Vivienda para segmentos medios

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Vivienda para segmentos medios
Vivienda para segmentos medios
Estrategias de f inanciación y oportunidades de inversión a partir
de un modelo de articulación público privado.
Arq. María Laura Calle
Maestría en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios
Facultad de Arquitectura-Escuela de Economía y Negocios Internacionales
Universidad de Belgrano.
Resumen ejecutivo
Este trabajo se propone abordar la problemática del acceso a la vivienda para los
segmentos medios desde una perspectiva que posibilite emprender acciones conjuntas
entre entidades públicas y privadas con la finalidad de articular rentabilidad económica y
rentabilidad social en el marco de los futuros desarrollos urbanos localizados en la
Ciudad de Buenos Aires.
En la década del 90, en un contexto de estabilidad macroeconómica y consolidación del
sistema bancario con un marco legal apropiado, el mercado de crédito hipotecario
posibilitó la satisfacción de la demanda de vivienda para los segmentos medios
convirtiéndose en el principal negocio de la banca privada.
A partir de la nueva estructura socioeconómica posterior a la crisis de 2001, la vivienda
experimentó una importante transformación que afectó su esencia al verse reducida a un
mero valor de cambio. La desconfianza respecto de las instituciones financieras y de los
tradicionales métodos de ahorro generaron una demanda sostenida de inmuebles
incrementando el valor del suelo que sumado a la caída del salario real postergó
nuevamente ”el sueño de la casa propia” para la clase media.
La situación actual respecto del financiamiento si bien presenta una atractiva oferta por
parte de la banca privada, resulta insuficiente para cubrir las necesidades de crédito de
esta franja mayoritaria de la población ante el descalce entre salario y valor de la
vivienda. Se plantea entonces la necesidad de sumar la participación del Estado en un rol
activo que permita a la vivienda recuperar su verdadera esencia y atender a la
problemática habitacional de los segmentos medios.
Ante la imposibilidad de revertir la coyuntura económico-financiera referida a la relación
cuota-ingreso en el mediano plazo bajo la exclusiva órbita del ámbito privado, la apuesta a
una política de gestión de activos por parte de Estado que permita el abaratamiento de la
vivienda a través de la reducción relativa del insumo “suelo urbano” y asimismo
represente una verdadera oportunidad de negocios para el ámbito privado, se convertiría
en un elemento clave para equilibrar la ecuación que posibilite el acceso a la vivienda
potenciando el desarrollo sostenible de la Ciudad.
El trabajo se desarrollará sobre el análisis de la situación de la demanda en referencia al
descalce entre salario y valor de los inmuebles, la respuesta transitoria del mercado de
alquileres y el perfil del tomador de crédito. Con respecto a la oferta, se orientará al
análisis del valor de los inmuebles en relación a la evolución del valor del suelo en el
ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Se evaluará la situación de inmuebles ociosos
localizados en áreas centrales degradadas y su potencialidad como oferta efectiva para el
mercado formal en relación a la demanda social de vivienda.
Finalmente se definirán los roles de los actores intervinientes: El Estado como promotor
de políticas territoriales, las entidades privadas como ejecutoras de proyectos rentables, el
consumidor final como beneficiario.
De esta forma, este modelo de articulación propenderá en el escenario actual a impulsar
la construcción de viviendas activando circuitos de financiamiento y gestión que permitan
reconstruir este sueño perdido para la clase media.
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Abstract
The aim of this paper is to discuss the difficulties the middle-class sector has in affording
its own home, from a point of view which will facilitate joint actions between private and
public institutions with the objective of combining both economic and social profitability in
the upcoming urban projects which will be carried out in the City of Buenos Aires.
In the 90s, in a context of a macroeconomic stability and a banking system within a legal
frame, the mortgage market was able to meet the demand for housing of the middle-class,
which at the time represented the core business of the private banking sector.
After the 2001 economic crisis and with a new socioeconomic structure, the housing
market experimented an important change- it only depended on the exchange rate. The
lack of trust in financial institutions and traditional saving methods created a great demand
for housing, increasing the land price which, together with a fall in salaries, postponed ‘the
dream of one’s own home’ of the middle-class once again.
As regards financing, the current situation- although it represents an attractive offer from
the private banking sector- is not enough to meet the needs for a loan of this vast sector
which faces such a significant difference between salaries and house prices. Therefore, it
is necessary to encourage the State to have an active role which will allow the housing
market to recover its real objective- that of use.
Therefore, as it is impossible to change the current financial conditions which can modify
the payment-income ratio in the short term, supporting an effective State land policy which
will ensure a reduction in the price of the urban land and represent a real business
opportunity for the private sector could be a key point in balancing the equation which
could enable the access to a house favoring the sustainable development of the City.
This paper will examine the situation of the demand for housing, taking into account the
difference between salaries and house prices; the temporary response of the renting
market and the borrower’s profile.
As regards the offer, this paper will analyse the house prices in relation to the evolution of
the land price in the City of Buenos Aires. It will also analyse the situation of idle property
located in central rundown areas and its potential for becoming a real offer for the formal
market in relation to the demand for housing.
Finally, the roles of the participants will be defined: the State as an advocate of land
policies, the private institutions as project makers, and the end consumer as a beneficiary.
This model of interrelation suitable for the current scenario will help boost home building
by activating financial and management circuits which will allow to fulfill the lost dream of
the middle-class sector.
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Riassunto esecutivo
Questo lavoro si propone di affrontare la problematica dell’accesso all’abitazione dei
segmenti medi, da una prospettiva che renda possibile intraprendere azioni comuni tra
entità private e pubbliche, con lo scopo di articolare redditività economica e redditività
sociale nell’ambito di futuri sviluppi urbani nella città di Buenos Aires.
Nel decennio del ‘90, in un contesto di stabilità macroeconomica e di consolidamento del
sistema bancario, con un quadro legale adeguato, il mercato di credito fondiario ha reso
possibile la soddisfazione della domanda di abitazione dei segmenti medi, rappresentando
il principale affare della banca privata.
Con la nuova struttura socioeconomica posteriore alla crisi del 2001, l’abitazione ha subito
un’importante trasformazione che riguarda la sua essenza: si è vista ridotta a un mero
valore di scambio. La mancanza di fiducia nelle istituzioni finanziarie e nei metodi di
risparmio tradizionali ha provocato una domanda sostenuta di beni immobili che ha
incrementato il valore del terreno edificabile e tutto ciò, sommato alla caduta del salario
reale, ha nuovamente rimandato “il sogno della casa propria” del ceto medio.
