Plaza
Roma, la city financiera), Puerto Madero
ha respondido con claridad a los objetivos
de actualizar y expandir la oferta de
espacios destinados a usos corporativos.
La concurrencia entre este rol y su
localización, no podía ser más adecuada.
Como un sitio donde la globalización
planta sus banderas, Puerto Madero
resulta sin duda un punto preferencial para
las compañías que buscan un plus de
imagen y visibilidad, además de las
comodidades y servicios acordes a los
estándares internacionales.
En la región, son pocas las alternativas
que satisfagan esa necesidad. No en
vano son numerosas las firmas que,
estando entre las de mayor facturación
del país, tienen sede en el barrio,
acompañadas por decenas de empresas
de servicios especializados. Estas
últimas, no por casualidad, son las que
integran el núcleo más dinámico de la
nueva economía.
De las 10 empresas que más facturan en Argentina*, 3 tienen su sede en Puerto Madero
160
160 mts / 36 pisos
Otras compañías
localizadas en Puerto Madero*
140
120
100
80
69 mts / 15 pisos
60
40
33 mts / 11 pisos
20
0
Edificio YPF/Repsol
Edificio TELECOM
MASTELLONE
NEXTEL
CAMUZZI
ENARSA
GALENO LIFE
TECHNIT
MAPFRE
CASINO BS.AS.
3M
(57º)
(86º)
(95º)
(98º)
(121º)
(123º)
(205º)
(319º)
(342º)
Edificio Terrazas del Yacht
(Dreyfus)
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. * Ranking de facturación de empresas en 2008 según revista Mercado.
Considerando las posibilidades
turísticas del lugar, llama la atención
que la oferta de alojamiento, a través
de los hoteles Hilton, Madero
y Faena, llegue sólo a las 720
habitaciones.
El valor de un hotel de la misma
cadena en Buenos Aires,
es casi un 35% mayor que su par
de Londres
Faena Hotel + Universe
Concluida la construcción del St. Regis,
se sumarían otras 150 habitaciones a la
oferta. Por su parte, el Grupo Sutton
(Alvear Palace) estaría iniciando la
construcción de un hotel de 150
habitaciones en el Dique 3, en el mes de
octubre. Más allá de las contingencias
actuales, a mediano plazo la zona
parece destinada a captar un público
selecto cada vez más numeroso.
También el cotejo de los precios de
los hoteles locales con los
internacionales ofrece cifras para el
análisis de los expertos. Comparando
las tarifas de un mismo hotel (el
Hilton) respecto de sus similares de
Sydney y los Docklands, la habitación
ANEXO
10
INFORME
ESPECIAL
en Buenos Aires, a u$s 279, supera
ampliamente a los nombrados, que
la ofrecen a u$s 197 y u$s 182,
respectivamente.
Aunque suene extraño, el índice
“Big-Mac” elaborado por The
Economist, indica que una
hamburguesa cuesta en Gran
Bretaña exactamente lo mismo
que en Argentina. Sin embargo,
nótese que el valor del mismo
hotel en Buenos Aires es casi
un 35% mayor que su par de
Londres.
orientarse a generar volumen,
sobrecarga el precio de los productos
más demandados de cada línea.
u$s 854, en tanto que en sus
similares de Sidney y Londres, los
valores alcanzan los u$s 527 y u$s 539
semanales, respectivamente.
Con una población instalada de
buen nivel adquisitivo, pero aún
escasa, muchas actividades no
alcanzan todavía masa crítica para
su desarrollo.
El alquiler semanal promedio de
una unidad de 2 ambientes, (las
más requeridas por el mercado) en
las áreas portuarias reconvertidas
de Buenos Aires se ubica en
El alquiler semanal promedio de
una unidad de 2 ambientes, se
ubica en u$s 854
Algo semejante ocurre con los
alquileres temporarios de
departamentos amoblados para
turistas, vinculado -tal vez- a una
política comercial habitual en
nuestro medio, que en lugar de
Hotel Hilton, Dique 3.
Hoteles en Puerto Madero
Valores promedio del Hotel Hilton Puerto Madero. Cantidad de habitaciones disponibles en Puerto Madero*
Comparación con Sidney y Londres
450
(habitación single/doble en U$S por día + tax)
418
Total de habitaciones: 1.020
400
300
350
282
300
250
197
200
250
182
150
150
100
100
150
150
105
50
50
0
0
197
200
Hilton
Puerto Madero
(Argentina)
Hilton
Darling Harbour
(Sidney)
Hilton
Docklands
(Londres)
Faena Hotel
+ Universe
Hotel Hilton
Hotel Madero
St. Regis
(inauguración 2010)
Futuro Hotel
del Grupo Sutton
(Alvear Palace)**
* Todos los hoteles tienen la categoría 5 estrellas, excepto el St. Regis que será de 6 estrellas.
