MEMORIA DESCRIPTIVA PARA PROYECTO RESIDENCIAL EN
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MEMORIA DESCRIPTIVA PARA PROYECTO RESIDENCIAL EN
MEMORIA DESCRIPTIVA PARA PROYECTO RESIDENCIAL EN PIURA P RESENTACION DE “RESIDENCIAL P ARQUE NORTE” ANTE LA MUNICIPALIDAD _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 2 / 63 I NDI CE DE LA MEMORI A DESCRI PTI VA 1. INDICE………………………………………………………….... 03 2. EXPONENTE ............................…..……..…………………… 05 3. DATOS DE LA ENTIDAD SOLICITANTE …..………... 06 4. ANTECEDENTES…………………………………………….. 07 4.1. INTRODUCCIÓN AL PROYECTO: Esquema de la posición de Piura………………..……..………..……................…. 07 4.2. DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIÓN………….. 07 4.3. CALIFIC ACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL SUELO….. 09 5. ACTUACIONES PARA EL PROYECTO: RESIDENCIAL PARQUE NORTE PIURA……..……………. 12 5.1. PROYECTO RESIDENCIAL….…...........…….……….… 5.1.1. Filosofía y Objetivos del Proyecto…………………… 5.1.2. Como Concebimos y Proyecto Residencial...……… 5.1.3. Residencial Parque Norte: Viviendas para una Vida. 5.1.4. Objetivos de “Residencial Parque Norte” ………….. 12 12 13 14 16 _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 3 / 63 5.2. CRITERIOS DE DISEÑO………………………………… 5.2.1. 5.2.2. 5.2.3. 5.2.4. 5.2.5. 5.3. Principios Básicos…………………………………….. Objetivo Global de diseño, o Misión del Proyecto…. Especificaciones de diseño………………………….. Estrategias a seguir…………………………………… Detalle de algunas de las estrategias involucradas en el proceso de diseño……………………….…………. SECTORES A LOS QUE VA DIRIGIDO EL PROYECTO… 17 17 18 18 19 22 23 _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 4 / 63 EXPONENTE: Grupo empresarial Sobrero con su filial en Perú Grupo Futura Concepta S.A.C. propone un programa de desarrollo urbanístico público-privado de edificación de interés socio-económico para el solar ubicado en la prolongación de Chulucanas frente a la Universidad Cesar Vallejos de la municipalidad de Piura. Este objetivo debe ser llevado a cabo y aprobarse en el plazo determinado por las normativas y trámites urbanísticos municipales correspondientes. Se presenta este proyecto entendido como un instrumento destinado a orientar el crecimiento residencial de la zona, de acuerdo con los intereses sociales y económicos de la propia municipalidad. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 5 / 63 3. DATOS DE LA ENTIDAD SOLICITANTE Nombre de la Entidad: Numero RUC: Domicilio: Localidad: Gerente General: Contactos: FUTURA CONCEPTA SAC 20524755549 Malecón Cisneros 738 Miraflores – Lima Carlos Campoy Peláez 00.511.9451 4 6666 [email protected] Nombre del Grupo: Numero C.I.F.: Domicilio: Localidad: Gerente General: Contactos: GRUPO SOBRERO B- 92226786 Franz Kafka Nº 11 Málaga – España Domingo Calleja 00.34.952.30.30.81 00.34.678.77.88.00 00.34.647.97.97.97 [email protected] _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 6 / 63 4. ANTECEDENTES 4.1. INTRODUCCIÓN AL PROYECTO: Esquema de la posición de Piura Se ha denominado este proyecto a modo informativo y para la continuidad de esta propuesta, como “Residencial Parque Norte” se encuentra en esquina con dos viales una de las arterias principales de la municipalidad de Piura Panamericana Norte y uno de los viales que atraviesan a esta llamado prolongación Chulucana, es uno de los núcleos universitarios de la municipalidad como es el formado por la Universidad Cesar Vallejo. Por tanto s e localiza en un lugar que podríamos denominar como que son en la actualidad junto al crecimiento incipiente de esta municipalidad una de las primeras zonas de expansión residencial y empresarial de Piura. Cuenta con una superficie de 69.000 m² aproximadamente antes de su medición definitiva y obtención de los datos definitivos de propiedad de la Municipalidad. La posición de Piura en el mercado de suelo urbano para actividades productivas de cualquier ámbito se encuentra en proceso de crecimiento y es considerada como una de los crecimientos más incipientes de la región. El análisis se funda en la identificación de los posibles factores que, en relación con la materia analizada, se ponen de manifiesto y que se estudia en el posterior estudio de mercado adjunto a este documento. 4.2. DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIÓN Plantear la demanda de suelo de Piura sólo puede hacerse desde la consideración de que esta municipalidad se halla inscrita en un ámbito bien comunicado. Es en la propia región un de los espacios donde se hallan los nuevos crecimientos urbanos e industriales y es también en el que se desenvuelve la oferta de terceros capaz de satisfacerlo. El ámbito de Piura responde a una demanda de operadores de alcance adquisitivo, y a satisfacción de necesidades residenc iales y comerciales también más amplias. La demanda que actualm ente se ha form ulado en el ám bito a tomar _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 7 / 63 com o referen cia ( Piura ) tiene una m agnitud d el orden de cientos de metros cuadrados. Entr e ella tien e un peso muy destacado la que en los últimos años ha ofrecido y en los pró xim os ofrecerá es ta m u nici p alid ad de Piu ra . La oferta residencial disponible en dicho ámbito en la actualidad es escasa. La oferta que estamos preparando para salir al mercado se halla muy marcada y a la vez diferenciada. La oferta que ahora se promueve en la zona hace pensar que será capaz de satisfacer la demanda. La oferta local de Piura es menor que su demanda para el producto que presentamos, la cual presumiblemente es capaz de desarrollar operaciones de esta índole no solo para inversores de la propia municipalidad sino atraer inversión externa. La capacidad de que dicho suelo pueda ser satisfactoriamente canalizado hacia el mercado va a depender del éxito que tengan dos estrategias complementarias a impulsarlo: la que se destina a captar operadores externos al área para implantaciones relevantes significativas, y la que acierte a ofrecer en Piura un espacio de calidad para el entorno geográfico que se ha considerado. Esta última estrategia pasaría por incluir en la oferta de “Residencial Parque Norte” componentes urbanos significativos para el ámbito de referencia: componentes residenciales de alta calidad, para uso público y privado, componentes comerciales, áreas exclusivas, etc. La decidida actuación de esta iniciativa privada trabajando de forma conjunta con la municipalidad como propietaria actual del suelo a través de una alianza público-privada, hará que la idea de crear y desarrollar en Piura un proyecto de esta característica, sea hoy en día algo más que un mero proyecto y se confirme como una decidida apuesta de futuro y desarrollo de la zona. Los principales artífices de dicha iniciativa forman una simbiosis entre los intereses públicos y los privados, y aúnan en una actuación sin precedentes en la zona a los actores claves de la iniciativa pública, residencial y empresarial. El apoyo al presente proyecto no es simplemente indirecto a través del papel _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 8 / 63 jugado por Futura Concepta – Grupo Sobrero, sino que el mismo se hará efectivo a través de la aportación de los terrenos, al amparo de la constitución de un proceso de inversión privada aprobado por un procedimiento legal a través concurso público, cuyos estatutos y bases para su formalización se desarrollaran cumpliendo los requisitos legales oportunos. 4.3. CALIFICACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL SUELO Los terrenos donde se propone el desarrollo del proyecto de “ Residencial Parque Norte “ se deben encontrar clasificados como suelo urbanizable para uso público, parking, residencial, comercial y otros, antes de su comienzo, lo que diferenciaría la actuación. La garantía de desarrollo inmediato de cualquier actuación sobre el suelo es necesaria, en primer lugar y sin perjuicio de los restantes factores implicados, en la disponibilidad de suelo con la clasificación y calificación urbanísticas adecuadas para el desarrollo propuesto. Y esto es así, porque los plazos del planeamiento y gestión urbanística son tremendamente dilatados en el tiempo, y estos plazos se disparan cuando el planeamiento pendiente es el planeamiento general. De no ser así se hace difícil la actuación, por no decir imposible, establecer cualquier previsión medianamente racional en este orden. Como hemos señalado, frente a la situación urbanística de otras actuaciones que en el ámbito de la que se plantean se pudieran proponer actualmente, una de las ventajas del suelo de nuestra actuación se encuentra en la situación urbanística de los terrenos. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 9 / 63 El suelo se debe encontrar clasificado como suelo apto para edif icar, por tanto debe ser SUELO EDIFICABLE. Las condicion es urbanísticas, por tanto, son las determ inacion es del planeam iento gene ral vigent e. que resultan de las Las determinaciones del suelo deberían ser: Clasificación: Suelo urbanizable Categoría: Sectorizado A desarrollar mediante: Licencias de obras según fases del proyecto Uso global: Administración Pública, Parking, Residencial, Comercial. Altura: 15 pisos (propuestas modificables en licencia) Área a desarrollar: 69.000 m² aprox. Antes de medición final Tipologías: Según ordenanzas públicas de la municipalidad Zonas libres resultantes: 48.300 m² aprox. antes de medición final Área Edificable: 20.700 m² aprox. antes de medición final Sistema de actuación: Aportación y Compensación Otros: Las restantes determinaciones se refieren al sistema de aportación, que es el inicialmente previsto Sobre las anteriores determinaciones se señala: Delimitación y superficie del ámbito: Es la contenida en el propio suelo y se precisará y ajustará mediante la medición topográfica actualizada realizada al efecto. De tal manera que la superficie aplicable será la real resultante de medición del ámbito sobre dicho topográfico actualizado y el área de ocupación para la edificación será tan solo de un 30 % quedando como zona de recreación pública con parques el 70 %. Clasificación y categoría del suelo: EI suelo debe estar clasificado antes de la ejecución, como hemos señalado. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 10 / 63 Uso e intensidad globales: Según las normas vigentes, se prevé uso público, parking, residencial, comercial. Sobre el parámetro de edificabilidad se efectuarán las precisiones oportunas. Baste decir ahora que la propuesta del proyecto multi-disciplinar que se pretende no necesita agotar área edificable media del la utilizada en otras actuaciones tradicionales, la cual suele estar entorno al 70%, sino que actúa en beneficio de las zonas verdes, públicas y parking, ocupando solo un 30%, esto es en gran parte un desarrollo nuevo con requerimientos que mejoran a otras actuaciones. Zonas verdes, equipamiento: La ordenación urbana del sector prevé una gran reserva para dotaciones públicas (zonas verdes y equipamientos) bastante superior a la que resultaría de aplicar las determinaciones urbanas adyacentes, por lo que las mismas deben prevalecer sobre estas. Por todo lo anterio r, la propuesta prevé una im portante previsión de equipam ientos s ociales , crucial para consegu ir el grado de calidad que se pretend e. Sistema de actuación: El sistema de actuación sería el de aportación y compensación, aprobado definitivamente mediante el acuerdo y contrato privado resultante. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 11 / 63 5. ACTUACIONES PARA EL PROYECTO: L RESIDENCIAL PARQUE NORTE 5.1 PROYECTO RESIDENCIAL 5.1.1 Filosofía y Objetivos del Proyecto. El CRECIMIENTO supone mejores trabajos, mejor educación, mejor calidad de vida… Siendo esto así, ¿por qué es cada vez más frecuente que el crecimiento de nuestros pueblos y ciudades aparezca asociado tan sólo en unos sitios? “El futuro modelo de actividad social, comercial, empresarial y residencial , en el que los sistemas de vida utilizan espacios amplios, generan actividad económica y son referencia para otros crecimientos y deben transformarse hacia un modelo más integrado: un modelo económico hacia el exterior. Parece claro que el Crecimiento de nuestras De esta manera la oferta de inversión será optimizada para que poblaciones debe ser mucho más que un simple los efluentes de un proceso sirvan Crecimiento, nos referimos a “Determinadas como materia prima para otro s”. localizaciones”, para ser un Crecimiento Económico, Social y Público Sostenible. Para que nuestras ciudades sean seguras, eficientes, acogedoras, productivas y consumidoras responsables de su crecimiento. Por eso, hablar de Sostenibilidad es equivalente a hablar de Calidad de Vida, del bienestar de las personas y de cómo nuestras poblaciones satisfacen sus necesidades y aspiraciones. Alcanzar estos objetivos supone que nuestros pueblos y ciudades deben planificarse sobre sólidas bases que afiancen un crecimiento equilibrado y acorde con la demanda de servicios, trabajo y generación de riqueza presente y futura, mientras aseguran una gestión óptima y una utilización responsable de los recursos naturales propios. De las decisiones de planificación urbanística que ahora se tomen dependerá la vida de cientos, o miles de ciudadanos durante décadas. Por eso, la compañera necesaria en este _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 12 / 63 viaje debe ser la responsabilidad. Una responsabilidad presente hacia nuestros conciudadanos, y futura hacia las generaciones por venir. 5.1.2 Como Concebimos un Proyecto Residencial Lo anteriormente expuesto resulta de especial aplicación a las zonas de creación de empleo, vivienda y riqueza en general. En los emplazamientos urbanos se concentran, en un espacio relativamente reducido, los problemas inherentes a las actividades de todas y cada una de las empresas y familias allí ubicadas, a los que se suman los impactos adicionales provenientes de los propios servicios e infraestructuras de la zona. Una tercera fuente de impactos pueden constituirla los servicios. Por tanto una zona urbana carente de crecimiento objetivo puede producir unos impactos de coste económico muy elevados en el futuro, entre los que destaca la generación de residuos, el consumo excesivo de recursos, la contaminación o las condiciones de seguridad del ámbito. Todo lo cual redunda en una merma de la calidad de vida de sus ocupantes y usuarios, en una pérdida irreversible del valor intrínseco de las inversiones allí realizadas, así como en una decreciente competitividad. A ejemplo de las empresas que se han aproximado a la edificación a través de sistemas integrados, sistemáticos y pre ventivos, y han convertido la apuesta por la sostenibilidad, las políticas sociales y el desarrollo vertical en un indudable y muy tangible valor añadido, este proyecto que nos ocupa de Residencial Parque Norte de Piura se ha concebido para gestionar y aportar soluciones a los posibles impactos en su crecimiento que genere en su conjunto. Para que la generación de riqueza sea continua y creciente, y el nuevo desarrollo urbano lejos de ser una especie de “molestia necesaria” para el entorno de la municipalidad, se convierta en un motor de riqueza eficiente, integrado en la ciudad, limpio y ejemplar, el equipo promotor plantea una solución a la altura de las aspiraciones y demandas. Un proyecto a imitar que proyectará a escala del área una ordenación urbana moderna para la Municipalidad, como paradigma de un nuevo modelo generador _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 13 / 63 de riqueza con usos públicos, residenciales, sostenibles, medio ambientales e integrados con servicios y equipamientos sociales. A tal fin se están planificando cuidadosamente los objetivos a cumplir por cada una de las estrategias de sostenibilidad implicadas en el proceso de diseño: Seguridad, gestión, movilidad, servicios comunes. edificación, recursos paisajísticos y El proceso de implantación de ciudades sostenibles en el ámbito internacional tiene un desarrollo imparable, debido a los beneficios que aportan las características de este tipo de emplazamientos a las personas que en ellas residen. Lo cual convierte a los mismos en extraordinariamente competitivos frente a las alternativas “tradicionales”. Una tendencia que no se fundamenta pues en simple Filosofía, sino en evidentes motivos de Conveniencia Económica. 5.1.3 “Residencial Parque Norte”: Viviendas para una Vida Aunque en las llamadas “actuaciones tradicionales” el patrón aún se siga replicando, los siglos de evolución y mejora han hecho posible la superación del modelo tradicional de área residencial, que se ha transformado en un ecosistema urbano en el que la flexibilidad, la integración con el medio, su eficiencia y sus comunicaciones, son la clave para el éxito. Con estas premisas el Equipo Redactor de “Residencial Parque Norte” ha concebido un Modelo que albergará una cantidad de viviendas capaz de satisfacer la demanda actual del crecimiento vegetativo. El diseño de este proyecto permitirá, por su forma y función, acoger sin esfuerzo las cada vez más exigentes demandas de un mercado en continua evolución y cambio. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 14 / 63 El proyecto es una necesidades sociales comodidad, acordes tecnologías, gestión marca. moderna Zona Residencial diseñada para resolver las de nuevos espacios donde desarrollar sus residencias con a sus demandas de acceso a comunicaciones, nuevas ambiental y de calidad, políticas de captación e imagen de El compromiso con la sostenibilidad, es ante todo un compromiso con la máxima rentabilidad y la seguridad de las inversiones en este proyecto. Porque un proyecto concebido en el año 2010 para dar bienestar durante decenas de años debe adelantarse a las demandas presentes y futuras de sus gentes, para asegurar su vigencia, modernidad y competitividad , año tras año. Tanto el diseño urbano y de movilidad, como los ingresos alternativos y el uso de sus estancias , así como la oferta de servicios y el modelo de gestión profesional que aporta el complejo, superan ampliamente todas las alternativas contempladas por la oferta de centros existentes. El concepto de lo que se ha dado en llamar “Barrios Inteligentes” deviene de la aplicación práctica de diferentes disciplinas y campos de Innovación Urbana desarrollados a lo largo de las últimas dos décadas. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 15 / 63 Por tanto, un modelo así adapta los principios de recirculación, bienestar y colaboración propios de los entornos urbanos, a los modelos de crecimiento congestionado sin zonas libres de esparcimiento. 5.1.4. OBJETIVOS de “RESIDENCIAL PARQUE NORTE” 1.- Trasladar al modelo de Ciudad los principios de la ciudad residencial compacta, compleja, eficiente y cohesionada socialmente, tal y como establece n los principios de diseño actuales. 2.- Reequilibrar el territorio al sacar partido del modelo de desarrollo concebido para la municipalidad de Piura y su zona de influencia metropolitana, con el equipo redactor como motor de desarrollo de un proyecto residencial de zonas comunes que alberguen gran área libre, parking, palacio de la juventud y vi viendas basadas en el nuevo modelo residencial y comercial. Un modelo basado en criterios de crecimiento que actúa como dinamizador del desarrollo local. 3.- Completar desde la periferia el crecimiento territorial previsto a lo largo de la propia municipalidad, gracias a su posición estratégica y bien comunicada. 4.-Servir de ejemplo. Ser la apuesta más respetuosa con el medio ambiente y la más avanzada en su concepto social, de las existentes hasta la fecha relegando al pasado los modelos tradicionales que suponían una progresiva degradación ambiental. Ofrecer una alternativa y asegurar nuestro futuro y el de las generaciones por venir. 5.- Potenciar la oferta residencial de Piura con un marco ideado para atraer nuevos residentes con un alto valor añadido que complementen y potencien la municipalidad. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 16 / 63 6.- Incorporar principios de diseño urbanos que unidos a las recomendaciones constructivas minimicen los impactos de la actuación maximicen en mejora de actividades público-privadas. 7.- Integrar el desarrollo con el entorno natural y con la imagen de la ciudad y sus alrededores, incorporando como principios de diseño las demandas de los ciudadanos, y las tendencias actuales . 8.- Diseñar un espacio común seguro y agradable, integrado en el medio. Con zonas estanciales, seguridad para usuarios y accesibilidad peatonal… 9.- Ampliación de espacios comunes, seguridad de acceso para los inquilinos y visitantes, en paralelo a las zonas amplias de maniobra y acceso de vehículos. 10.- Seguridad y control del conjunto unificados en un único punto de gestión de instalaciones y servicios comunes. 11.- Incorporar desde la etapa de diseño las necesidades de las actuaciones destinadas a facilitar y dar servicios relacionados con la formación continua, el mantenimiento de las instalaciones y la seguridad. 12.- Crear, en resumen, un Conjunto Habitacional común, y no una simple acumulación de edificaciones desordenadas. 5.2. CRITERIOS DE DISEÑO 5.2.1. Principios Básicos _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 17 / 63 El proyecto “Residencial Parque Norte” asume de manera trasversal en su diseño los principios de Sostenibilidad Económica, Social y Medioambiental, a imagen de los principios establecidos por la Estrategia Internacional de Desarrollo Sostenible. Las recomendaciones y principios recogidos en este proyecto, así como sus extrapolaciones y concreción a través de las estrategias para su desarrollo, sirven de base a las actuaciones y criterios de diseño seguidos en el proceso de elaboración conceptual y técnico del proyecto en si mismo. 5.2.2 Objetivo Global de diseño, o Misión del Proyecto Como proyecto residencial asume la definición de Sostenibilidad que se difunde de manera internacional, y la convierte en su objetivo global de diseño: «Desarrollo Sostenible es aquél que sobre la base de un Crecimiento Económico continuado contribuye al desarrollo social y al uso adecuado del entorno, posibilitando el incremento de valor de las compañías para todas las partes interesadas» Asociado al mismo, se plantea el objetivo en esta Misión general de ser un primer proyecto de planeamiento de desarrollo residencial con amplias zonas de recreo público. 5.2.3 Especificaciones de diseño. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 18 / 63 Con mayor nivel de detalle, de forma no exhaustiva, las claves del proyecto residencial que se están teniendo en cuenta durante el actual proceso de diseño integrado son las siguientes: Diseño conceptual, que se prevé en diferentes fases de desarrollo, contemplando para las primeras etapas los servicios que deben asumir de cara a los desarrollos ulteriores. Así por ejemplo, en la Zona Pública donde irá ubicado el Palacio de la Juventud se contempla la ubicación de una zona de recreo público con jardines, piscina olímpica, piscina semi-olímpica, canchas de Volei, canchas de Baloncesto, Canchas de Tenis, Zona de Servicios comunes, seguridad y control de accesos, la zona para la gestión social,… etc. Estudio de la mejor de las fórmulas de acceso desde las vías principales que la rodean. Tránsito gradual desde el acceso externo a los aparcamientos concebidos a través de viales para circulación hacia el interior de los edificios. Convertir la seguridad para sus usuarios en una prioridad del diseño y del modelo de gestión. En el proyecto se tendrán en cuenta las recomendaciones internacionales para el diseño de espacios comunes y seguros. Incorporar cuantos equipamientos y servicios comunes aseguren las máximas facilidades administrativas, de gestión, y operación para los futuros usuarios del conjunto. Facilitar a todos los usuarios el cumplimiento de las cada vez más exigentes políticas ambientales, mediante instalaciones y servicios para la gestión de residuos y espacios de vertido, con una gestión medioambiental conjunta. Optimizar los espacios existentes mediante un diseño adaptado, por dimensiones, tipologías y usos previstos, a las conclusiones de los estudios previos de viabilidad. Asegurar el acceso de todos los inversores y residentes del conjunto a las mejores y más económicas infraestructuras y servicios de telecomunicaciones, banda ancha e Internet de última generación: videoconferencia, alojamiento Web, servicios comunes para la gestión segura de la información. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 19 / 63 5.2.4 Estrategias a seguir. Los criterios de diseño antes enumerados se estructuran en un conjunto de Estrategias de Diseño bien diferenciadas: Estrategia del Agua: Suministro, ahorro y vertido. Otros usos: paisajísticos y energéticos. Estrategia Ambiental: plantaciones y paisajismo. Huella ecológica. Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres Modelos de zonas verdes i ntegradas, principio de l a propuesta que s e pl antea _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 20 / 63 Estrategia Constructiva. Recomendaciones de diseño, materiales, y soluciones constructivas. Estrategia energética activa: Suministro eléctrico in-situ. Alternativas de futuro. Hibridación, cogeneración. Ahorro energético Estudio de opciones para la compartición de energía con espacios edificados o actividades anexas al desarrollo Estrategia energética pasiva: Factores de Forma Materiales y aislamiento. Orientaciones, vanos y técnicas constructivas. Iluminación natural. Ventilación cruzada _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 21 / 63 Estrategia de servicio local. Usos Usos Usos Usos Usos públicos. de áreas libres . de parking necesario. comerciales habitacionales. Ejemplo de Estrategia de diseño urbano con zonas verdes y áreas libres Estrategia del Sistema General Viario. Seguridad, utilidad y recomendaciones de género. Accesibilidad integral (discapacitados) Peatones con accesibilidad. Áreas especiales: Parking,.. otros. 5.2.5 Detalle de algunas de las estrategias involucradas en el proceso de diseño. Para entender mejor el alcance de los estudios que desarrollan las estrategias ya reseñadas, y la manera en la que finalmente se plasmarán en los documentos técnicos y normativa del proyecto sus recomendaciones y conclusiones , se enumeran someramente a continuación algunos de los aspectos en marcha en el proceso de diseño del proyecto “ Residencial Parque Norte”. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 22 / 63 Estrategias para el Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres. Distribución de las zonas verdes. Ejes estructurantes y pasillos verdes. Integración en la estructura vial. Dimensión según tipología y posición respecto a la trama urbana. Situaciones singulares: a. Efecto borde: integración campo ciudad b. Espacios protegidos. Vegetación y edificación: distribución de vegetación en la cercanía de las edificaciones existentes y futuras. Criterios de arbolado y plantación: especies, posicionamiento recomendado según el uso de colindantes y la jerarquía del viario. tipologías y las parcelas Plantaciones y protección activa. Cerramientos visuales y barreras vegetadas. Con equivalente nivel de detalle, cada una de las Estrategias enumeradas se desarrolla para poder ser aplicada la proceso de diseño del Residencial Parque Norte en general. 5.3 SECTORES A LOS QUE VA DIRIGIDO EL PROYECTO El proyecto “Residencial Parque Norte” constituye una plataforma residencial privilegiada diseñada para una sociedad actual plural que quiere habitar en un espacio cómodo con servicios a su alcance, así como para inversores que quieran desarrollar actividades de negocio inmobiliario de alto valor añadido que puedan sacar partido de su rentabilidad dada la posición geoestratégica que ofrece, la ventaja de contar con un elenco de servicios y equipamientos que les ayuden a captar y fidelizar rentabilidad a sus in versiones. La tranquilidad de vivir en un conjunto urbano ordenado con servicios comunes y buenas comunicaciones con el resto del área, constituye un innegable atractivo a sus usuarios. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 23 / 63 Por tanto, el proyecto “Residencial Parque Norte”, sin distinción de sectores, se dirige de preferencia a aquellas personas residentes e inversores que requieran de un espacio cómodo habitacional, bien comunicado, áreas libres, estable y eficaz. Las características únicas del proyecto, le hacen objetivo ventajoso para el sector residencial y comercial que unido a terrazas ajardinadas requieren de un elevado nivel de servicios, un espacio de calidad y con imagen singular, que cumpla con los más estrictos baremos de responsabilidad, a precios competitivos para su implantación presente y operación futura. El objetivo es atraer también a residentes que busquen confort dentro de su propia municipalidad, y a todos los inversores locales y de otras zonas que busquen una nueva ubicación en un entorno acorde con las demandas de eficacia con los clientes y mercados del s. XXI. La ubicación en Piura asegura un cómodo espacio para los habitantes del conjunto así como los visitantes. En la actualidad, ya son varias las demandas que manifiestan día a día su interés por la habitar en espacios acomodados. En el futuro nos encontraremos referenciados entre los más avanzados proyectos que se han producido en el momento de redactar estos informes. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 24 / 63 ESTUDIO DE MERCADO: INCIDENCIA DE LA PUESTA EN MARCHA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS EN PIURA DESARROLLO INMOBILIARIO GENERAL (INFORME FINAL) INDICE 6. PRESENTACIÓN………………………………………………..... 28 _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 25 / 63 7. MARCO INSTITUCIONAL……..……..…………………..…… 7.1. LOS REFERENTES DE LA POLÍTICA EM PRESARIAL......... 7.1.1. Decreto Legislativo y Ley M arco…..…….……………….... 7.1.2. Programa de Planeamiento Urbano Local y Empresarial…... 7.1.3. Lineamientos Estratégicos para el Desarrollo Nacional 2010-2021……………………….…….…………………..... LOS ESPACIOS PRODUCTIVOS EN EL SISTEM A M ETROPOLITANO….……….…......……………………….… 7.2.1. Los Núcleos Urbanos – Tecnológicos…...………………….. 7.2.2. El Crecimiento de las M egaciudades……………………...... 7.2.3. Crecimiento Residencial y Empresarial en el Ámbito del Área M etropolitana……………………………………………..… 7.2.3.1. M unicipalidades de San Isidro y M iraflores...……..…… 7.2.3.2. Las Zonas Residenciales Emergentes…………………... 7.2.3.3. Otras Localizaciones……………………...…………….. 7.2.4. Conclusiones………………………………..………………. 30 30 30 30 31 7.2. 8. PIURA OFERTA Y DEMANDA DE SUELO ……………... 32 32 33 34 34 35 35 36 37 8.1. SITUACIÓN SOCIOECONÓM ICA DE PIURA Y DISTRITOS. 37 8.2. EL ENTORNO SOCIOECONÓM ICO DE PIURA..………....…. 38 8.2.1. La Base Productiva...……………………………………..... LA ACTIVIDAD RESIDENCIAL Y LA OFERTA DE SUELO EN LA AGLOM ERACIÓN URBANA DE PIURA……………. 8.3.1. Pautas Generales...................................................................... 8.3.2. La Oferta Según el M ercado................................................... 8.3.3. La Oferta de Suelo Según otras Fuentes………………….… 38 8.3. 8.4. LA OFERTA DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA……. LA DEMANDA POTENCIAL DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA, Y SUS PRINCIPALES REQUERIM IENTOS.……. 8.5.1. Demanda Endógena..……………………………………….... 39 39 40 41 42 8.5. 44 44 _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 26 / 63 8.5.2. Demanda Procedente del Área Cercana……..…..……..…….. 45 8.5.3. Demanda de Posibles Implantaciones Puntuales...…...…….... 46 8.6. ESQUEM A DAFO DE LA POSICIÓN DE PIURA EN EL M ERCADO……………………………………………… 46 8.7. CONCLUSIONES……………………………………….…….... 48 9. ESCENARIOS DE TRABAJO…………………………….……. 50 9.1. ESCENARIOS DE TRABAJO………………..……........…. 9.1.1. Escenario 0………....………………………………….... 9.1.2. Escenario 1…………………………………………….... RESFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIÓN EN LOS FUTUROS SUELOS HABITACIONALES: ATRIBUTOS A TENER EN CUENTA……………....………………………. 9.2.1. Ordenación……..….…………………………………..... 9.2.2. Sectorización……………….………………………….... 9.2.3. Distribución………………………….……..………….... 9.2.4. Edificación…………………………………………….… 9.2.5. Accesos………………………………………………….. 9.2.6. Viales……………………………………………………. 9.2.7. Aparcamientos…………………………………………... 9.2.8. Instalaciones…………………………………………..…. 9.2.9. Zonas Libres y Ajardinadas……………………………… 9.2.10. Equipamientos Comunes…………………………..…….. 9.2.11. Servicios Centralizados con la M unicipalidad…………... 9.2.12. Técnicas de Bioconstrucción…………………………….. 50 50 51 9.2. 10.CONCLUSIONES Y PROPUESTAS…………………..…. 52 52 53 53 53 53 54 54 54 55 55 55 56 56 10.1. SOBRE LA PUESTA EN MARCHA DE PROYECTOS RESIDENCIALES EN RESIDENCIALES EN PIURA….………………………….. 56 10.2. SOBRE LA AM PLIACIÓN Y DESARROLLO DE NUEVOS SUELOS INDUSTRIALES Y M ULTIFUNCIONALES…….. 57 6 – PRESENTACIÓN El presente informe responde a un encargo con el que nuestro G.S . está interesado a desarrollar suelo Residencial con su filial GRUPO FUTURA CONCEPTA en el Perú, queriendo contribuir al fomento del crecimiento económico del municipio donde poder _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 27 / 63 implantar un desarrollo, o en este caso la municipalidad de PIURA y su comarca, y responde al doble objetivo de hacer un “ Estudio de Mercado sobre la incidencia de la Puesta e Funcionamiento de proyectos de edificación de viviendas de nueva generación” y, complementariamente, reflexionar sobre la oportunidad de, en cualquier caso, ampliar la oferta de suelos desarrollables urbanísticamente dentro del área Piura. El destino regulador de esta Asistencia Técnica se limita al primero de los objetivos , la incidencia de la Puesta en Funcionamiento de proyectos de viviendas, hoteles, oficinas en general-. S in embargo, una vez iniciados los trabajos, a la vista de nuestras primeras conclusiones, pretendemos reconducir sus contenidos, e incorporar un nuevo componente, acorde con las necesidades reales del municipio. En ese marco se ha procedido a analizar el interés de disponer de unas mayores disponibilidades de suelo para actividades residenciales y en el término, y de las modalidades y a seguir para ello. Con dicho motivo, las tareas llevadas a cabo –cuya síntesis y resultados dan forma a los sucesivos capítulos de este texto- se han agrupado en cuatro bloques relativamente diferenciados: En primer lugar, y con el objetivo de conocer su posible incidencia en términos de restricciones y/o oportunidades sobre los deseos de la Corporación y del Grupo, hemos considerado necesario profundizar en el Marco Institucional en el que se desenvuelven las iniciativas de suelo para actividades productivas del Perú y referencias del impulso de la Municipalidad al desarrollo económico, incluyendo: - el estudio de los referentes de la Política Empresarial del Perú- Decretos Legislativos promovidos por la Nación, Programa de Planeamiento Urbano y empresarial Local, Lineamientos Estratégicos para el Desarrollo Nacional 20102021- - el papel de los Espacios Productivos y Residenciales en Piura. - El análisis de algunas experiencias singulares de Zonas Residenciales actuales – Zona Residencial de Piura, Zona Residencial de los distritos, Otros Desarrollos Residenciales, Empresariales y Comerciales. - Las previsiones sobre creación de nuevas zonas públicas, de parking, edificaciones residenciales, oficinas, hotelera y comercial. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 28 / 63 El segundo bloque temático se ha centrado en la Oferta y Demanda de Suelo a desarrollar de Piura, incluyendo un análisis de las características socioeconómicas de la municipalidad, y la aglomeración urbana de Lima, de la Oferta de Suelo a desarrollar en Piura y municipios limítrofes, y la demanda Potencial de dichos en el municipio de Piura, con sus principales requerimientos diferenciado entre demanda endógena, demanda vinculada al desarrollo de Área, y demanda derivada de posibles implantaciones externas-. En tercer lugar, se ha producido una larga y progresiva reflexión sobre la cualificación de los nuevos suelos a desarrollar en Piura y los posibles atributos a tener en cuenta: en términos de ordenación, accesos, viales y aparcamientos, zonas libres y ajardinadas, e infraestructuras comunes. Para todo ello, y con carácter previo a la redacción de este texto, se ha examinado tanto la información disponible sobre lo que hemos venido en denominar el marco institucional y la actividad económica de la zona proveniente, fundamentalmente, de la generada por la propia municipalidad y empresas existentes- como la suministradora por las fuentes estadísticas de autoridad sobre la escala nacional –básicamente. Por último se han llevado a cabo distintas visitas a la zona en concreto y el espacio residencial general tanto en el propio término municipal, como zonas industriales diversas de la ciudad. Para terminar, la síntesis y resultado de todas estas tareas son las conclusiones y propuestas, tanto sobre la puesta en funcionamiento de proyectos residenciales multidisciplinares, como sobre la ampliación y desarrollo de nuevos suelos de estas características dentro del término municipal, que se hallan recogidas en el quinto y último capítulo. 7 – MARCO INSTITUCIONAL 7.1. LOS REFERENTES DE LA POLÍTICA EMPRESARIAL l _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 29 / 63 7.1.1. Decreto Legislativo y Ley Marco El primer y principal referente normativo de la Política Empresarial Nacional dentro del Programa de Desarrollo Nacional es el Decreto Legislativo Nº 1012, en el que se determina que “El congreso de la República, de conformidad con el artículo 104º de la Constitución Política del Perú, mediante Ley nº 29157 ha delegado en el Poder Ejecutivo la facultad de legislar, entre otras materias, la facilitación del comercio, promoción de la inversión privada, la mejora del marco regulatorio, fortalecimiento institucional y simplificación administrativa, y modernización del Estado;………………………., con la finalidad de viabilizar su implementación, generar empleo productivo y mejorar la competitividad del país;….”. En definitiva se pretende con este decreto incentivar las operaciones público-privadas para la generación de empleo productivo y agilización de los procesos de promoción de la inversión privada en defensa del interés general. Otro referente lo encontramos en la Ley M arco de Promoción de la Inversión Descentralizada cuyo Reglamento nº 28058 en su artículo 2 define que “ La promoción de la Inversión Descentralizada es un medio para lograr el desarrollo integral, armónico y sostenible de cada región. Para alcanzar dicha finalidad el Estado actúa a través de una alianza estratégica entre el gobierno nacional, los gobiernos regionales, los gobiernos locales, la inversión privada y la sociedad civil.”, cuyo fin claramente actúa en dirección al desarrollo general del Perú. 7.1.2. Programa de Planeamiento Urbano Local y Empresarial Entendido como un instrumento de ordenación y planificación, capaz de orientar las actuaciones municipales y privadas en materia de usos urbanísticos del suelo, el programa busca satisfacer la doble necesidad de desarrollar un programa de suelo para actividades productivas, y mejorar la provisión de suelo industrial tecnológico, residencial, usos públicos,…... De acuerdo a esto, el programa prioriza las actuaciones a desarrollar en el futuro, atendiendo a las siguientes finalidades: Dar respuesta a las necesidades de suelo existente en la municipalidad tanto para zonas productivas especializadas y sectores e actividad estratégicos de la comunidad. Favorecer el desarrollo mediante una oferta de suelo cuantitativa y cualitativamente adecuada, que permita la atracción de proyectos empresariales, y satisfacer las nuevas necesidades de las empresas ya implantadas en Piura. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 30 / 63 Apostar por el equilibrio territorial. A nivel local, la municipalidad también apuesta por una serie de estrategias económicas productivas orientada fundamentalmente para sus residentes, como para entre las que, por lo que respecta a este informe, cabe citar las obras realizadas por iniciativa de la municipalidad, y otras como reformas del propio crecimiento de la ciudad, así como diferentes actuaciones de carácter público y servicios especializados, otras privadas como centros comerciales recientemente abiertos al público y en proceso de construcción , además de diferentes desarrollos residenciales en diferentes barrios y distritos, todo ello como un claro proceso por iniciativa local de modernización. 7.1.3. Lineamientos Estratégicos para el Desarrollo Nacional 2010-2021 El tercer referente es el plan estratégico de la nación en un programa productivo a un medio plazo. Coordina todas las políticas sectoriales con incidencia en el territorio y sus determinaciones vinculan tanto a las administraciones públicas como a los particulares. Con carácter general, y en relación a dicha inversión, al referirse a la orientación y control de los procesos productivos hacemos referencia a dos de los seis Objetivos Nacionales de esta, son los destinados a la economía y al desarrollo regional: 1. Objetivo Nacional 4: Destinado a la economía competitiva con alto nivel de empleo y productividad. Pretende incentivar la industria interna ya desarrollada, integrándola con un mercado internacional cuyas sinergias redunden en una generación de empleo productivo a través de la propia inversión privada. 2. Objetivo Nacional 5: Abarca el desarrollo regional equilibrado e infraestructura adecuada. Con una apuesta por el desarrollo de espacios de mayor cualificación, tanto en calidad de urbanización y dotación de infraestructuras y servicios como organización y gestión. - Ambas ofrecen determinadas medidas generalmente en materia de actividades productivas, entre las que cabe citar: 1. Impulsar la inversión en infraestructura logística y productiva local y regional, pública y privada. Promover la producción, el desarrollo empresarial local y el empleo, impulsando el desarrollo de industrias _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 31 / 63 de transformación y servicios, con base en los sectores de producción exportable. 2. Fortalecer las industrias nacionales orientadas al mercado interno y promover su participación en los mercados internacionales. 3. Fortalecer la política y estrategia de apertura comercial y garantizar la seguridad interna de las inversiones nacionales y extranjeras y reducir la vulnerabilidad de la economía frente a eventos externos mediante la expansión del mercado interno. 4. Promover la planificación regional y la descentralización de las actividades económicas, fomentando alianzas público-privadas para la inversión descentralizada en infraestructura productiva y de servicios básicos, e impulsando la conformación de un sistema de ciudades intermedias con capacidades de retención de la población, en la que prosperen las actividades económicas, especialmente las manufactureras, el turismo y los servicios. 5. Promover la inversión en la construcción, mejoramiento y asfaltado de las carreteras y caminos, el desarrollo de la infraestructura, de capital humano y de innovación productiva, con el fin de incrementar sustancialmente la productividad del trabajo. 6. Diversificar la base productiva mediante la instalación de conglomerados de cadenas productivas, según la vocación de sus recursos y la infraestructura productiva actual y potencial, teniendo en cuanta los objetivos de integración con la economía nacional e internacional. 7.2 LOS ESPACIOS PRODUCTIVOS EN EL SISTEM A M ETROPOLITANO A 7.2.1. Los Núcleos Urbanos – Tecnológicos Son concebidos como espacios ubicados en lugares bien comunicados, sobre suelos delimitados y dotados de infraestructuras urbanísticas de avanzada tecnología, destinados a albergar a residentes y empresas cuyos objetivos incluyan el confort, el ocio, los servicios, el desarrollo tecnológico o la innovación, y deberán contar con entidades gestoras, encargadas de establecer, y hacer respetar, los criterios de admisibilidad residencial de los inquilinos, y desarrollar actividades destinadas a dinamizar desarrollo tecnológico y transferencia de tecnología. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 32 / 63 Para obtener la correspondiente calificación deberán cumplir, entre otros requisitos, los siguientes: Constituirse una entidad gestora, y contar con la participación de la municipalidad. Delimitar en sus estatutos los contenidos y actividades vinculadas a las normas de convivencia. Disponer de suelo urbano o para urbanizar y dotarlo de infraestructuras y servicios de alta calidad. Contar en su zona de influencia con un centro de creación y consolidación de empresas de servicios. Proyectar sus actividades, también, a otras entidades y empresas ubicadas fuera del propio recinto. Determinar sus actividades y proyectos de innovación y desarrollo tecnológico dentro de las prioridades y directrices definidas. Propiciar la prestación de servicios integrados. Y entre las actividades a desarrollar deberán incluir, al menos, las siguientes: Crear las condiciones óptimas para la ubicación de empresas y residentes. Estimular la innovación y transferencia de tecnológica y conocimiento. Dinamizar el desarrollo económico y tecnológico sirviendo de ejemplo en su territorio de influencia. Fomentar la creación de servicios. Fomentar la creación de servicios de difusión tecnológica, relacionada con el conocimiento. 7.2.2. El Crecimiento de las Megaciudades El crecimiento de megaciudades (más de 10 millones de habitantes) es un fenómeno que se ha acelerado, especialmente en los países en vías de desarrollo, somos parte de intensos procesos de urbanización y migración rural-urbana. La concentración de la población, debido principalmente a la centralización espacial de las inversiones, tiene inevitables consecuencias sociales, económicas y culturales, particularmente el incremento del crimen y la delincuencia, problemas que son mucho más agudos en los países pobres. Entre las principales megaciudades destacan Tokio, Nueva York, Seúl, Bombay, Delhi (India), M éxico, Sao Paulo, Shangai, Los Angeles, Yakarta, El Cairo y _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 33 / 63 Buenos Aires. En el periodo del Plan de Lineamiento 2021 en este país, Lima tenderá a convertirse en una megaciudad. 7.2.3. Crecimiento Residencial y Em presarial en el Ámbito del Área Metropolitana A Los desarrollos habitacionales, los que en un origen se deseaban analizar mediante la presente asistencia, son escasos, y se hallan muy vinculados a la preexistencia de unas municipalidades determinadas que optaron hace una década por un sector determinado, con una masa crítica significativa. En tales casos el desarrollo habitacional viene a responder a las demandas específicas del mercado y pretende facilitar, mediante la proximidad de esta demanda, el refuerzo de las acciones de cooperación intersocial y, en su caso, la habilitación de equipamientos especializados para uso compartido. A continuación se van a reseñar algunas de las zonas residenciales más características del área metropolitana de Lima y Piura. 7.2.3.1. Municipalidades de San Isidro y Miraflores Son municipios especializados para dar cobijo tanto residencial como empresarial ofreciendo espacios para oficinas compartidos con un claro crecimiento de viviendas, desarrollado en edificios en altura respondiendo así a un criterio básico de orden urbano acompañado de crecimiento inevitable de la densidad poblacional. De iniciativas privadas, en su gran mayoría, respondió al objetivo de consolidar la población residente de un determinado sector, mediante la promoción incentivada de suelo, para residencias y oficinas, exclusivo adecuado. Situado estratégicamente, en el centro del área metropolitana de Lima, y a escasos minutos de las principales zonas de expansión de Lima y de la región en general, comunicado con el exterior a través una red de carreteras que son la Avenida de la República y Javier Prado conectándolas con la Panamericana. M iraflores a su vez se conecta de norte a sur con en nuevo corredor viario de la Costa Verde. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 34 / 63 Con una superficie desarrollada en un alto porcentaje de su capacidad, dispone de todas las instalaciones y servicios básicos, pero requiere un esfuerzo en los necesarios para el desarrollo futuro en implantación de cualquier índole que obedezca el crecimiento futuro espaciado del área metropolitana y de las propias municipalidades. 7.2.3.2. La Zonas Residenciales Emergentes De gran desarrollo residencial en los últimos años especialmente, pero no del todo consolidadas, se trata de las municipalidades de Barranco, M agdalena, Jesús M aría, San M iguel, San Borja, Surco, Lince en Lima, localizamos como zona de crecimiento residencial en condominios la zona de M iraflores en Piura distrito de Castilla, y existe otra zona de crecimiento residencial en los terrenos adyacentes a la universidad de Piura, San Eduardo y Los Ejidos, donde se concentran crecimientos residenciales de alta calidad, pero no excluye otras posibles actividades residenciales en otros barrios y distritos que crecen en el sector popular y que demandan viviendas, con el fuerte carácter de complementariedad, alto valor añadido, estrategias para el desarrollo territorial, necesitadas de un impulso promocional económico, y capaces de contribuir a la diversificación de la economía. M ás de 60% de la superficie total de estas ultimas zonas están destinado a albergar familias, conjuntamente en algunos casos pueden desarrollar actividades relacionadas con oficinas. Cerca del 80% de esta superficie en este momento se destina a residencias aisladas. El 12% restante a edificación en altura, para lo que no se ha previsto una superficie que pueda satisfacer a cada una de las necesidades.. En Piura el 95% a residencias aisladas, y solo se conocen algunas actuaciones de condominios pero no en altura como el caso de Lima. 7.2.3.3. Otras Localizaciones En el área metropolitana de Lima y en Piura en general, aún se intentan llevar a cabo, sin que por el momento exista un referente amplio, actuaciones urbanizadoras de algunos proyectos para edificaciones en diferentes municipalidades y ello obedece a la propia evolución de la población y de la existencia interesada en implantarse, la disponibilidad de suelos con infraestructuras es escasa y no se adaptan o no son adecuadas en ninguno de ellos, tan solo podríamos identificar instalaciones personalizadas puntuales, originando un crecimiento individual y desordenado para una latente necesidad común. Por otra parte podemos encontrar diferentes áreas congestionadas por el propio crecimiento residencial en los que solo queda cabida desarrollos ordenados después de _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 35 / 63 realizar la demolición de viviendas antiguas y otras municipalidades donde habría que seguir el mismo criterio para hacer posible los desarrollos de nueva generación por los mismos motivos: carencia de espacios y desarrollo residencial, ello es debido a la ubicación céntrica en la ciudad, y también porque un desarrollo idóneo debe llevar una adecuada red de carreteras que lo comunican, con un nivel optimo de circulación, estos espacios deben ser accesibles a la comunicación y transporte. 7.2.4. CONCLUS IONES Las operaciones de suelo desarrollado en edificios inteligentes, basadas en una cierta especialización, no se hallan promovidas de manera activa ni desde el sector público, ni el privado en PIURA. Son operaciones poco numerosas, que no resuelven las demandas. Actualmente no se ha identificado que se halla previsto alguna operación de esta índole en el área, ni es previsible que se formule a corto y medio plazo, sobre la base de los requerimientos que las alientan. Se conoce alguna iniciativa que por el momento solo se ha planteado pero que no se está desarrollando. Las operaciones de suelo fundadas en la excelencia de las implantaciones, bajo las formulas de edificios inteligentes o centros tecnológicos de negocios, no se hallan satisfechas a corto y medio plazo, pero la oferta de los proyectos que se plantean tendría gran penetración en el mercado, por su diseño previsto. Las operaciones de suelo para actividades productivas de ámbito metropolitano, las “áreas urbanas”, complementarían un plan municipal que, si acaso, podría beneficiarse de una eventual ampliación de la operación de alcance subregional contemplada para la zona centro desde el norte y el propio crecimiento de Lima. Cabe concluir entonces que: o El fomento de operaciones de suelo en Piura con las características de la propuesta que se plantea son aptas a corto plazo, dado que esta se halla inserta en un crecimiento de alto nivel residencial y empresarial, aunque no exista una iniciativa aún de estas características. o Esta constatación excluye complementariamente la viabilidad de promover operaciones de suelo basadas en especializaciones industriales sectoriales como las que se formulaban en las bases de modelo productivo. o La operación prevista con iniciativa privada hace que las posibles operaciones a emprender por otros grupos en Piura deban competir con otras operaciones cualificadas de esta índole y con lo que determina el mercado. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 36 / 63 8 – PIURA, OFERTA Y DEMANDA DE SUELO 8.1. SITUACIÓN SOCIOECONÓM ICA DE PIURA Y DISTRITOS S Situada en la zona norte del Perú, constituye la capital de la ultima región al norte del mismo fronterizo con Ecuador junto con Tumbes, Piura es la ciudad de mayor densidad empresarial y residencial de la región, es una de las cinco ciudades mas pobladas del país y asiento de un importante tejido industrial, claramente en desarrollo, poseedora de un gran potencial, en términos de actividad empresarial y residencial, capaz de impulsar la competitividad y la productividad regional, y generadora de un efecto difusor sobre el resto de la región. El término municipal limita cuenta con 2 distritos los cuales son M unicipalidad de Piura y Municipalidad de Castilla, atravesada por la vía más importante de Sudamérica como es la Panamericana muy interesante desde el punto de vista transporte como se indica en esta asistencia y con una futra conexión al interior del país que comunicará el puerto de Paita a 45 klms de Piura con M anao en Brasil. Con una extensión de aprox. 45 Klm² y una población aproximada de 575.000 habitantes, y una renta familiar disponible por habitante cifrada entre 8.000 y 20.000 dólares, la tasa de población ocupada es 70%, y el porcentaje de inmigrantes externos y de la propia región se sitúa en torno al 36%. La región de tradición empresarial y Piura de alto desarrollo residencial, conforman una economía basada la agricultura, la pesca y la minería, destacar en la industria textil, como producto principal basado en el algodón, las inversiones que Grupo Romero viene realizando desde varias generaciones. Todas estas actividades suman el 85% de la población empleada. La puesta en marcha de la construcción de viviendas debería ser un acicate para provocar la generación de nuevas oportunidades en otros campos de actividad. La actividad empresarial local es de aceptable dimensión el 30% de los establecimientos supera los 5 empleos, y en sentido inverso, mas del 70% tienen menos de cinco empleados. Para poder obtener una cierta imagen de la marcha y evolución de la economía local, se suele tomar como referencia, en ausencia de otras más directas y/o eficaces, la evolución del consumo de energía eléctrica, durante los últimos cinco años, medido en megavatios/hora. Su disponibilidad y observación para el caso de Piura confirma el mayor _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 37 / 63 dinamismo mostrado en los últimos años por los servicios, en relación con el de la industria. Confirma también la pujanza de consumo residencial, asociado quizás a la expansión poblacional atraída por su concentrada actividad empresarial junto a otras ciudades de la región y en particular su articulación con el centro de la capital del país y su propia centralización de los gobiernos regionales, un fenómeno que probablemente sea el que mayor incidencia tenga en todas las vertientes de la vida de Piura a medio y largo plazo. Esta mayor integración se ha visto favorecida ya, y previsiblemente, a corto y medio plazo lo será más aún, como consecuencia de la mejora de la capacidad productiva en agricultura del norte de la nación y la situación estratégica de Piura en el eje viario que enlaza norte y sur del país y el que enlazará con Brasil. Dentro del municipio de Piura existen diferentes inversiones de empresarios y comerciantes, que muestra una gran actividad y protagonismo en la búsqueda de alternativas económicas para el municipio y que podrían ser declaradas de interés económico y social. 8.2. EL ENTORNO SOCIECONÓMICO DE PIURA A 8.2.1. La Base Producti va La aglomeración urbana de Piura está formada por 2 distritos que forman un sistema, y un mercado laboral y residencial unitario. La estructura económica del área se caracteriza por la importancia de diversos sectores con especial incidencia la agricultura, pesca, la industria minera que con el pequeño comercio y las administraciones públicas completan el ámbito económico y a las que se irán incrementando otros de grandes empresas para el desarrollo global de la nación. Al igual que en el resto del país, la actividad que en mayor medida constituirá una buena base económica y que además experimentará mayores crecimientos son los sectores comercio y construcción. En el comercio se ocupan, gran parte de la población ocupada total en el área, dentro de las ramas de mayor peso son las de los pequeños comercios que producen una gran actividad debido a la concentración en Piura de los servicios administrativos públicos y empresariales vinculados con su capitalidad de región. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 38 / 63 La imagen tradicional del área urbana que los datos reflejan se ha visto notablemente enriquecida por el impacto que tiene sobre ella el crecimiento de la inmigración rural a la ciudad, que ha reorientado y recalificado las actividades de todo el ámbito, y que desde la óptica territorial ha supuesto el crecimiento de esta área como ámbito preferente y propicio para la localización de los nuevos enclaves metropolitanos, superando a su consideración como mero soporte de los sistemas infraestructuras mas diversos. La observación de las tendencias de implantación de las actividades muestra una concentración paulatinamente creciente de las de transformación en el área litoral, y el desplazamiento y mayor peso de las actividades de terciarios y residenciales en el interior: ambas áreas tienen potencial para albergar nuevas infraestructuras y dotaciones metropolitanas, susceptibles de contribuir a reequilibrio territorial de la aglomeración siempre y cuando se superen las barreras físicas derivadas del transporte, la nuevas líneas de comunicación, y otras infraestructuras. La escasa accesibilidad e interrelación entre los espacios productivos, y la débil articulación litoral -entre sí y con el interior de la aglomeración- dificultan el aprovechamiento de las economías de escala, y la mejora de su productividad y competitividad. La capacidad de crecimiento y atracción de cómo capital de región continúa siendo importante, y todo apunta a que, en el futuro, mantenga su condición de ser uno de los espacios de mayor incremento poblacional en términos absolutos. 8.3. A LA ACTIVIDAD RESIDENCIAL Y LA OFERTA DE SUELO EN LAA AGLOM ERACIÓN URBANA DE PIURA A 8.3.1. Pautas Generales El foco principalmente residencial de calidad en la zona de la aglomeración urbana de Piura se concentra en la zona de San Eduardo y Los Ejidos como zona de expansión para clase A. También existen nuevos desarrollos en M iraflores (Castilla) donde tomamos como referencia seis nuevas actuaciones res idenciales de menor escala. Existen algunas aglomeraciones en parte limítrofes del oeste de la ciudad con crecimientos por invasión y algún desarrollo de ventas de lotes para autoconstrucción en la salida de la Panamericana hacia Ecuador. El resto de los barrios mantienen poco desarrollo residencial en conjuntos residenciales orientado mayoritariamente al abastecimiento del espacio residencial actual. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 39 / 63 Esta actividad productiva reciente descansa en buena medida en los crecimientos económicos del sector C con reciente poder adquisitivo y necesidad de mejora residencial, economía que procede en general las pequeñas empresas familiares, comercios, talleres, almacenes, etc… y delegaciones comerciales que se localizan en los centros urbanos, y que han sido impulsadas por los beneficios de la economía estos últimos años, así como por el alza del valor del suelo que ocupaban en las áreas centrales de la ciudad. La oferta existente en la aglomeración en general, de escasa entidad como se verá a continuación, está dando pie a que nazca una potente demanda que aún no han sido desarrolladas. 8.3.2. La Oferta Según el Mercado Una primera aproximación a esta oferta la proporciona la información contenida en el propio mercado. Esta información adolece de una cierta antigüedad, si bien es la única que tiene como referente una fuente pública y un método que asegura la cobertura de todo el ámbito de trabajo. El conjunto urbano suman una superficie total de aporx. 45.000 m² de suelo en proceso de crecimiento y remodelación del mismo distribuidos en 2 municipalidades. Un 16.8% de estos suelos están localizados en la que podríamos denominar “primera zona” de Piura, que sería la zona desarrollada urbanísticamente, el 38.5% en la segunda que sería las zonas urbanas periféricas, englobando el 44.7% las zonas no desarrollables por ahora. En tanto en cuanto, de estos suelos disponibles no todos pudieran considerarse alternativos a los nuevos desarrollos de Piura, para cualquier proyecto desarrollado fuera, en cualquier caso no es una referencia pues no tiene comparativa a la demanda de otros sectores, también incipiente y de gran interés, como C y D comparado a algunas de las características de la zona internamente perteneciendo exclusivamente al sector B y C+. Del conjunto de barrios del término municipal de Piura, algunos tendrían incidencia en el desarrollo de esta oferta residencial para la que se prepara esta asistencia, que alcanza aproximadamente los quinientos mil habitantes. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 40 / 63 Limitándose a la oferta de Piura el análisis comparado de algunas de sus características, como se hace a continuación, pudiera resultar útil a la hora de plantear el desarrollo de los nuevos suelos en esta municipalidad: La mayoría de los desarrollos son de promoción sector B, o cuando menos, mixto, existen también desarrollos para el sector C pero no tan significativos, y por ultimo decir que al margen de otras ciudades de Perú existe un importante desarrollo urbano en el sector A en comparativa con la media nacional. En su mayoría los viarios principales están bien asfaltados y en buen estado, que no en el caso de otras viarios secundarios del área, aunque sus anchos no siempre son los mismos. La oferta tipológica tiende a diversificarse incluyendo viviendas aisladas y adosadas de auto construcción, la horquilla de las parcelas mínimas va de los 150 m² a grandes extensiones de terrenos en la periferia, y la de altura máxima de edificación debería modificarse en el futuro pues no existen edificios en altura como en el caso de Lima M etropolitana, la altura máxima identificada es de 10 pisos. Por último, habría que añadir que todos los desarrollos tradicionales analizados no tienen previsto el aparcamiento en bajos, parking, o ambos, según los casos y no todos cuentan con alumbrado, abastecimiento de agua y saneamiento común, y ninguno dispone de canalización óptima para las comunicaciones de última generación, equipos comunes, o algún tipo de servicios centralizados. 8.3.3. La Oferta de Suelo Según otras Fuentes Recientemente, se han editado diversos informes sobre el mercado residencial en Lima. Realizado por consultoras inmobiliarias sobre la inercia de la situación desde 2005. En dichos documentos se señalan que Lima tiene un gran crecimiento residencial en comparativa con otras municipalidades del país donde existe una escasez de oferta residencial y habiendo suelo disponible para ello y una posible demanda latente no satisfecha, al encontrarse Piura como una de las cinco primeras ciudades de Perú debemos entender que es una de los primeros mercados residenciales en desarrollarse en el futuro. Los precios de alquiler en la ciudad de departamentos no son muy significativos al no tener una razonable ofertar de estos para hacer una comparativa solvente pero los precios de alquileres en general oscilan entre los 3.5 y 8 dólares por metro cuadrado, sin que ello deba ser una referencia para obtener una referencia firme por la diversidad residencial en cuanto a acabados de diferentes clases producido por la auto construcción _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 41 / 63 En cuanto a ventas de viviendas en el área, el precio oscilaría entre 315 y 1.500 dólares el metro cuadrado en su amplitud desde todos los sectores, debemos referenciar un precio medio optimo de ventas entre los mercados C y B que podrían oscilar entre los 650 y 800 dólares. El mas barato está en zonas de crecimiento residencial para sectores C, D y E para una tipología residencial tipo “M i Vivienda”, mientras que el más caro al igual que los alquileres, M iraflores, San Eduardo y Los Ejidos. Cabe destacar que las superficies de las viviendas que reclaman las familias oscilan entre los 60 y los 550 metros cuadrados, siendo el promedio para departamentos de 85 metros cuadrados, por lo que la inversión es diversa y puede ser considerable en algunos casos. Los informes consideran que no hay previsión de que bajen los precios, ya que “la oferta futura de suelo residencial en Piura es muy deficiente con respecto a la demanda existente de distintos sectores”. Los informes señalan que si bien en Piura hay espacio suficiente para su desarrollo, en otras partes de la provincia están proliferando nuevos desarrollos en auto construcción, algunos de los cuales ya están inmersos en procesos de ampliación como es el caso de Paita. 8.4. LA OFERTA DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA S Las municipalidades de Piura y Castilla no cuentan con un crecimiento residencial extensivo con ningún crecimiento vertical localizado, en residencial el máximo solo es algún edificio de 8 pisos de reciente construcción. Existen algunos edificios de promoción hace mas años construidas previa modificaciones urbanísticas pertinentes en el centro de la Plaza de Armas de la M unicipalidad de Piura de un altura de diez pisos de carácter institucional y oficinas construidos desde los años 90., son edificaciones con retranqueos de alineación de 4 metros, y cuyos viarios al estar en el centro de la M unicipalidad están asfaltados y en buen estado en su mayoría, no todos disponen de aparcamientos en parking subterraneos, luz, abastecimiento de agua, saneamiento, telefonía, y telecomunicaciones. En cuanto a las tipologías de viviendas de departamentos en edificios en construcción, excluyendo las viviendas unifamiliares, casas antiguas y también los departamentos en edificios construidos antes de cinco años atrás, se observa que existe una demanda real de departamentos, y también un bajo número de metros cuadrados construidos, adaptados a nuevos clientes no tradicionales de la municipalidad, bien por su situación familiar, _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 42 / 63 monoparentales o familias no numerosas, o bien por tratarse de inversores de inmuebles en renta. Debemos incidir en esta cuestión dado que en base a estas premisas podemos diseñar y planificar proyectos con el fin de obtener un producto de alta penetración en el mercado, para ello sirvan estas gráficas desarrolladas sobre la base de la demanda habitacional en función del crecimiento residencial no solo de los dos distritos sino de los desplazamientos provenientes de otras municipalidades adyacentes con promociones de operaciones en construcción que actualmente se están llevando a cabo en Piura, y de manera significativa se observa la evolución de las viviendas que se están ofertando son inferiores al crecimiento supuesto demandando. Crecimiento Pobl ación Crecimiento Viviendas Las operaciones promovidas y financiadas por empresarios externos e internos, han sido atraídas y fomentadas por la propia situación de la ciudad dentro del ámbito del área residencial metropolitana de alto crecimiento. Además el municipio dispone de diversos suelos calificados como urbanizables para el desarrollo público y privado, o incluso destinados a servicios básicos de la propia municipalidad. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 43 / 63 Complementariamente, el avance del plan nacional prevé ampliar la oferta de suelos residenciales del área, calificándolos. Actualmente existen suelos no urbanizables, igualmente en manos privadas o públicas, y distribuidos en diferentes superficies, por todo lo cual, el nuevo plan general sumará un nuevo incremento de suelos residenciales, entre sectorizado y no sectorizado, duplicando en algunos casos con ello la superficie actual. 8.5. LA DEMANDA POTENCIAL DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA, Y SUS PRINCIPALES REQUERIM IENTOS S Para analizar la demanda de suelo cabe revisar cada uno de los posibles supuestos generadores de esta demanda, que en el caso de Piura, al margen de una determinación pública regional o estatal de impulsar un nueva modalidad de demanda, serían los siguientes: demanda endógena, demanda procedente del área metropolitana y demandas de posibles implantaciones puntuales. 8.5.1. Demanda Endógena Acorto y medio plazo, y desde la observación del comportamiento de la demanda interna en lo que va de década, es suficiente para cubrir parte de la oferta disponible en el suelo residencial ya calificado para ello, lo que hace pensar que la demanda estrictamente endógena procedente del propio municipio, vaya a incrementarse en términos cuantitativos, pero más allá de lo que ha venido haciendo los últimos años, y cabe esperar cambios significativos de tipo cualitativo. Por ello la existencia de suelo con el que poder atenderla en plazo, es irrenunciable, bien podría ser calificada de componente secundario en algunas zonas, el cual es de primera demanda en Piura y, por si sola podría justificar las previsiones de avance al crecimiento en materia de suelo. En todo caso, sus requerimientos, además de la ubicación de los terrenos para los que se deben hacer análisis previos a realizar un proyecto, a la aportación en materia de atributos o características que implementaría un proyecto para que lo diferencie de otros suelos requeridos, que diste mucho de los que actualmente estén ofertados por Piura. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 44 / 63 8.5.2. Demanda Procedente del Área Cercana Las coronas de las áreas metropolitanas suelen ser potenciales receptoras de actividad económica convencional, industrial, y/o avanzada tecnológicamente, procedentes de las zonas centrales del área, debido a posibles procesos de forzada recolocación, y a las oportunidades que ofrecen a actividades económicas promovidas por operadores del área y/o vinculadas con su demanda básica, de disfrutar de las ventajas metropolitanas. Estos factores suelen verse acentuados para el sector residencial como consecuencia del encarecimiento de la oferta de suelo en los ámbitos centrales del área como es M iraflores, San Eduardo y Los Ejidos y, en casos, existe una virtual desaparición de dicha demanda central para complementarla en las zonas externas. Este último componente cobra un especial relieve en Piura, donde la oferta de suelo residencial disponible es muy alta y a unos precios considerables, y donde además la actividad económica se mantiene en alza, sin que sea previsible una caída radical de la misma en el corto y medio plazo. Por todo ello, el desarrollo socioeconómico de la ciudad es susceptible de generar una demanda de suelo para actividades residenciales en su interior y exterior, en el término municipal de Piura, pero no solo en este, básicamente habría dos tipos de proyectos, con necesidades y requerimientos distintos: Residencias “puras”, para las cuales son importantes las características y equipamientos que ofrezca el proyecto a ocupar, y puede revestir una singular importancia de cara a la decisión final del comprador. Inversiones vinculadas a actividades de negocio o servicios (alquileres), necesitadas sobre todo de suelos de una cierta seguridad en el mantenimiento de valor de la propiedad, que no registren severos problemas de accesibilidad, pero más indiferente a los atributos dotacionales de dichos suelos. En ambos casos, dicha tipología tiene un particular interés para los inversores donde el componente logístico, en sus facetas de perfeccionamiento de transporte y accesibilidad, de especial relieve, máxime habida cuenta de el valor que en tal factor puede tener Piura como consecuencia de su carácter de centro administrativo de la región. 