La situazione attuale riguardo al finanziamento, benché presenti un’interessante offerta da
parte della banca privata, risulta insufficiente per coprire i bisogni di credito di questa
fascia maggioritaria della popolazione, per il divario tra il salario e il valore dell’abitazione.
Si pone dunque la necessità di far intervenire lo Stato in un ruolo attivo, che permetta
all’abitazione di recuperare il suo vero valore: il valore di uso. Così, di fronte
all’impossibilità di cambiare le attuali condizioni finanziarie e di modificare il rapporto
quota-reddito a medio termine, la scommessa da parte dello Stato su una politica di
gestione degli attivi che permetta il calo del costo dell’investimento in terreni edificabili
urbani e rappresenti una vera occasione per gli affari nell’ambito privato potrebbe essere
la chiave per equilibrare l’equazione che renda possibile l’accesso all’abitazione
incrementando lo sviluppo sostenibile della città.
Il lavoro consisterà nell’analisi della situazione della domanda, facendo riferimento al
divario tra il salario e il valore dei beni immobili, alla risposta transitoria del mercato degli
affitti e al profilo del prenditore di credito.
Per quanto riguarda l’offerta, si orienterà all’analisi del valore dei beni immobili in rapporto
all’evoluzione del valore del terreno edificabile nell’ambito della città di Buenos Aires. Si
valuterà la situazione di beni immobili vacanti situati in aree centrali degradate e la loro
potenzialità come offerta effettiva per il mercato formale in rapporto alla domanda sociale
di abitazione. Finalmente si definiranno i ruoli degli attori che ci intervengono: lo Stato
come promotore delle politiche territoriali, le entità private come esecutrici di progetti
redditizi e il consumatore finale come beneficiario.
Questo modello di articolazione conforme allo scenario attuale tenderà a stimolare la
costruzione di abitazioni attivando circuiti di finanziamento e gestione che permettano di
ricostruire il sogno perso del ceto medio.
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CONTENIDO
1. Introducción.
1.1 Desarrollo metodológico.
2. Algunos antecedentes sobre el acceso a la vivienda hasta la década del ‘90.
2.1 Principios de Siglo XX. Valorización del suelo a partir del negocio de renta.
2.2 La transición hasta mediados de Siglo XX. Municipalización del suelo, legislación e
inicio de prospectivas de largo plazo.
2.3 Mediados de Siglo XX. Hacia el modelo de vivienda en propiedad.
2.4 Transiciones hasta la década del ’90.
3. Contexto macroeconómico en relación al financiamiento de la vivienda a partir
de la década del ‘90.
3.1 Década del 90. El acceso a la vivienda a través del crédito.
3.2 Crisis 2001. La vivienda como resguardo de valor.
3.3 Escenario actual. Hacia la recuperación del verdadero valor de la vivienda.
4. Situación de la demanda.
4.1 Análisis de la demanda.
4.1.1 Perfil poblacional.
4.1.2 Caracterización del hábitat.
4.2 El Nivel Socioeconómico como parámetro de la demanda.
4.2.1 Índices de Argentina (AAM) , México (AMAI) y Europa (ESOMAR).
4.2.3 Estructura socioeconómica por niveles. Comparativa de estratos entre Argentina,
México y Europa.
4.2.4 Argentina: Perfil de los Grupos NSE: INSE 1.996 vs. INSE 2.002.
4.3 Mercado de financiamiento.
4.3.1 Capacidad de pago respecto del salario. Ahorro previo para el acceso a la vivienda.
4.3.2 Perfil solicitante de crédito: Período Convertibilidad vs. Período posterior a la Crisis.
4.4 Mercado de alquileres.
4.4.1 Perfil usuario final. Perfil locatario extranjero. Perfil inversor.
4.5 Algunas conclusiones
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5. Situación de la Oferta de Suelo e Inmuebles.
5.1 Suelo urbano
5.1.1 Suelo urbano y su relación con el derecho de propiedad.
5.1.2 Mercado de suelos.
5.2 Valores para Mercado Residencial en la Ciudad de Buenos Aires
5.2.1 Oferta de suelo.
5.2.2 Valores de suelo.
5.2.3 Oferta de Inmuebles.
5.2.4 Valores de inmuebles.
5.2.4.1 Evolución de valores de venta para unidades nuevas.
5.2.4.2 Evolución de valores de venta para unidades usadas.
5.3 Tierra Vacante
5.3.1 Tierra vacante y tierra vacante latente.
5.3.2 Tierra vacante latente en el área sur de la Ciudad de Buenos Aires.
5.3.3 Bancos de Tierras e Inmuebles.
5.3.3.1 Banco De Tierras. Ley 71, 1.998.
5.3.3.2 Banco de Inmuebles. Ley 1251, 2003. Ley 1555,2004.
5.3.3.3 Banco Social de Tierras. Decreto 835, 2004.
5.4 Algunas conclusiones
6. Herramientas de Gest ión.
6.1 Rol del Estado
6.1.1 Aspectos normativos.
6.1.2. Aspectos fiscales.
6.1.3 Aspectos regulatorios.
6.1.4 Aspectos legales.
6.2 Rol Entidades privadas
6.2.1 Actores.
6.2.2 Financiamiento.
6.2.3 Herramientas financieras.
6.3 Algunas conclusiones
7. Modelo de a rticulac ión.
7.1 El valor del suelo y el acceso a la vivienda
7.2 Estudio de caso
7.3 Conclusiones : Un modelo posible para una problemática que requiere urgente
solución.
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8. Alternat ivas para un modelo posible
9. Referencias Bibl iográficas
10. Anexos
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1. Int roducción
“Nos gustaba la casa porque aparte de espaciosa y antigua (hoy que las casas antiguas
sucumben a la más ventajosa liquidación de sus materiales) guardaba los recuerdos de nuestros
bisabuelos, el abuelo paterno, nuestros padres y toda la infancia.”
Casa tomada, Julio Cortázar
Hacia la reconstrucción de un sueño perdido
La casa, concepto indefectiblemente ligado a la existencia humana se construye sobre
dos dimensiones: la económica y la social.
Desde este lugar, se hace necesaria una verdadera definición del “ valor” de la vivienda
para la clase media.
Es desde lo social, que vinculamos el valor de la vivienda en relación al concepto del
habitar y del símbolo de protección y cobijo que representa.
La incertidumbre del no habitar es en definitiva la falta de raíces, de patria. Vivienda y
educación fueron baluartes de seguridad y prestigio para los inmigrantes que marcaron
fuertemente la identidad de la clase media argentina.