** El Grupo Sutton iniciaría las obras en octubre de 2009.
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios
ANEXO
11
INFORME
ESPECIAL
Pese a ser un sitio con posicionamiento
propio a escala global, la escasa
cantidad de caminantes que
transitan por sus calles lleva a que
el alquiler de un local en Madero,
cueste la mitad que en los
principales focos comerciales
de la Capital Federal.
stock de metros destinados a
oficinas se mantuvo prácticamente
estable, incorporando en el
quinquenio la misma superficie
que, durante los 10 años anteriores,
introducía cada año.
De acuerdo a los proyectos en
marcha, el stock acumulado de
Puerto Madero a finales de esta
década, alcanzaría los 660.000m2
Ello brinda una oportunidad
excepcional, sin duda, para quien
-anticipándose a su consolidaciónresolviera hoy tomar posiciones con
sentido estratégico en una verdadera
vidriera al mundo.
El alquiler de un local cuesta la
mitad que en los
principales focos
comerciales
de la Capital Federal
Por su parte, la cantidad de m2 de
oficinas en Madero creció a ritmo
constante entre 1992 y 2002,
incorporando un promedio
cercano a 38.000m2 /año. Tras la
crisis, durante el periodo 2002-2006
y mientras avanzaban a paso
acelerado las torres de viviendas, el
de espacios para uso corporativo,
concentrados en especial en los
Diques I y IV.
Locales Forum. Dique 4.
Serie histórica. Evolución valores de alquiler locales, por mes U$S/m2
Puerto Madero vs los principales focos comerciales (2000-2009)*
120
100
Puerto madero
Florida
Sta Fe y Callao
Sta Fe y Cnel Diaz
Cabildo y Juramento
Rivadavia y Acoyte
99
80
74
67
62
70
69
60
54
45
40
50
45
46
37
29
20
13,3
10
21
14
13
10
22 21
19
15
13
37
33
31
24,5
80
80
80
70
65
60
54
50
70
65
63
60
70
65
63
60
70
65
63
60
33,4
35,3
75
65
60
58
55
35
30
30
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
* Valores promedio para locales de hasta 200 m2 en pleno foco.
ANEXO
12
INFORME
ESPECIAL
Distantes de los valores de los ’90,
y tras haber alcanzado el rango de
los 30 u$s/m2 en 2008, los valores
de renta de las oficinas han tenido
un reacomodamiento cercano al
17%, ubicándose actualmente en el
orden de los 25 u$s/m2,
promediando las AAA y A.
pero al mismo tiempo, tiene una
proporción mínima de espacios
culturales. En este rubro, los citados
puertos del exterior cuentan con
unas 15 propuestas, cada uno, de
museos y centros de actividades, lo
que genera un movimiento
constante de público muy diverso.
Las partes y el todo
Si bien en Madero restan aún
sectores por construir, la tierra ya
está toda adjudicada y los grandes
proyectos anunciados tienden, en
general, a consolidar el perfil del
área, más que a transformarlo. Hay
que mirar en una escala más
acotada, en todo caso, para
anticipar algunas diferencias
respecto a lo que vemos hoy día.
Un factor valioso para consolidar la
dinámica de los sectores urbanos, es
la diversidad de funciones que se
disponen en ellos. También en esto,
Madero presenta aspectos que
hablan de esa etapa de “maduración”
que le resta transitar.
Su mix de usos actual difiere
bastante de lo que puede observarse
en Londres o Sidney. Nuestro barrio
cuenta con una cantidad de ofertas
gastronómicas que llegan a
duplicar la de Docklands (cuya
superficie es cuatro veces mayor),
Edificio Telecom.
Los valores de renta de
las oficinas
se ubican actualmente
en un promedio de u$s 25 / m2
Alquiler de oficinas en Puerto Madero. Valores promedio
Categoría AAA y A (en U$S / m2) Serie temporal 1997-2009
45
40
38
35
36
34
32
30
30
27
25
23
24
25
21
20
18
15
10
10
11
5
0
1997
1987
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios y datos de la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.