8.5.3. Demanda de Posibles Implantaciones Puntuales _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 45 / 63 Se encuadraría en esta demanda la procedente de residentes externos a la ciudad de Piura y a la propia nación, bien como resultante de una búsqueda de ubicación generada por la propia compañía que los traslade, bien como resultante de la acción privada como inversor y que se interesen por establecerse en Piura. En un principio este es un mercado mucho más amplio que el ofrecido por el entorno. Las decisiones finales de estos inversores suelen estar fuertemente condicionadas a las disponibilidades efectivas de suelo en plazo y calidad, a un precio singularmente competitivo, a que este ofrezca una buena accesibilidad, además, aunque dispongan de los atributos específicos requeridos por cada implantación que principalmente suelen ser servicios los cuales deberían estar previamente resueltos en la ubicación que nos atañe. Todo indica que, debido a la intensa actividad de fomento y desarrollo económico que existe, a corto y medio plazo este tipo de demanda se configura como “real” y “efectiva” en el caso nacional pero no en el internacional. Y resultado de dicha actividad económica es también la potencial y posible localización y ubicación de diferentes empresas, venidas igualmente de fuera, cuentan con capital extranjero, y son potenciales clientes siempre y cuando se vean satisfechas de sus demandas de confort, aparentemente, sin mucho más condicionantes que el precio y el factor tiempo. 8.6. ESQUEM A DAFO DE LA POSICIÓN DE PIURA EN EL M ERCADO D A partir de las informaciones recogidas durante el trabajo cabe hacer un balance DAFO de la posición de Piura en el mercado de suelo para actividades residenciales del ámbito de Piura. El análisis DAFO se funda en la identificación de los posibles factores que, en relación con la materia analizada, pongan de manifiesto: “D”. Las debilidades de Piura hoy en el mercado “A”. Las amenazas que pueden ceñirse en el futuro sobre ese mercado _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 46 / 63 “F”. Las fortalezas actuales de Piura en el mercado “O”. Las oportunidades que en futuro pueda gozar Piura en el mercado DEBILIDAD ES Oferta poco efectiva de residencias: insuficiente para cubrir totalmente la demanda de la propia municipalidad. Escasa actividad habitacional local. Escasa sintonía de los propietarios de los suelos residenciales con la política de fomento promovida desde el término. Inexistencia por el momento de operaciones públicas de suelo sobre el término. Ausencia de toma de consideración de Piura como zona de oportunidad terciaria. AMENAZAS Desarrollo de potentes operaciones de suelo en el entorno, en especial en Paita, además del crecimiento incipiente de esta municipalidad en sector industrial y residencial. Disparidades con propietarios en algunos núcleos, contrarios estos al crecimiento vertical. Desaliento de las iniciativas empresariales a favor de otras municipalidades identificadas por los empresarios, como posible interés para el establecimiento de sus oficinas y residencias. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 47 / 63 FORTALEZAS Existencia de suelos calificados ya para uso residencial, sin desarrollar aún. Disposición de zonas comerciales para actividades complementarias a la residencial. Disponibilidad de superficies relevantes de suelo cuyos propietarios tienen interés en su empleo residencial. Positiva cooperación de las municipalidades al desarrollo residencial. M ejora sustancial futura de la conectividad de Piura con su entorno. OPORTUNIDAD ES Refuerzo de la posición competitiva en cuanto servicios residenciales de Piura en el entorno como consecuencia de la saturación del tráfico en el área metropolitana de Lima y de la sustancial futura mejora de la accesibilidad y su conectividad con el interior y el puerto de Paita. Planeamiento regional de ágil desarrollo, con el consiguiente efecto arrastre de inversores. Existencia de manifestaciones de interés de empresas foráneas por asentarse en Piura. Capacidades de las municipalidades para calificar nuevos suelos residenciales en el contexto del nuevo planeamiento y diseño urbano. 8.7. CONCLUSIONESS Plantear la oferta de suelo de Piura puede hacerse desde la consideración de que este municipio se halla inscrito en un ámbito más amplio. Es el espacio donde se _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 48 / 63 hallan los inversores que requieren vivienda y es también en el que se desenvuelve la oferta de terceros capaz de satisfacerlo. El ámbito de Paita responde a una demanda de operadores de alcance más internacional, y a la satisfacción de necesidades logísticas también más amplias. A corto y medio plazo no parece que constituya una competencia definitiva ni con la posible demanda a interesarse por Piura ni con la que se interese por otras ubicaciones. La demanda que actualmente se ha formulado en el ámbito a tomar como referencia, tiene una magnitud del orden de la propia región. Entre ella tiene un peso muy destacado la que en los últimos años ha ofrecido la ciudad de Piura. La oferta disponible en dicho ámbito en la actualidad es escasa. La oferta que se prepare para salir al mercado se halla muy marcada por la que promueve la propia municipalidad y la que se desarrolla en el entorno. Cuando la oferta que ahora se promueva este disponible cabe pensar que será capaz ser satisfecha ampliamente por la demanda del ámbito de los próximos años. La demanda local de Piura es correcta y su oferta por desarrollar en la actualidad se hace sensiblemente necesarias en algunas localizaciones de las propias municipalidades. Además cuando el desarrollo esté disponible las municipalidades colindantes comenzarán a desarrollar unos volúmenes importantes de suelo, a agregarse a los que ya se están impulsando en su entorno. La capacidad de que dichos suelos puedan ser satisfactoriamente canalizados hacia el mercado va a depender del éxito que tengan dos estrategias complementarias, a impulsar en este proyecto: la que se destina a captar inversores para sus implantaciones, y la que acierte a ofrecer en Piura un espacio de calidad para el entorno geográfico que se ha considerado. Esta última estrategia, habida cuenta de la ampliación de la oferta residencial de sus colindantes, pasaría por incluir en la oferta de Piura componentes tecnológicos de significación para el ámbito de referencia: componentes constructivos de alta calidad, componentes comerciales cercanos (algunos ya existentes), componentes sociales del conjunto, componentes de ocio diferenciadores de otros proyectos, etc. 9 - ESCENARIOS DE TRABAJO _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 49 / 63 9.1. ESCENARIOS DE TRABAJOO El actual panorama acepta incluir una operación destinada a crear un espacio orientado a una actividad empresarial o sector determinado en el ámbito de residencias, oficinas y hotelero. Entendiendo que se da un entorno bastante productivo para tal fin s i que existan antecedentes especializados que ya lo justifiquen y lo satisfagan. También cabe tomar en consideración otro de los escenarios planteados en algunos de los estadios de este estudio: atraer a Piura una posible expansión de los edificios de última generación implantados en Lima. En estas municipalidades han dado resultado y podemos entender que la propia demanda empresarial de Piura puede absorber operaciones para su ampliación en el entorno inmediato a su actual ubicación. Quedan por tanto como posibles escenarios de trabajo los que denominamos “0” y “1”. El escenario 0 sería un escenario continuista; el escenario 1 consistiría en el impulso de proyectos residenciales, para oficinas, parques empresariales y hoteles. No se ha considerado explícitamente otro escenario, el que se pueda plantear que es sobre el que ahora se trabaja, ya que sustancialmente se sumaría al 0 y al 1, cualquier otro planteamiento requeriría un periodo de tramitación más prolongado, la propuesta actual podría ir acorde con las actuales demandas aconsejables. Para cada uno de esos escenarios se hace a continuación una breve semblanza. 9.1.1. Escenario 0 Características No intervención en el actual diseño constructivo y asemejar los proyectos a las operaciones adyacentes. Consecuencias Se podría preparar un proyecto para su desarrollo. La primera fase podría estar efectivamente disponible para servir de asientos a actividad residencial en un plazo de dos años, a finales de 2012. No se conoce que exista intención para el desarrollo de suelo residencial por las municipalidades. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 50 / 63 Proyectos así deberían desarrollarse para satisfacer la demanda “vegetativa” del término a corto y medio plazo. Observaciones Este escenario no es satisfactorio del todo para acoger operaciones de inversión alentadoras. No obstante es un escenario importante capaz de generar techo en cuantía significativa en un plazo razonable. Poner en activo proyectos con unas condiciones adecuadas puede requerir de una inversión que puede oscilar en una horquilla entre uno y cinco millones de dólares. Requiere gestiones ante las municipalidades para resolver las alturas, sin alturas no se hacen muy rentables los desarrollos. 9.1.2. Escenario 1 Características Impulso de una modificación del actual sistema constructivo del área calificando el suelo para uso público, parking, oficinas, residencial, comercial, industrial y hotelero, todos ellos de alta calidad con últimas tecnologías. Consecuencias Sería preciso testar cuanto antes la viabilidad de que una iniciativa así sea aceptada por las municipalidades para que al término de 2011 pudiera estar preparado para su desarrollo de la superficie de suelo. Caso positivo, podría comenzarse de inmediato la tramitación de estas solicitudes. Las primeras fases podrían estar efectivamente disponible para servir de asientos a actividades públicas, parking, oficinas, residenciales, comerciales y hoteleras a finales de 2012 y las fases siguientes en años consecutivos. En el caso industrial requiere de la tramitación con la administración regional para su aprobación, los plazos de ejecución a ser mas cortos podrían alcanzar para obtener proyectos en un plazo de tres años. No se conoce que exista intención para el desarrollo de estos proyectos. A corto plazo parece que existe demanda interesante tanto empresarial como residencial en establecerse en el. Superficies así deben desarrollarse para satisfacer la demanda “vegetativa” empresarial y residencial del término a corto y medio plazo, para el asentamiento de posibles operaciones puntuales y para dar cabida a la demanda “vegetativa” de calidad del entorno del área. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 51 / 63 Observaciones Este escenario parece que es más capaz que el anterior de acoger las operaciones de fomento. Poner en activo este suelo con unas condiciones adecuadas puede requerir una inversión que puede oscilar en una horquilla tan amplia como la demanda de mercado pudiendo iniciar proyectos a partir de doce millones de dólares, y límites en función de la demanda de mercado. Requiere, como en el caso anterior, serias gestiones con las municipalidades, más aún en el caso de parques industriales con la administración regional para resolver satisfactoriamente las propuestas en asuntos industriales y en alturas en el caso de edificaciones. Y requiere también una intensa y profesional gestión comercial del mismo. Tanto en el escenario 0 como en el escenario 1, es necesario la gestión con los agentes institucionales para sacarlos adelante. 9.2. REFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIÓN EN LOS FUTUROS S SUELOS HABITACIONALES: ATRIBUTOS A TENER EN CUENTA A Los análisis anteriores conducen a recomendar que la posible oferta a generar en Piura, en el caso que el escenario 1, preste una atención a la cualificación de la propia operación, como factor relevante de diferenciación del que cabe esperar resultados atractivos a medio y largo plazo. Estos atributos a asociar con la propia operación pueden ser tanto relacionados con la ordenación del espacio, como sobre sus equipamientos, servicios y gestión. A continuación se exponen algunos de esos atributos que, deseablemente, cabría incorporar a las operaciones a alentar. 9.2.1. Ordenación El diseño de los espacios conviene que se esfuerce en generar una imagen atractiva de los edificios, entre otras formas asegurando la equilibrada distribución de los posibles usos dentro del espacio a promover. En otras palabras, configurando el área, en su totalidad si es el caso o en cada una de sus diversas fases, como un todo articulado, diferente de una mera acumulación de volúmenes agregados. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 52 / 63 La mezcla articulada de los elementos capaces de dar valor al área requiere ese planteamiento integrado a origen: estacionamientos, eventual oferta alojativa, equipamientos, instalaciones para actividades públicas, para oficinas, etc… son todas ellas actividades y decisiones que requerirán un plan especial de calidad. Un asunto de especial interés lo aportará cuando se refiere a la distribución armónica de movilidad y al estacionamiento en su interior de vehículos y a la adecuada resolución de las consecuentes interferencias entre los tráficos. Todo ello convendría llevarlo a cabo dentro de un planeamiento general de respeto al entorno y medio ambiente y de aprovechamiento de sus oportunidades, creando un entorno que fomente un uso cómodo de todas sus infraestructuras. 9.2.2. Sectorización Estos planteamientos aconsejan una adecuada división de la operación en sectores, que tendrá por objeto agrupar en cada una de ellos los distintos usos que se va a dar en el recinto. Su ubicación, superficie y geometría vendrán dados por el uso que vayan a desarrollar. 9.2.3. Distribución El planeamiento de detalle deberá crear módulos que hagan un reparto equitativo de cada sector y generen unidades que aunque no sean estrictamente indivisibles, faciliten la gestión a la hora de adquirir una parte del suelo. 9.2.4. Edificación La premisa de generar una oferta diferenciada, sobre la que se está trabajando, debería procurar conseguir una imagen innovadora y de modernidad del área. Ello puede conseguirse tanto mediante la calidad de los edificios a fomentar como mediante la agrupación armónica de la edificaciones, para conseguir liberar la máxima superficie de suelo posible para se reemplazado en zonas verdes o de esparcimiento público. 9.2.5. Accesos El planeamiento de edificación debería contener un estudio minucioso de las posibles conexiones a las redes principales, que aseguren la movilidad de todos los _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 53 / 63 ciudadanos, personal, residentes, clientes, proveedores, etc. En dicho estudio debe hallarse una respuesta satisfactoria a la accesibilidad las nuevas áreas. 9.2.6. Viales El sistema viario interno de los recintos en sus subsuelos asegurará su empleo correcto por los vehículos. Convendría estructurar claramente sus viarios, definiendo para cada uno de ellos el número de carriles por sentido si es el caso, o bien un sistema unidireccional con acceso de entrada y acceso de salida independientes. Se procurará generar una circulación perimetral de entrada y salida que pueda soportar su tráfico, y a la que se van conectando los viales de ascenso y descenso que sirven a cada sector o sub-planta. 9.2.7. Aparcamientos Se definirá el número de plazas de aparcamiento correspondiente a la figura de planeamiento vigente, promoviendo parkings en superficie con las capacidades adecuadas y/o edificios de aparcamientos, que aseguren el cómodo empleo del conjunto, tanto por sus propietarios del propio conjunto como por sus usuarios/clientes, reforzando en especial los aparcamientos allí donde vaya a desenvolverse un uso público. 9.2.8. Instalaciones Instalaciones de las urbanizaciones y de las edificaciones Agua potable Abastecimiento Telecomunicaciones Control de acceso y seguridad Cerramiento Cámaras de vigilancia Saneamiento (red separativa, depuración, opción de tratamiento de aguas…) Instalación eléctrica (media y baja tensión) Instalación de alumbrado exterior Recogida y en su caso tratamiento de residuos _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 54 / 63 Instalaciones de telecomunicaciones Voz y datos (ADSL / WIFI,etc…) Servicio de correos 9.2.9. Zonas Libres y Ajardinadas Como parte integrante de la urbanización convendría incluir zonas libres ajardinadas, que mejoren la percepción exterior de complejo y afiancen su identidad. 9.2.10 Equipamientos comunes Convendría que se dispusiera de al menos los siguientes servicios: Servicios de hostelería (Hotel con restaurante y cafetería en el caso de parques industriales) Cajeros automáticos ( en algunos sectores ) Pequeños comercios (prensa, comestibles, etc…) Zonas públicas de esparcimiento Entidad de conservación en cada proyecto 9.2.11. Servicios Centralizados con la Municipalidad Prever la conveniencia de que el espacio pueda dotarse de: Aulas de formación Guardería Sala de juntas y reuniones; servicios de alquiler de salas Salas de videoconferencias Agencias de la administración local Bolsa de trabajo Gimnasio / Fitness Asistencia médica Transporte público Dependencias para alquiler de oficinas _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 55 / 63 9.2.12 Técnicas de Bioconstrucción De cara a la diferenciación del espacio, pero también par optimizar el empleo de la energía y minimizar su impacto ambiental, convendría que los proyectos apostaran de manera activa por la incorporación de técnicas de bioconstruccion en las obras a desarrollar, pero también en las construcciones, entre las que cabe subrayar: Implementación de tecnologías a depuración de aguas Reciclado de aguas y, en su caso, de aguas tratadas, para riego Tratamiento de aguas hidrocarburadas Recogida selectiva de residuos Implantación de vegetación autóctona Xerojardinaría en zonas verdes Pantallas acústicas Preparación para la utilización de energías renovables (fotovoltaicas y térmicas) Empleo de báculos que minimicen la contaminación lumínica Empleo de lámpara de bajo consumo Empleo de materiales y diseño de las edificaciones para optimizar su confort 10 - CONCLUSIONES Y PROPUESTAS 10.1. SOBRE LA PUESTA EN M ARCHA DE PROYECTOS RESIDENCIALES EN PIURAEN PIURA R El propósito de alentar en Piura proyectos residenciales a corto y medio plazo parece viable: Por el volumen alto de demanda no solo de residentes en Piura sino también del entorno más inmediato, y por la reciente orientación de sus desarrollos hacia otras ubicaciones. Por la apuesta de la municipalidad por desarrollar ampliación en las miras empresariales y residenciales de la municipalidad lanzando su producto a nivel incluso internacional. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 56 / 63 10.2. SOBRE LA AM PLIACIÓN Y DESARROLLO DE NUEVOS SUELOS S R INDUSTRIALES Y M ULTIFUNCIONALES EN GENERAL La posibilidad de ampliar y desarrollar nuevos suelos residenciales en el área parece viable a medio y largo plazo, a través de la activación de planes de desarrollo nacional y el propio crecimiento vegetativo de la población. Su desarrollo efectivo requerirá previsiblemente recursos adicionales a los que hasta ahora se conocen como vinculados a dichas operaciones. Para disponer de esos recursos adicionales (constructivos, de marketing y de gestión) sería imprescindible el trabajo conjunto de las autoridades locales, los empresarios de la construcción y los actuales propietarios de los suelos. La contribución de esos agentes será también indispensable para que la oferta generada se acomodase a unos estándares básicos de calidad. La opción de disponer de los suelos requiere un plazo adicional y una negociación con las autoridades y los propietarios. Las autoridades municipales pueden sondear la viabilidad administrativa de una modificación puntual del actual planeamiento para dar cabida a esas operaciones (permisos de las municipalidades competentes) y la posibilidad de crear operadores público-privados para compartirla. Caso de que las primeras consultas resultaran satisfactorias el desarrollo de las operaciones a medio plazo ofrece visos de viabilidad. Caso contrario debería aguardarse la tramitación de planes que se hallen actualmente en Avance. La participación de otros ámbitos para desarrollos en vivienda sectores C, D, E. En el impulso de estas operaciones parece indispensable no solo para obtener las autorizaciones precisas sino también para disponer de los recursos constructivos, de marketing y gestión que las operaciones exijan. Se arbitraría así operaciones de colaboración público-privadas para sacarlas adelante. Promover estas soluciones significa poner en el mercado a largo plazo una importante y muy significativa cantidad de suelo en el ámbito del área metropolitana de Lima y otras ciudades en crecimiento. No debe perderse de vista que estas operaciones sacarían al mercado tanto suelo residencial como ocurre y que ahora ofrecen otros mercados latino-americanos. Sacar adelante estas operaciones, más allá de la superación de los obstáculos administrativos, requiere un considerable esfuerzo económico y de gestión. En caso de éxito de estas operaciones son muchos otros aspectos de la vida de los ciudadanos que se verían modificados y, en especial, los que afectan a su funcionalidad en el área. De alguna manera sería una manifestación inequívoca e irreversible de integración de Piura en el ámbito metropolitano nacional e internacional como ciudad. Sus condiciones de accesibilidad (viarios, transporte _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 57 / 63 público, etc…), su atractivo residencial y su oferta de equipamientos requerirían fuertes cambios. En ese contexto, las operaciones residenciales deberían respetar criterios de calidad del orden de los descritos en epígrafes anteriores. La disposición de suelos para las operaciones industriales, hoteleras y de oficinas hasta ahora identificadas no parece que puedan esperar la activación de los planes nacionales, debido a la demanda interna independiente de cada uno de ellos y con respecto a la vivienda convendría explorar el continuar con fórmulas que permitieran disponer de operaciones residenciales que unan diseños más actuales y así mismo cubran la demanda creciente en algunos sectores. Esta exploración requiere conjuntar los intereses de las municipalidades, de los propietarios de suelos y de los promotores de las actividades empresariales. El papel de arbitraje de las corporaciones administrativas y de las entidades públicas es indispensable y urgente. _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 58 / 63 _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 59 / 63 _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 60 / 63 _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 61 / 63 _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 62 / 63 _______________________________________________________________________________________________ Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a Página 63 / 63