Sin embargo “el sueño de la casa propia” ya no representa para la clase media la
posibilidad de ascenso social planteado en los planes de vivienda de mediados de siglo
pasado sino el anhelo de un segmento de la sociedad en pos de la recuperación de un
derecho que en la década del ’90 se instaló en el imaginario colectivo como posible.
Desde lo económico, el valor tiene relación directa con la capacidad de adquisición de la
vivienda como bien físico y dada la envergadura de la inversión a realizar demanda el
ahorro de muchos años de trabajo que dependen del ingreso y la oportunidad de empleo.
Como consecuencia de la grave crisis macroeconómica, el estigma de “los nuevos
pobres” marcó a la clase media en su punto más vulnerable: la reducción de los ingresos.
El sociólogo argentino Alberto Minujín define a los nuevos pobres como “personas que
nunca antes fueron pobres, que poseen características educacionales, sociales o
culturales propias de la clase media y que al caer sus ingresos no pueden seguir
accediendo a los bienes y servicios a que estaban acostumbrados: vivienda, salud,
educación, cultura”.
El ingreso es una variable económica que impacta fuertemente sobre el acceso a la
vivienda, condicionando a su vez las demás variables de la cultura vinculadas al
conocimiento y a la disponibilidad de ocio.
A mediados del siglo XX, los segmentos medios representaban casi al 70% de la
población, se asistía al desarrollo de las grandes metrópolis y a la masificación de los
medios de comunicación.
Precisamente de un medio masivo como la televisión, se sirve hoy un importante banco
otrora estatal para la presentación de “Dueños”, el concepto comunicacional de una
campaña publicitaria que muestra la eficacia de una herramienta como el crédito para
rescatar la figura del propietario, tan arraigada a la idiosincracia de la clase media para la
cual la vivienda propia siempre se erigió como símbolo de seguridad y prestigio.
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Este trabajo se propone abordar la problemática del acceso a la vivienda para los
segmentos medios desde una perspectiva que posibilite emprender acciones conjuntas
entre entidades públicas y privadas con la finalidad de articular rentabilidad económica y
rentabilidad social en el marco de los futuros desarrollos urbanos localizados en la
Ciudad de Buenos Aires.
En la década del 90, en un contexto de estabilidad macroeconómica y consolidación del
sistema bancario con un marco legal apropiado, el mercado de crédito hipotecario
posibilitó la satisfacción de la demanda de vivienda para los segmentos medios
convirtiéndose en el principal negocio de la banca privada.
A partir de la nueva estructura socioeconómica posterior a la crisis de 2001, la vivienda
experimentó una importante transformación que afectó su esencia al verse reducida a un
mero valor de cambio. La desconfianza respecto de las Instituciones financieras y de los
tradicionales métodos de ahorro generaron una demanda sostenida de inmuebles
incrementando el valor del suelo que sumado a la caída del salario real postergó
nuevamente ”el sueño de la casa propia” para la clase media.
La situación actual respecto del financiamiento si bien presenta una atractiva oferta por
parte de la banca privada, resulta insuficiente para cubrir las necesidades de crédito de
esta franja mayoritaria de la población ante el descalce entre salario y valor de la
vivienda. Se plantea entonces la necesidad de sumar la participación del Estado en un rol
activo que permita a la vivienda recuperar su verdadera esencia y atender a la
problemática habitacional de los segmentos medios.
Ante la imposibilidad de revertir la coyuntura económico-financiera referida a la relación
cuota-ingreso en el mediano plazo bajo la exclusiva órbita del ámbito privado, la apuesta a
una política de gestión de activos por parte de Estado que permita el abaratamiento de la
vivienda a través de la reducción relativa del insumo “suelo urbano” y asimismo
represente una verdadera oportunidad de negocios para el ámbito privado, se convertiría
en un elemento clave para equilibrar la ecuación que posibilite el acceso a la vivienda
potenciando el desarrollo sostenible de la Ciudad.
El trabajo se desarrollará sobre el análisis de la situación de la demanda en referencia al
descalce entre salario y valor de los inmuebles, la respuesta transitoria del mercado de
alquileres y el perfil del tomador de crédito. Con respecto a la oferta, se orientará al
análisis del valor de los inmuebles en relación a la evolución del valor del suelo en el
ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Se evaluará la situación de inmuebles ociosos
localizados en áreas centrales degradadas y su potencialidad como oferta efectiva para el
mercado formal en relación a la demanda social de vivienda.
Finalmente se definirán los roles de los actores intervinientes: El Estado como promotor
de políticas territoriales, las entidades privadas como ejecutoras de proyectos rentables, el
consumidor final como beneficiario.
De esta forma, este modelo de articulación propenderá en el escenario actual a impulsar
la construcción de viviendas activando circuitos de financiamiento y gestión que permitan
reconstruir este sueño perdido para la clase media.
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1.2 Desarrollo metodológico
La complejidad del análisis de coyuntura de la problemática de la vivienda para los
sectores medios en un ámbito geográfico de gran extensión y diversidad como es el de la
Ciudad de Buenos Aires, hace necesaria la aplicación de diferentes métodos a la hora de
la recopilación de datos, información y análisis de la temática. No es intención en este
punto, profundizar sobre el tema sino únicamente enumerar las distintas técnicas
empleadas.
En lo que se refiere a análisis de coyuntura de demanda y oferta, se tomaron como base
datos estadísticos provistos por entes oficiales y fuentes privadas de probada trayectoria
como entidades educacionales y asociaciones profesionales. Esta información se
complementó, en lo que se relaciona con el pensamiento empresarial y la visión de las
entidades financieras, con entrevistas en profundidad con informantes claves de estas
áreas.
Finalmente en la elección de los casos de estudio, selección de modelos a comparar y
definición de entidades financieras a analizar; se priorizó la búsqueda de elementos
representativos que se constituyen como tal en el consenso de la comunidad científica de
la actividad y cuya condición puede ser demostrada en el campo técnico con las
limitaciones empíricas particulares de cada caso.
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2. Algunos antecedentes sobre el acceso a la viv ienda hasta la década del ‘90.
Los cambios socio-culturales introducidos en el país como consecuencia de la inmigración
europea hacia 1900 y el incremento sostenido de las inmigraciones internas de mediados
del siglo pasado hasta actualidad, vienen gestando un modelo excluyente para la ciudad
de Buenos Aires donde el crecimiento acelerado de la población urbana, la escasez de
recursos, la falta de empleo y la fragmentación socio-territorial guardan relación directa
con la problemática de la vivienda en referencia al costo del suelo.