ANEXO
13
INFORME
ESPECIAL
Distribución actual de la superficie cubierta en Puerto Madero, por Dique
Oficinas, residencial, hoteles y otros (en m2)
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
Dique I
Dique II
Dique III
Dique IV
Oficinas
389.020
33.100
138.071
360.160
Residencial
39.354
406.284
360.733
50.000
Hoteles
0
78.732
72.100
12.142
Iglesias
0
973
0
0
Centros comerciales
0
0
36.700
0
Universidades ycolegios
0
0
91.422
3.630
Museos
0
0
0
7.150
Yacht Club
0
0
0
2.000
En “sólo” 18.000 m2 de
construcción, la propuesta “Madero
Walk”, por ejemplo, prevé para 2010
un conjunto de facilidades para
embarcaciones deportivas, a lo que
sumaría un paseo comercial con
gastronomía, hotelería boutique,
museo y espacios culturales, todo
dispuesto esencialmente sobre el
agua de los diques I y II. Más allá de
las polémicas, la iniciativa presenta
dos rasgos destacables: retoma, por
una parte, el carácter náutico del
área portuaria; y por otra, tal como
en el paseo junto a los docks, la
gente y el espacio público vuelven
a ubicarse como foco de la acción
urbanizadora.
Considerado como un todo, Puerto
Madero cuenta aún con flancos por
cubrir, como su oferta educativa, el
equipamiento comercial o la
dotación de transporte público que
termine de unirlo con el resto de la
trama urbana.
Deportiva, o la reconversión del perfil
de los barrios del sur y su vinculación
con el área central.
Aún falta, por ejemplo, que el Tren
Liviano del Este, con un corto
recorrido paralelo a la Av. Moreau de
Justo, concite el interés masivo de los
potenciales usuarios. Ello debería
ocurrir con la concreción de las
extensiones planificadas hacia el norte
(Retiro) y el sur (La Boca).
Es justamente el extremo sur de
Puerto Madero el que podría operar,
en un futuro cercano, como un
poderoso articulador funcional
y espacial, impulsando una sinergia
capaz de transformar a una zona muy
vasta de la Capital.
Se suman a ellas, también, cuestiones
relacionadas con el funcionamiento
(y las decisiones) de la Ciudad en su
conjunto, que tendrán en Madero un
impacto insoslayable, tales como el
enlace Norte -Sur del sistema de
autopistas, la incorporación plena al
uso social de la Reserva Ecológica y las
tierras de la antigua Ciudad
A veinte años de haber iniciado su
reconversión, Puerto Madero aún
tiene un trecho por recorrer; pero no
tanto en el plano de la “urbis”, sino de
la “civis”, como definía la cultura
latina. Es algo que va más allá de su
construcción material y tiene que ver
con su maduración social y su
integración plena al resto de Buenos
Aires.
ANEXO
14
INFORME
ESPECIAL
Puerto Madero o la reinvención de la geografía económica
La reconversión de zonas portuarias,
representa un especial esfuerzo para
revitalizar lugares olvidados. Constituyen
una cabal prueba del creciente fenómeno de
reurbanización de las fachadas costeras. Su
inspiración inicial, se basó en las experiencias europeas y norteamericanas; para
pasar, más recientemente, a las influencias
de las nuevas corrientes globalizadoras.
La interfaz ciudad-puerto es sumamente
compleja e implica el análisis de los
condicionantes de cada territorio para su
transformación. Entre ellos cuentan: la
limitación del espacio territorial, las
restricciones urbanísticas, la topografía
particular de cada sitio, la calidad
patrimonial y arquitectónica.
La globalización, ha hecho, en general, que
las metrópolis modifiquen su perfil social,
en concordancia con la ocupación de la
tierra. Así, estas nuevas consolidaciones
portuarias, se han transformado en uno de
los escenarios más sugerentes del
urbanismo contemporáneo.
Como se sabe, los nuevos desarrollos
inmobiliarios tienen que cumplir con dos
factores claves a la hora de establecerse:
complementariedad y coherencia. En este
sentido, los proyectos ciudad-puerto, deben
ofertar propuestas con alto valor agregado,
sobre todo en la innovación de servicios,
respecto a otras zonas ya consolidadas de
la ciudad.
Si hacemos un “re-examen” de un campo
largamente olvidado de la geografía económica
(como puede ser la localización de una
determinada actividad en un espacio de la
urbe), Puerto Madero, en un constante proceso
de resignificación, ha generado una nueva
circularidad: la concentración, en sus 170 Ha.,
de imputs de alta gama.
Este particular sitio, ha recibido una clara
influencia de la economía de desarrollo: su
crecimiento, a lo largo de 20 años, ha
generando rendimientos constantes y
crecientes en todas sus categorías inmobiliarias: alta rentabilidad en oficinas, valor
agregado residencial y retail de primerísimo
nivel. Es, lo que se denomina “demanda de
elasticidad unitaria”, dado que todos los
productos ofertados conforman un único
bloque homogéneo, muy difícil de superar (si
tenemos en cuenta que PM compite con otras
zonas portuarias de países limítrofes como
Valparaíso, Montevideo, Santos, Río de
Janeiro, etc.).
El turismo urbano, constituye actualmente una
importante industria global con perspectivas
altamente atractivas al interrelacionar los
entornos arquitectónio-sociales con el agua. En
este sentido, los emplazamientos portuarios
reconvertidos, implican un equilibrio de
fuerzas de significativa atracción, sobre todo,
en el ámbito corporativo. Así, en los años ’50,
los economistas americanos detectaron que
las empresas tienden a elegir localizaciones
con máximo potencial de mercado .*
La utilización del suelo en PM y la
estructura de rentas posee una curva de
equilibrio en función de la excelente
ubicación geográfica, con vectores que
armonizan facilidad de acceso, variabilidad
de actividades, simultaneidad, seguridad y
exclusividad.
Es un enclave que ha extendido un manto de
aglomeración en tres rubros cruciales del
sector de real estate: viviendas, retail
y oficinas.
Recoge la tensión entre dos tipos de fuerzas:
centrífugas y centrípetas. Las primeras,
buscan expandir su radio, exhibir la oferta
geográfica-turística fuera de las fronteras;
en tanto que las segundas, tienden a
integrar la actividad económica, aglomerar
rubros y empresas, limitar su tamaño,
acotarlo, darle más consistencia. En ésta
línea, se podría afirmar que las áreas de las
ciudades evolucionan a partir de dicha
tensión, dado que se establece una clara
relación entre centralidad y renta per cápita.
Puerto Madero ha experimentado un
crecimiento en cascada, tendiente a generar,
también, una relación circular y estrecha
con el turismo internacional, y, en menor
medida, con el local. Aquí subyace la idea de
equilibrio, no sólo como “valor” sino como
consecuencia emergente de un proceso de
mercado. Como un andamiaje de evolución a
lo largo del tiempo, con una clara lógica: su
innegable atractivo de geografía económica.
* Esta teoría, sostiene que las empresas tienden a ubicarse en lugares que tengan un rápido acceso a los mercados (centros de decisión).
Helsinki
Hamburgo Amberes
Vancouver
Liverpool Londres
Amsterdam Le Harve
Montreal
Marsella
Nueva York
Barcelona
Boston Baltimore
Cerdeña
principales
zonas portuarias
Valparaíso
Durban
Santos
Ciudad del Cabo
Puerto Madero
Osaka
Sidney
reconvertidas
ANEXO
15
ANEXO
INFORME
ESPECIAL
PROYECTOS EN PUGNA
Como muchos saben, la primera dársena
de Puerto Madero fue inaugurada en
1889, acto al que asistió el vicepresidente Carlos Pellegrini. Fue la culminación de una puja famosa entre los
proyectos del comerciante Eduardo
Madero y el ingeniero Luis Huergo,
resuelta a favor del primero.
Las obras hidráulicas y civiles fueron
encomendadas a dos corporaciones
británicas. Los conocidos ladrillos de los
depósitos fueron traídos desde Inglaterra,
origen que aún puede verificarse en los
muros de los docks.
El crecimiento exponencial del tráfico
marítimo determinó que, veinte años
después, las instalaciones resultaran
Proyecto Madero
insuficientes. Se calcula que el
movimiento de navíos, cada vez de
mayor porte, en 1910 ascendió a
30.000, más de 80 barcos por día.
Frente al crecimiento, los problemas de
logística y transporte eran
insuperables, y en 1926 se inauguraba
Puerto Nuevo.
Proyecto Huergo
Ubicación
Centrado en Plaza de Mayo, desde Riachuelo a Retiro
Entre el Riachuelo y Plaza de Mayo
Modelo
4 diques con dos dársenas en los extremos, un modelo “cerrado”,
que imposibilita ampliaciones (capacidad colmada en 1906).
Dos canales que llegaban a las dársenas Norte y Sur.
Ocho dársenas en peine, un modelo “abierto” que permitía
su ampliación.
1 canal, considerado una desventaja en caso de obstrucción.
Financiación
Disponía de un empréstito, ya acordado, de la firma inglesa
Baring Brothers. Los terrenos ganados al río podían ser vendidos.
No preveía expropiaciones.
En su mayor parte nacional. Las ganancias podían ser
reinvertidas en su ampliación.
Apoyo
De las autoridades nacionales, de la mayoría de los comerciantes
extranjeros y de los diarios. La Nación, El Diario y Tribuna.
De las autoridades provinciales, de los comerciantes
argentinos y del diario La Prensa.
Asesoramiento
De la firma inglesa John Hawkshaw, Son y Hayter.