2.1 Principios de Siglo XX : Valorización del suelo a partir del negocio de renta
Mientras la ciudad comienza su expansión hacia 1860 en forma pareja al Norte , Oeste y
Sur como consecuencia del desarrollo de la red de FFCC, la introducción del tranvía
eléctrico en el año 1897 acelera la especulación que eleva el valor del suelo
estableciendo localizaciones inmobiliarias conforme al poder adquisitivo de la demanda:
El Norte queda así reservado para las clases más acomodadas y el Sur aglutina los
conventillos y las “cintas negras” de la periferia.
Como respuesta a la oleada inmigratoria de principios de Siglo XX , en el marco de una
política de aliento a la inversión extranjera y la inmigración europea, la construcción de
viviendas recae en la iniciativa privada consolidando la hegemonía de una minoría
terrateniente cuyo negocio se sustenta en la renta. Las dos tipologías usuales en este
período fueron el conventillo y la casa chorizo.
El conventillo surge como respuesta a la demanda masiva de vivienda de inmigrantes
que no podían acceder a la compra de un lote en la periferia por el alto costo de la tierra y
la ausencia de crédito. Esta tipología se erigió como una excelente oportunidad de
inversión para el terrateniente. “Las ganancias de los propietarios de estos conventillos
eran altísimas y ninguna ley protegía a los locatarios; los inmigrantes pagaban de 1/4 a
1/3 de sus escasas ganancias por una habitación. Alrededor de 1.900, según Gache, un
obrero ganaba $70 m/n y gastaba un 28 % en el alquiler de una habitación” Schteingart y
otros,1.974.
Otra alternativa beneficiosa para el terrateniente la constituyó la inversión especulativa y
el fraccionamiento de tierras en la periferia alentada por la extensión de las líneas
ferroviarias y tranviarias. “ La sola fuerza detrás de la urbanización de Buenos Aire fue el
salto de valor que producía la tierra rural al convertirse en urbana, sin más inversión que
la mensura, los mojones y el asado del remate. A Buenos Aires la hizo el dueño de la
tierra, cuya posta tomó el dueño del lote que lo convirtió en casa [...] en consecuencia la
tierra se dividía en la mínima unidad de negocio, única accesible a sus demandantes”
Borthagaray, 2.000.
La casa chorizo era ya una tipología existente en esta época, inserta en el típico lote de
once varas, representaba a la pequeña burguesía .”La casa habría sido una instancia
superadora del conventillo o inquilinato en tanto era expresión del casapropismo. En una
sociedad con gran movilidad ascendente, la búsqueda de la casa propia se emparentaba
con una ética del esfuerzo y la auto -superación por lo que el mejoramiento de los modos
del habitar era un logro sólo alcanzable para los más esforzados, los más capaces, los
más ahorrativos” Aboy,2.005.
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Posteriormente, como consecuencia de la malas condiciones sanitarias y el hacinamiento
en los conventillos y barrios marginales, se comienzan a aplicar hacia 1900 algunas
reglamentaciones de control higienista que sumadas a la huelga de inquilinos de 1907,
provocan tal impacto político que comienzan a alertar al Estado sobre el problema de la
vivienda. De este modo se inicia la construcción de 3 barrios (1887, Barrio de viviendas
individuales en Larrea, Azcuénaga, Melo y Las Heras.1907, Barrio Buteler en Cobo,
Senillosa, Zelarrayan y Av. La Plata.1910, Barrio Patricios en Cachi, Arena, Aconcagua y
San Francisco.) bajo la órbita de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires como
unidad ejecutora que representan las primeras acciones directas del Estado en materia
de vivienda popular . Si bien el crédito estaba presente en la figura del Banco Hipotecario
Nacional a través de acciones de fomento para la construcción de viviendas destinadas a
la renta, el crédito “surge para enfrentar el problema de los altos intereses y plazos cortos
vigentes en el mercado y la inseguridad de los títulos de dominio[...] El vehículo de las
operaciones es la cédula hipotecaria, título garantizado por la Nación, que se emite en
función del mercado de valores[...]Las operaciones ordinarias conceden crédito hasta un
50 % del valor de tasación de los inmuebles e incluyen desde 1.898, préstamos
específicos para edificación[...]Las características del crédito hacen que solo llegue a los
sectores pudientes. La población de bajos ingresos no cuenta con ahorros para pagar al
contado la diferencia entre la tasación y el precio de mercado, como tampoco para
enfrentar las cuotas mensuales al 6 % de interés y 1 % de amortización más la comisión.”
Yujnovsky,1.974.
De este modo la nula intervención del Estado sobre los intereses privados determinó el
incremento del valor del suelo favoreciendo el negocio de renta que sumado a la ausencia
de políticas de redistribución impidió a los estratos mas bajos formar parte de una ciudad
integrada.
2.2 La transición hasta mediados del Siglo XX: Municipalización del suelo,
legislación e inicio de prospectivas de largo plazo.
Esta etapa comprendida entre las dos guerras mundiales marca el comienzo de la
transición hacia modelos de redistribución basados en procesos industriales que permiten
la consolidación de las clases medias.
De este modo el Estado se involucra en el juego de los intereses privados. La intervención
directa queda definida a partir de la creación del primer organismo público vinculado a la
vivienda individual y colectiva: La Comisión Nacional de Casas Baratas. La intervención
indirecta llega de la mano del Banco Hipotecario Nacional que luego de la paralización
sufrida como consecuencia de la primera guerra, se beneficia con la reformulación de la
Carta Orgánica “adjudicando al Banco nuevas funciones entre las que cabe destacar, por
su trascendencia, los préstamos a empleados públicos de no menos de 10 años de
antigüedad que se acordaban por el 80 % de la tasación, con destino a la adquisición o
construcción de la vivienda propia del titular.” Schteingart y otros, 1.974.
La iniciativa privada se pone de manifiesto en acciones vinculadas al cooperativismo
(Cooperativa El Hogar Obrero) a entidades religiosas (Unión Católica Argentina) y a la
labor patronal (Barrio para obreros y empleado de la Cervecería Quilmes).
En el marco de duras luchas gremiales se inicia una serie de propuestas legislativas
tendientes a la regulación del mercado de alquileres que culminan en el congelamiento de
la renta. “[...] Con la Ley 11.156 (1921) que anula cláusulas de contrato que impiden
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excluir a familiares con menores y asegura al locatario un plazo de un año y medio ‘aun
cuando no hubiere contrato escrito’ en los casos de alquiler de vivienda. Por su parte, la
Ley 11.157 de ese mismo día, concede prórroga de alquileres por dos años y suspende
los desalojos en la Capital Federal y territorios nacionales. La prórroga se extiende
nuevamente en 1.923, 1.924 y 1.925.” Yujnovsky,1.974.