No previsto.
Acceso
ANEXO
16
INFORME
ESPECIAL
OBRAS DE AUTOR
La intervención de arquitectos reconocidos a nivel mundial, genera la estirpe de varios edificios del barrio, y explica por qué, más allá
de las distintas soluciones que propone cada diseño, Puerto Madero puede percibirse como un conjunto de gran calidad.
Autores
Obras
Estudio Aisenson
Le Parc Puerto Madero
Madero Plaza
Edificio Malecón
Univ. Católica Argentina
Hotel Hilton + Madero Office
Edif. Porteños 1, 2 y 3
Docks 7 y 8
Edificios “Costeros”
Dock 8
Puente de la Mujer
Edificio River View
Docks 5 y 6
Docks 14 y 15
Torres El Faro
Edificio Brisas de Puerto Madero
Madero Center
Dock 16
Edificio Terrazas de Puerto Madero
Zencity (Proy.)
Torres del Yacht
Hotel St. Regis
Aleph Residences (Proy.)
Paseos peatonales de Puerto Madero
Edificio Malecón
Edificio Telecom
Edif. Colonos Plaza
Edif. ING
Torres Mulieris
Torres del Yacht
Edificio Repsol YPF
Edificio Puerto Madero IV
Madero Harbour
Altuna, Enrique y Asoc.
Mario Roberto Álvarez
Baudizzone, Lestard, Varas
Mariano Bilik y Asoc.
Santiago Calatrava (España)
Camps y Tiscornia
Dujovne, Hirsch y Asoc.
Fernández Prieto y Asoc.
Fort Brescia (Perú / USA)
Sir Norman Foster & Partners (Inglaterra)
Hampton, Rivoira y Asoc.
Helmuth, Obatra, Kassabaun (USA)
Kohn, Pendersen, Fox (USA)
Manteola, Sanchez Gomez, Santos, Solsona, Salaberry
(M|SG|S|S|S)
César Pelli y Asoc.
Pfeiffer, Zurdo
Urgell, Penedo Urgell
Robirosa, Beccar Varela, Pasinato
Robirosa, Beccar Varela, Pasinato, y
SEPRA – Peralta Ramos
Torres Renoir
Forum
Docks 1 y 2
Edificio Sta. María del Puerto
Centro Empresarial Puerto
Rafael Viñoly
Museo Fortabat
Joselevich, Novoa, Garay, Magariños, Sebastián, Vila y
Cajide, Verdecchia
n/d
G & D – Mintzer, Mayo
(Miami, USA)
Rodríguez Etcheto y Ricardo Izquierdo
Parque Micaela Bastidas
Chateau Puerto Madero
+5411
Art María
ANEXO
17
INFORME
ESPECIAL
Serie histórica de la evolución de la población en Puerto Madero
50.000
4 5 .2 8 1
45.000
40.000
comercial
residentes permanentes
3 6 .3 5 2
3 4 .2 8 4
35.000
30.000
2 5 .4 3 9
25.000
2 8 .7 7 7 2 8 .7 7 7
2 7 .4 2 5 2 8 .0 11
2 9 .0 15
2 3 .5 10
2 1.0 9 8
20.000
16 .7 8 4
15.000
18 .0 14
16 .8 0 6
12 .8 14
9 .0 7 1
10.000
12 .8 9 6
10 .7 4 5
10 .6 5 0
5 .5 3 6
5.000
2 .7 4 0
0
0
0
1993
1994
3 14
594
738
738
738
738
1995
1996
1997
1998
1999
2000
1.7 5 6
2001
3 .2 4 6 3 .8 5 9
2002
2003
5 .15 8 5 .6 6 6
2004
2005
6 .8 6 2
2006
8 .5 9 3
2007
2008 2009* 2010*
Serie histórica comparativa de la construcción en Puerto Madero
350.000
m² oficinas / comercios
m² residencial
m² otros*
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010*
* La categoría “otros” corresponde a hoteles, museos, iglesia y Yatch Club.
ANEXO
18
INFORME
ESPECIAL
Principales edificios residenciales en construcción en Puerto Madero
cant.de pisos
Departamentos
250
40.000
224
224
35.000 35.000
sup.cubierta m2
32.400
200
30.000
38.000
35.000
35.000
35.000
35.000
32.400
31.720
30.000 30.000
30.000
25.000
150
110
95
100
20.000
108
108
17.500
105
95
15.000
50
48
57
48
44
44
47
44
24 25
24 25
24 25
6
0
To rres To rres
Los Molinos To rres
Chateau I Chateau II Building Mulieris I
25
9
To rres
Mulieris II
To rres
Renoir
Torres del Torres del
Yacht I
Yacht II
Zencity I Zencity II
Zencity III Zencity IV
10.000
7.500
7.500
44
25
9
Zencity V
5.000
9
9
Alep h
M all
Residences Diq ue III
0
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de Corporación Antiguo Puerto Madero
ANEXO
19
INFORME
ESPECIAL
Valores para alquiler, departamentos amoblados en Puerto Madero vs otros barrios (U$S / m2) *
* Valores mínimos, medios y máximos. Año 2009.
40
35
30
30
26
25
20
15
10
18
16
15
22
22
20
21
20
20
17
17
16
14
12
25
23
20
19
17
25
18
14
5
0
Barrio
No rte
P alermo
Reco leta
Madero
Es te
Madero
Oes te
Barrio
P arque
Co rredo r
Libertado r
Co rredo r
Alvear
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y la Unidad de Sistemas de Información Geográfica (GCBA)
Alquiler departamentos sin muebles en Puerto Madero vs otros barrios (U$S / m2)*
* Valores mínimos, medios y máximos. Año 2009.
30
25
20
20
0
14
13
10
10
20
11
19
17
18
17
18
15
11
19
16
15
20
17
15
16
14
15
12
12
9
5
0
Barrio
No rte
P alermo
Reco leta
Madero
Es te
Madero
Oes te
Barrio
P arque
Co rredo r
Libertado r
Co rredo r
Alvear
ANEXO
20
INFORME
ESPECIAL
Alquiler de departamentos amoblados de 3 ambientes
Puerto Madero vs. los puertos de Sidney y Londres (en U$S)
4.000
Por mes 3.547
3.500
Por mes 3.608
Por mes 3.082
3.000
2.500
2.000
1.500
Por semana 1.137
Por semana 1.100
1.000
500
Por noche 363
Por noche 172
0
Puerto Madero
Puerto de Sidney
Por semana 1.025
Por noche 160
Puerto de Londres
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
Base: Puerto Madero (55 casos), Docklands Londres (West India, Island Of Dog y Canary Wharf (106 casos),
Sidney (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour), (94 casos).
Total: 255 casos de la oferta publicada en internet, departamentos temporarios.
Alquiler de departamentos amoblados de 4 ambientes
Puerto Madero vs. los puertos de Sidney y Londres (en U$S)
9.000
Por mes 8.200
8.000
7.000
6.000
5.000
Por mes 4.560
Por mes 4.341
4.000
3.000
Por semana 2.330
2.000
1.000
0
Por semana 1.300
Por noche 218
Puerto Madero
Por semana 1.206
Por noche 520
Puerto de Sidney
Por noche 189
Puerto de Londres
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
Base: Puerto Madero (55 casos), Docklands Londres (West India, Island Of Dog y Canary Wharf (106 casos),
Sidney (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour), (94 casos).
Total: 255 casos de la oferta publicada en internet, departamentos temporarios.
ANEXO
21
INFORME
ESPECIAL
Serie histórica de la construcción de oficinas en Puerto Madero
m2 acumulados e inflación (1992-2009)
100.000
45
90.000
40
m2 construidos de oficinas
inflación
80.000
35
68.290
70.000
62.779
57.085
60.000
54.075
50.477
50.000
40.000
30.000
35.731
37.868
30.053
15
31.120 32.184
25.938
10
24.231
20.000
5
14.999 14.234
9.518
10.000
0
0
0
25
20
44.338
41.475
30
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*
-5
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INDEC y consultoras privadas.
Serie histórica de la construcción en Puerto Madero
(por rubro / “picos” y “valles” por variables)
2008
232.688 m2
250.000
225.000
m2 otros
200.000
m2 residencial
m2 oficinas/comercios
175000
150.000
Nota: los picos muestran ciclos de aceleración y los valles ciclos de desaceleración
2001
121.413 m2
125.000
100.000
1997
57.085 m2
75.000
1999
56.920 m2
2008
2007
68.290 m2
62.779 m2
50.000
25.000
0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010*
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de mercado y Corporación Puerto Madero.
ANEXO
22
INFORME
ESPECIAL
Oficinas categoría AAA en Puerto Madero: costo total de expensas (incluye seguridad) e impuestos.
(en u$s/m2)
10
Costeros Norte
Costeros Sur
Colonos Sur
Porteños Plaza II
Porteños Plaza III
Buenos Aires Plaza
Puerto León
9
8
7
6
5,93
5,93
5,83
5,45
5,45
5,45
5
4
3,60
3
2
1
0
AAA
Fuente: L. J. Brokers Inmobiliarios.