De este modo el Estado intenta dar respuesta a la demanda de los sectores de menores
ingresos. A través de la Comisión de Casas Baratas se implementaron tipologías más
compactas como consecuencia del alto valor del suelo urbano dando origen al chalet y a
los bloques bajos de departamentos, inspirados en la imitación de estilos del pasado en el
primer caso y en las ciudades obreras del socialismo de entreguerras en el segundo. Si
bien las acciones directas a través de la Comisión tanto para la venta como para la renta
de unidades resultaron atractivas para el consumidor final no resultaron efectivas para
una respuesta integral al déficit de vivienda. ” El nivel de estos alquileres y cuotas,
bastante similar al de los precios que regían en los conventillos, explican la gran demanda
que suscitaba cada nueva obra de la Comisión. Sin embargo, esta accesibilidad en el
caso de la adjudicación en propiedad se limitaba implícitamente a los solicitantes con un
empleo estable, condición no frecuente en la época” Schteingart y otros, 1.974.
En este período, especialmente hacia la década del 20, la ciudad experimenta grandes
transformaciones que inician un acelerado proceso de urbanización y que el Estado avala
a través de la obra pública. Hacia 1930 con las visitas de Le Corbusier y Werner
Hegemann se inician una serie de debates sobre los modelos urbanos y la problemática
de la vivienda. “ En esos años de intensas modificaciones en el perfil urbano y social de la
ciudad, la vivienda fue arena de diputa política e instrumento de reforma social,
desbordando el campo del saber técnico” Aboy, 2.005.
Hacia 1930 el golpe de estado militar y la influencia de la depresión mundial provocan el
enfrentamiento entre terratenientes y burguesía industrial que concluye en la articulación
de intereses de ambas partes a partir de la aplicación de políticas antirecesivas. “La
depresión económica se refleja en una fuerte caída de la construcción entre 1929/32,
como así también en el monto monetario de transacciones inmobiliarias e hipotecas
constituídas. Pero la política económica incide en la recuperación y es en este contexto
donde debe verse la política de vivienda, como instrumento antirecesivo, mientras la
sustitución de importaciones de materiales de construcción corresponde al proceso que
tiene lugar para todo el sector industrial” Yujnovsky,1.974.
En este período si bien se advierte el intento hacia políticas activas de control por parte
del Estado, las condicionantes respecto del contexto mundial de entreguerras sumado al
golpe militar de 1.930 impidieron un desarrollo mas contundente en esta transición que
posteriormente y como consecuencia de las elecciones de 1946 llegó de la mano del
peronismo.
2.3 Mediados de Siglo XX: hacia el modelo de la vivienda en propiedad.
Como consecuencia de las elecciones de 1946 el Peronismo llega al poder en
condiciones económicas de prosperidad donde la expansión del mercado interno y
externo asegura importantes ganancias que posibilitan la aplicación de una política
redistribucionista. Por otra parte el poder político se sustenta en la hegemonía de la
burguesía industrial y el apoyo masivo de la clase trabajadora.
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Este modelo de desarrollo industrial produce una aceleración del proceso de urbanización
ya iniciado en la década del 20 y acentúa la concentración de población en el área
metropolitana como consecuencia de las migraciones internas. Se incorporan las políticas
sociales a la políticas públicas como responsabilidad del Estado surgiendo la figura de la
planificación y el bienestar. “El diseño de una ‘política comprensiva’, destinada a dar una
respuesta a lo que Perón designaba como el ‘crecimiento desorganizado y vertiginoso de
los centros poblados’, fue dinamizado por los objetivos de reparación social y de
redistribución de beneficios económicos que caracterizaron al peronismo” Aboy, 2.005.
A nivel urbano, los dos proyectos de reforme urbana: Plan Director (Le Corbusier,
Kurchan y Ferrari Hardoy,1938) y el proyecto de localización del aeropuerto metropolitano
en Ezeiza (Ministerio de Obras Públicas, 1944-1955) iniciaban las transformaciones de la
ciudad desde la periferia al centro. “Las acciones efectivamente realizadas , modestas
con respecto a estos planes radicales, pero considerables en cuanto a sus efectos
sociales, y tan ambiciosas como veloces en relación con el período de poco más de diez
años en que fueron realizadas, no siempre pueden ser consideradas políticas de
desarrollo urbano en sentido estricto, ya que en gran medida fueron el resultado de la
aplicación de políticas sociales sobre la ciudad.” Ballent, 2.005
La vivienda se erige como la herramienta fundamental del proceso de redistribución del
ingreso que a través del crédito permite el acceso a amplias capas de la población. “El
lugar del país donde las clases medias alcanzan su máxima proporción es la Capital, con
el predominio de los empleados públicos y privados (1/3 de la población activa); además,
en esta ciudad y el Gran Buenos Aires se da también la más alta cantidad de obreros
industriales” Schteingart y otros, 1.974.
La construcción de viviendas, en el marco del primer Plan Quinquenal, queda así en
manos del Estado que focaliza su acción directa a través del Ministerio de Obras Públicas
y la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires. El Banco Hipotecario agrega a su
actividad crediticia, la construcción directa mediante el Decreto 24.155/47. La reforma
bancaria de 1946 también incluye a través de la Ley 12.962 la nueva Carta Orgánica del
Banco Hipotecario Nacional que a partir de la nacionalización del Banco Central comienza
a formar parte del sistema bancario oficial; de este modo se sustituyen las cédulas
hipotecarias por el suministro de dinero en efectivo a través del Banco Central. Por último,
La Ley 13.264 o también llamada Ley de Expropiaciones acentúa las facultades
intervencionistas del Estado; sin embargo según Schteingart y otros, la aplicación de esta
Ley fue utilizada principalmente para la realización de obras públicas mas que a obras
relacionadas a dar solución a la problemática habitacional.
Por otra parte se aplica una política de fomento a la actividad privada a través del
financiamiento y desarrollo del crédito con medidas regulatorias del mercado de alquileres
a través del congelamiento de precios y la sanción de leyes que producen importantes
cambios en el mercado inmobiliario de los centros urbanos como la Ley 13.512 de
Propiedad Horizontal. Esta Ley permitió el incremento de la tasa de propietarios que se
ubicó a nivel país en un 57,7 % hacia 1960 ( hacia 1947 el 62,7 % de la población total
del país era inquilina) como consecuencia de la menor incidencia del suelo en el costo
total de la vivienda, posibilitando a las capas medias empezar a formar parte de lo que
Perón llamaba la “ciudad de pequeños propietarios”.