ANEXO
23
INFORME
ESPECIAL
Edificios de oficinas AAA en Puerto Madero (construidos y su relación con la vacancia)
(en u$s/m2)
Sup.vacante
3,5%
56.250
60.000
50.000
m2
Sup.vacante m2
40.000
Sup.Ocupada
96,5%
25.000
30.000
20.000
18.500
17.000
20.000
14.000
9.300
7.800
9.183
6.900
5.400
10.000
1.641
0
575
0
1.548
0
330
88
4.825
0
4.200
0
3.400 3.393
0
3.393
695
0
2.403
0
0
0
a
an
Ju
.C
0
36
so
an
M
z
an
ón
Le
0
30
rra
cu
Ez
r
ón
ec
al
M
le
ur
te
or
ys
hr
S
N
F
YP
de
m
Se
co
le
Te
53
de
15
Se
ni
tti
se
os
45
.C
15
O
ni
tti
se
os
0
.C
34
O
ni
tti
se
os
1
.C
83
O
ni
tti
se
os
71
.C
10
O
ni
tti
se
os
1
.C
73
O
ni
tti
se
os
O
.S
M
to
er
Pu
o
ci
i fi
Ed
o
ci
i fi
Ed
C
os
on
ol
os
on
ol
de
Se
C
C
Total superficie cubierta: 208.544 m2 / Total superficie vacante: 7.280 m2
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y de Clarín.
ANEXO
24
INFORME
ESPECIAL
Edificios de oficinas AAA en Puerto Madero (en construcción)
m2
superficie por planta (m2)
35.000
33.318
empleados potenciales
30.000
25.000
20.260
20.000
14.700
15.000
11.400
10.000
5.000
3.332
2.600
1.500
1.140
1.470
1.234
1.800
Cecilia Grierson 260
Art María
2.026
0
Madero Center
Juana Manso 909
Stock proyectado: 79.678 m2 /
Empleados estimados: 7.968
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios.
ANEXO
25
INFORME
ESPECIAL
Locales gastronómicos. Variación en cantidad en el período 2005-2009
90
85
80
80
2005
70
64
2006
2007
2008
2009
64
60
50
41
40
30
22
20
20
16
12
10
10
2
0
Restaurantes, resto-bares,
resto-shows, resto-dance
1
Bares, fast food y heladerías
1
1
1
Pizzerías
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y la Unidad de Sistemas de Información Geográfica (GCBA)
Evolución de valores de alquiler de locales por mes u$s/m2. Puerto Madero vs. otros focos comerciales
120
120
120
Puerto Madero
Av. Libertador y Alvear (Martínez)
Defensa y Humberto Primo (San Telmo)
Avenida Alvear y Ayacucho
Palermo Soho
Palermo Hollywood
Avenida Rivadavia y Boyacá
110
100
100
90
80
70
60
50
50
40
40
30
30
25
42
42
32
28
50
45
35
32
28
45
42
30
32
28
20
10
0
2007
2008
2009
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
ANEXO
26
INFORME
ESPECIAL
Cines, teatros y esparcimiento
4
3
3
2
1
1
1
1
Centros de
información turística
Casinos
0
Complejos de cines*
Salas de espectáculos**
*El complejo Cinemark Puerto Madero, cuenta con 1500 butacas en 8 salas.
**El Cabaret (Faena Hotel), White Bar (Hotel Madero) y Madero Tango
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporación Antiguo Puerto Madero.
Restaurantes, bares y cafés
Total de locales gastronómicos: 90
Gastronomía zona Este 42%
60
52
50
38
Gastronomía zona Oeste 58%
40
30
20
10
0
Zona Oeste
Zona Este
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Corporación Antiguo Puerto Madero.
ANEXO
27
INFORME
ESPECIAL
Distribución de la superficie en Puerto Madero (170 Has)
3 9 ,8 %
80
2 3 ,5 %
67,6 has
70
62,4 has
60
Parcelas
Calles y espacio público
Espejos de agua
3 6 ,7 %
50
40 has
40
30
20
10
0
Superficie de parcelas
Superficie de calles y espacio público
Superficie de espejos de agua
Fuente: L.J. Ramos en base a datos de Corporación Puerto Madero
Superficie de tierra urbanizada en Puerto Madero (130 Has)
70
36%
62,4 has
60
16%
46,8 has
50
48%
40
30
20,8 has
20
Parcelas
Calles y espacio público neto
Parques
10
0
Superficie
de parcelas
Superficie de calles
y espacio público neto Superficie de parques
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INDEC y consultoras privadas.
ANEXO
28
INFORME
ESPECIAL
Terrenos para construcción (valores en u$s x m2)*
Serie histórica Puerto Madero vs. Microcentro y Caballito (2000-2009)
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
* Valores de incidencia promedio
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Corporación Puerto Madero.