También en este período se incrementan las cargas impositivas a los terrenos baldíos
(tierra urbana improductiva) y la protección a compradores de lotes en remate (Ley
14.005).
14
De este modo a partir del modelo del Estado Benefactor y el impulso a la iniciativa
privada se intentó reestablecer el equilibrio de mercado necesario para dar solución a la
problemática de la vivienda a través de la activación del sector de la construcción.
El marco del Segundo Plan Quinquenal en cambio, se orienta hacia la actividad de
fomento más que a la acción directa. El rol desempeñado por el Estado quedó reservado
a la construcción de barrios de viviendas para la población mas necesitada, quedando en
manos de entidades intermedias la demanda de los segmentos medios (cooperativas,
gremios, asociaciones profesionales, Consorcios civiles sin fines de lucro). El Banco
Hipotecario Nacional acompaña esta tendencia orientando el crédito a la construcción
para entidades intermedias mediante las líneas de Créditos para sociedades de propiedad
colectiva “Para 1954 se habían otorgado 13 créditos de este tipo, que representaban unas
1.400 viviendas, pero a juzgar por la información registrada por la prensa en el momento
del derrocamiento del peronismo, numerosas iniciativas gremiales de este tipo se
encontraban en preparación.” Ballent, 2005 . En el caso de los usuarios finales la acción
se hizo efectiva a través de los préstamos para construcción de vivienda individual del
Plan Eva Perón. ”Sus destinatarios eran obreros y empleados comprendidos en las leyes
de previsión social cuyos ingresos no superaran los $ 2.000 mensuales [...] La vivienda
construida debía ser económica y superar los 70 m2.Con respecto a los proyectos, el
Banco creó la Dirección Técnica del Plan Eva Perón, que entregaba a los adjudicatarios
una carpeta técnica conteniendo un legajo de construcción completo con planos
normalizados, y también asesoraba sobre cuestiones diversas relacionadas con la gestión
y la ejecución” Ballent, 2.005
Es en este período que el Estado, en medio de una grave crisis económico- social, se
posiciona como promotor de la construcción de viviendas para los sectores más
postergados de la población, apoyándose en las entidades intermedias para dar
respuesta a la demanda de los sectores medios y dejando en manos privadas aquellas
construcciones de carácter suntuario.
2.4 Transiciones hasta la década del ‘90
Con el derrocamiento del gobierno peronista en 1955 se acentúa el proceso de
redistribución regresiva del ingreso que sumado a las leyes que permite n la suba de
alquileres (Ley 15.575/60,16.739/65, 18.880/70 y 19.405/71) dificulta nuevamente el
acceso a la vivienda poniendo fin a la participación del Estado en las políticas de vivienda
y favoreciendo las políticas de mercado.
Si bien el fenómeno de las villas miseria1 se inicia hacia fines de la década del ’40 como
consecuencia de la expansión urbana y las migraciones internas, es a mediados de los
’602 cuando se acrecienta la magnitud de estos conglomerados debido a la reducción del
mercado laboral producto de la extinción del modelo de sustitución de importaciones. De
este modo, una franja de la población marginada del proceso productivo es expulsada a
la periferia localizándose en “villas de emergencia” o “villas miseria”.
1 Las villas miseria fueron pensadas desde su origen como vivienda transitoria. Se caracterizan por su alta densidad poblacional ocupando parcelas fiscales de
trazado irregular. Las construcciones en su interior son precarias con signos de hacinamiento, insalubridad, deficiencias sanitarias y falta de infraestructura.
2 Según datos de la Dirección General de Estadísticas y Censo, 42.462 personas vivían en villas en la Ciudad de Buenos Aires en el año 1.962.
15
Durante la dictadura militar se inicia una etapa en cual se implementan políticas en
dirección a la regulación del espacio urbano para lo cual se ponen en vigencia
instrumentos de ordenamiento territorial.
En la Provincia de Buenos Aires, se sanciona la Ley 8.912 de Usos del Suelo en el año
1.977, cuya aplicación determinó aumentos en el precio de la tierra en el Conurbano
dando inicio al fenómeno de los “countries”.
En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires se sanciona el Código de Planeamiento
Urbano en el año 1.977. En referencia al uso del suelo se advierten claramente las
políticas orientadas a mercado de este instrumento “los códigos de zonificación o de
construcción permiten una gran intensidad en el uso del suelo conforme a las presiones
de la demanda. Así por ejemplo, se adopta la reglamentación de construcción en torre en
la Ciudad de Buenos Aires y se permite la ocupación del total de la planta baja.”
Yujnovsky,1.974
Por su parte “el mercado de construcción comienza a ser liderado entonces por las
grandes empresas, en condiciones oligopólicas, situación que deriva del control que
poseen de las fuentes financieras ya sean estas privadas (bancos comerciales,
sociedades de ahorro y préstamo) o del Estado, a través de las ligazones de las
empresas con funcionarios en puestos claves del gobierno “ Yujnovsky,1.974
En referencia a los asentamientos marginales, se toman medidas tendientes a la
erradicación de villas de emergencia cuyo número de habitantes disminuye de 213.823
habitantes en 1.976 a 37.010 habitantes en 19801.
La creación del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) en 1977 posibilitó la constitución
de un fondo específico que se destinó a financiar la construcción de viviendas
suministrando los recursos a los constructores por el costo total de las obras y otorgando
al usuario final plazos de financiación a 30 años. “en el corto plazo se verificó que este
tipo de intervención constituía una respuesta costosa e insuficiente frente al volumen del
problema. Su inviabilidad social y urbana, evidenció que la capacidad para construir de los
habitantes pobres de las ciudades, representaba de por sí una respuesta más eficaz que
las soluciones ‘adoptadas centralmente’ . Los resultados en muchas de las operaciones
resultaron operaciones altamente lucrativas para las empresas, particularmente por la
escala de las intervenciones -grandes conjuntos e importantes obras de infraestructura
complementarias- que por oposición se transformaron en un nuevo tipo de problema
habitacional y urbano para sus moradores , especialmente por su baja calidad
constructiva y el inadecuado tratamiento a los espacios exteriores, que determinaron, en
el corto plazo de su habitabilidad, graves deficiencias de mantenimiento” Pisoni, 2.003
En la década del ’80 en un contexto de agravamiento de crisis económica el acceso a la
vivienda propia se orientó a quienes podían pagar sus precios y afrontar altas tasas de
interés mensual. Paralelamente, se inicia un fenómeno vinculado a la ocupación de casas
deshabitadas en la Ciudad de Buenos Aires. Estas propiedades abandonadas fueron
producto de expropiaciones efectuadas en la década del ‘70 para la construcción de
autopistas; posteriormente estas ocupaciones ilegales se extendieron a edificios
pertenecientes a fábricas inactivas, obras en construcción paralizadas y lotes baldíos
entre otros casos. Estas “villas” insertas en la trama urbana fueron la solución habitacional
posible para aquellos que no podían acceder al mercado formal de vivienda.