En la actualidad queda un solo terreno, correspondiente al campo de deportes del Colegio Nacional de Buenos Aires.
ANEXO
29
INFORME
ESPECIAL
Reconversiones portuarias comparadas
SIDNEY
(Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour)
Inicio proyecto reconversión 1984
Superficie 126 ha.
Alquiler depto. amoblado 2 ambientes u$s 527 x semana
Hoteles 45
Habitación single / doble Hotel Hilton u$s 197
Locales comerciales 735
Bancos 12
Estacionamiento u$s 4,50 x hora
PUERTO MADERO
Superficie 170 ha.
Hoteles 3
Bancos 16
Estacionamiento u$s 2 x hora
LONDRES
(Docklands)
Superficie 800 ha.
Hoteles 44
Bancos 27
Estacionamiento u$s 3 x hora
ANEXO
30
INFORME
ESPECIAL
Distribución de los principales rubros del retail en DOCKLANDS (Londres)
(en cantidad)
180
164
Total de locales en Docklands: 554
160
137
140
126
120
88
100
80
60
40
26
13
20
0
Servicios diversos
Restaurantes y bares
Indumentaria
Salas de espectáculos
Arte y diseño
Otros
Distribución de los rubros del retail en DOCKLANDS (Londres)
(en %)
Arte, d iseño y reg alo s
5%
Otro s
1%
Servicio s d iverso s
30%
Salas d e esp ectáculo s y
atraccio nes
16 %
Ind umentaria
23%
Restaurantes y b ares
2 5%
ANEXO
31
INFORME
ESPECIAL
LONDRES. Hoteles en Docklands
(Valores promedio en u$s por día + tax)
289
Habitación simple
Habitación doble
300
250
228 228
220
220
206
182 182
200
166,5 166,5
150
110 110
100
50
0
Hilton Docklands 5*
Crowne Plaza
Docklands 4*
Ramada Docklands Radisson Edwardian Britannia Int. Hotel 4*
4*
4*
Holiday Inn Royal
Docks 3*
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos provistos por cada hotel
SIDNEY. Hoteles en Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour
300
Habitación simple
Habitación doble
265 265
255
250
255
234 234
206 206
197 197
200
154
153 153
154
150
100
50
0
Lord Nelson Hotel
(temático)
Four Seasons
Hotel 5*
Intercontinental
Sidney 5*
Quay Grand Suite
Sir Stamford
5*
Circular Quay 5*
Harbour Rocks
Hotel 4*
Hilton Sidney
ANEXO
32
INFORME
ESPECIAL
BUENOS AIRES. Hoteles en Puerto Madero
500
470
470
450
Habitación simple
400
Habitación doble
Estacionamiento diario
350
279
284
300
250
200
159
159
150
100
50
21
13
16
0
Hilton
Faena Hotel + Universe
Hotel Madero
ANEXO
33
INFORME
ESPECIAL
Distribución de los principales rubros del retail en SIDNEY (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour)
(en cantidad)
250
229
Total de locales en las tres zonas: 735
200
150
101
96
100
89
45
50
0
Restaurantes Salas de
espectáculos
y bares
Arte
Indumentaria
y diseño
Bazares
41
Museos
y galerías
36
Cuidado de
la salud y
el cuerpo
36
Servicios
diversos
25
Joyerías
20
17
Librerías Antiguedades
y disquerías
Distribución de los principales rubros del retail en SIDNEY (Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour)
(en %)
Salas de espectáculos
y atracciones 2%
Antiguedades 2%
Cuidado del cuerpo y
la salud 6%
Restaurantes y bares 34%
Bazares 5%
Servicios diversos 7%
Librerías y disquerías 8%
Indumentaria 20%
Museos y galerías 16%
ANEXO
34
INFORME
ESPECIAL
Comparación de los rubros del retail: Puerto Madero vs. los puertos de Sidney y Londres *
100
90
*
Circular Quay, The Rocks y Darling Harbour (Sidney)
Puerto Madero
80
Royal Docks, Island of Dogs, Canary Wharf y St.Katarine's Docks (Londres)
70
60
49%
50
40
36%
31%
30
30%
25%
20
24%
16%
14%
23%
13%
12%
7%
10
5% 5%
2%
0
Restaurantes y bares Salas de espectáculos Servicios diversos
y atracciones
Indumentaria
Arte, diseño y regalos
6%
1% 1%
Otros
ANEXO
35

La segunda globalización en Buenos Aires

Transcripción

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EsPACio PúBLiCo: NuEvA CArA DEL CENtro

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