1 Fuente: Dirección General de Estadísticas y Censos.
16
De este modo queda demostrado como las intervenciones de los sucesivos gobiernos y
procesos militares hasta la década del ‘90 no fueron capaces de generar soluciones
integrales a la problemática de la vivienda de la magnitud de aquellas encaradas por el
gobierno peronista, demostrando que el acceso a la vivienda para los segmentos medios
guarda relación directa no sólo con las variables económicas sino también con el valor
suelo y la legislación.
17
3. Contexto macroeconómico en relación al financiamiento de la vivienda a partir de
la década del ‘90
3.1 Década del 90 . El acceso a la vivienda a través del crédito.
Con la década del 90, consolidada ya la democracia desde 1983, se inicia un período de
estabilidad macroeconómica como consecuencia de la reinserción de la economía en los
mercados internacionales, la desregulación del mercado,
las privatizaciones y
fundamentalmente del control de la inflación a través de la aplicación de la Ley de
Convertibilidad de la moneda local.
Esta situación se tradujo en el desarrollo del mercado financiero que sumado a grandes
operaciones urbanísticas de recalificación de suelo 1 más la implementación de la Ley
24.4412 orientada al desarrollo del mercado de capitales produjeron el despegue del
mercado de crédito de largo plazo cuyo principal protagonista fue la banca privada.
Es importante mencionar el rol del Banco Hipotecario Nacional3 y del Banco Central de la
República Argentina que conjuntamente con la banca privada a mediados de la década
del ‘90 posibilitaron el abaratamiento del crédito basado en la reducción de tasas de
interés, la extensión de plazos y el Loan to Value4 sobre la vivienda a adquirir , orientando
la demanda potencial de compra hacia los segmentos medios.
El Banco Hipotecario Nacional tuvo a su cargo la puesta en marcha del proceso de
securitización5, mecanismo financiero que permite movilizar carteras de créditos
relativamente ilíquidos, por medio de un vehículo legal, a través de la creación, emisión y
colocación en el Mercado de Capitales de títulos valores, respaldados por el propio
conjunto de activos que le dieron origen. El Banco Central de la República Argentina
emitió una normativa denominada Circular A-2563 que reglamentó la originación,
otorgamiento y administración de los créditos hipotecarios orientados a la compra de
vivienda.
1[...] Este movimiento fue ampliamente favorecido por la gestión de Carlos Grosso, primer intendente nombrado en el período menemista, quien entrega la ciudad a
las grandes operaciones urbanísticas ‘para sacar a la ciudad de la decadencia’ y atraer la inversión. Las profundas disfuncionalidades que sufría la capital después de
20 años de descapitalización (deterioro de los servicios urbanos y de la infraestructura, baja del valor del patrimonio inmobiliario, infraestructuras obsoletas) sirvieron
para justificar las nuevas orientaciones[...] La operación emblemática de Puerto Madero refleja el clima que reinaba a principios de los años ’90[...] la operación
anuncia de hecho la puesta en juicio de un urbanismo de reglamentos estrictos, en beneficio de las exigencias del marketing territorial y de los promotores. La
rehabilitación de los docks reactivó al construcción (edificios ‘inteligentes’) en la zona cercana a Catalinas Norte que había sido concebida en los años ’70 para ser
nuevo CBD. Puerto Madero, Retiro, el Tren de la Costa, el antiguo mercado central de frutas y verduras El Abasto, el albergue Warnes: todos estos grandes talleres o
proyectos tienen en común responder a una lógica privada (venta del patrimonio inmobiliario del Estado), reciclando en un mismo modelo espacios de actividades
obsoletas” Prevôt Schapira,2002.
2 Ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y Construcción., B.O 16/01/1995.
3 El Banco Hipotecario fue privatizado por Ley 24.855 , sanc ionándose esta Ley en el mes de Julio de 1.997.
4 El Loan To Value es el cociente entre el nominal concedido y el valor de tasación del bien al momento de la concesión.
5 Securitazation en mercados americanos y anglosajones. Titulización en el mercado mexicano.
18
A mediados de los ‘90 se producen cambios en el mercado de crédito hipotecario como
consecuencia de “el aumento de la competencia entre entidades financieras a partir de
1996, cuando varias causas concurrieron a un cambio en el escenario de los créditos
hipotecarios. Entre ellas las mas importantes fueron: el crecimiento de los depósitos en el
sistema financiero, que aumentó la disponibilidad de fondos para todas las entidades; la
privatización de las entidades públicas, en particular la del Banco Hipotecario, que se
volcaron a captar parte del mercado; el ingreso de la banca extranjera al mercado
argentino, que implicó una política mucho más agresiva, con el fin de posicionarse en este
segmento, donde en el caso de la banca española se contaba con la experiencia en su
país de origen; el mayor atractivo del negocio hipotecario para los bancos, debido a la
seguridad legal de sus instrumentos, perfeccionada sobre todo a partir de la promulgación
de la Ley 24.441, que permitió la ejecución de hipotecas por la vía extrajudicial”
Cristini;Moya, 2.004
De este modo el financiamiento de la vivienda quedó en manos del mercado, atendida en
función de la demanda y no concebida “desde un carácter técnico, sino financiero,
compatible con las necesidades y con la capacidad de pago de los destinatarios.”
Gargantini, 2.003
Algunos indicadores que permiten evaluar la magnitud del negocio hipotecario en esta
década son el stock de préstamos hipotecarios al sector privado en relación con el PIB y
el
volumen
de
escrituras
en
relación
al
volumen
de
hipotecas.
La evolución del stock de hipotecas1 vs. PIB 2 muestra claramente que el negocio
inmobiliario potencia el crecimiento de este indicador. En períodos de expansión de la
economía la característica distintiva del negocio inmobiliario es el crecimiento por sobre la
evolución del PIB fortaleciendo los niveles de crecimiento de la producción y en los ’90 el
crecimiento sostenido del stock de hipotecas así lo ha demostrado.
Cuadro I
Cuadro II
PRESTAMOS HIPOTECARIOS SECTOR PRIVADO
en millones de pesos
STOCK
HIPOTECAS vs. PIB
variación porcentual
25
250000
20
200000
15
10
150000
5
100000
0
50000
0
1997
-5
1997
1998
1999
2000
2001
-10
1998
1999
2000
2001
HIPOTECAS
PIB
Fuente: elaboración propia en base a datos BCRA
1 Se considera “stock de hipotecas” en referencia a los montos de hipotecas con destino exclusivo vivienda de las entidades bancarias que informan periódicamente al
BCRA
2 El PIB es el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos por una economía en un período determinado. Producto se refiere a valor agregado; interno
se refiere a que es la producción dentro de las fronteras de una economía; y bruto se refiere a que no se contabilizan la variación de inventarios ni las depreciaciones
o apreciaciones de capital.
19
A partir de la estabilidad monetaria y el crecimiento del sistema financiero, en el marco de
la Ley de Convertibilidad que hizo posible la denominación de contratos en dólares, el
crédito hipotecario para vivienda creció durante la década del ’90 a una tasa promedio del
12,4 %. Este contexto sumado al rol de fomento del Estado con respecto a la política de
suelos y a la legislación posibilitaron el acceso a la vivienda de gran parte de la clase
media argentina. “Desde mediados de los años ’90, con el aumento progresivo de la
cantidad de hogares que accedían al financiamiento para la compra de una vivienda
nueva, el alquiler tendió a ser reemplazado por la compra financiada por los bancos
privados y por algunos banco públicos. A su vez, el tipo de unidades construidas y
vendidas dejó gradualmente de corresponder a las destinadas mayormente a los
segmentos de mayores ingresos, para ampliarse a un mayor segmento de mercado”
Cristini;Moya, 2.004
Es en este período que la demanda comenzó a orientarse hacia la adquisición de
viviendas para el usuario final. En el gráfico se observa la relación entre escrituras e
hipotecas inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos
Aires1, se hace mención a la merma sufrida hacia 1995 como consecuencia de la crisis
del Tequila pero en general se observa que el volumen de instrumentos públicos
inscriptos en la década del 90 promediaba las 2000 hipotecas mensuales.
Cuadro III
ESCRITURAS vs. HIPOTECAS
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
1992
1993
1994
1995
1996
ESCRITURAS
1997
1998
1999
2000
2001
HIPOTECAS
Fuente: elaboración propia en base a datos de Dirección
General de Estadísticas y Censos y RPI . Anexo I
Sin embargo y como analizaremos más adelante el financiamiento para la vivienda si bien
se extendió a una extensa franja de la población, al igual que a mediados del Siglo XX, se
concentró sobre la demanda de población asalariada.
Este modelo de crecimiento económico de los ’90 transformó la geografía de la Ciudad de
Buenos Aires. La reestructuración económico-social en el marco del modelo de las
globalcities acentuó aun más el límite entre la ciudad y los suburbios producto de la
concentración de riqueza. “La región metropolitana que reúne 12 millones de habitantes y
el 50 % del PIB argentino se divide entre dos espacios bien diferenciados: por un lado la
capital , ciudad de clases medias, y por el otro los suburbios desvastados por la pobreza y
el desempleo donde viven 8 millones de habitantes” Prevôt Schapira,2.002
1 El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal es el organismo sobre el que gira todo el sistema de la registración y publicidad jurídica inmobiliaria de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
20
3.2 Crisis 2001. La vivienda como resguardo de valor.
A partir de 1998, año de mayor productividad de la década del ’90, se inicia un prolongado
período de recesión cuya duración se extiende por casi tres años. La situación económico
financiera se agrava hacia 2001 pese a los intentos por estimular el crecimiento, sanear
las finanzas públicas y mejorar el perfil de la deuda. El año culmina con la renuncia del
Presidente de la Nación, el anuncio oficial del incumplimiento de pago de la deuda pública
y hacia principios del año 2.002 la modificación del régimen cambiario1.
“La devaluación del tipo de cambio real en Diciembre de 2.002 con respecto al nivel de
convertibilidad era de 158 %[…] Como consecuencia de esa modificación cambiaria, los
préstamos hipotecarios antes denominados en dólares se convirtieron a pesos, a la
paridad uno a uno, muy por debajo del tipo de cambio del mercado. A esta decisión de
política económica se la conoce como ‘pesificación’ y comenzó a regir en Febrero de
2002, y se aplica a las deudas bancarias y no bancarias. Ello significó un importante
subsidio a los deudores que resultó compensado por la pérdida real de los depositantes,
una pérdida casi absoluta del patrimonio del sistema bancario y la colocación de un bono
del Estado que daría algún margen de maniobra para la continuidad (contable) del
sistema. Hacia el futuro, se decidió aplicar una indexación a las deudas sobre la base de
la evolución del Índice de Precios al Consumidor (CER) que al poco tiempo se modificó
para reemplazarlo por un Índice de Variación Salarial (CVS) en el caso de los créditos
hipotecarios. En Julio de 2.002 se suspendieron temporalmente todas las ejecuciones de
medidas cautelares y sentencias definitivas de, entre otras cosas, los créditos
hipotecarios. La pesificación alcanzó también a los fideicomisos, aun a aquellos
financiados en el exterior”. Cristini; Moya, 2.004
La crisis, producto de la conjunción de una serie de desequilibrios macroeconómicos,
afectó al conjunto de la sociedad ocasionando fuertes perturbaciones sociales. “En Junio
de 1.999, una evaluación del Banco Mundial llamada Argentina Poverty Assessment
provocó el escándalo, pues según este documento mas del 40 % de los 37 millones de
argentinos se encuentran debajo del umbral de pobreza “ Prevôt Schapira,2002
El empobrecimiento general de la población iniciado en los ’80 incorporó un grupo distinto
al universo de la pobreza. “Este grupo estaba conformado básicamente por sectores
medios en plena caída, los denominados ‘nuevos pobres’ […] una gran proporción de los
nuevos pobres correspondía a sectores medios empobrecidos […]se consideran ‘nuevos
pobres’ a aquellos individuos que tienen un ingreso inferior a la línea de pobreza pero
tienen sus necesidades básicas ‘satisfechas’ “ Minujin;Anguita,2.004
De este modo la clase media queda inmersa en la heterogeneidad de la pobreza 2 antes
reservada únicamente a la población con necesidades básicas insatisfechas, conocidos
como ‘pobres estructurales’.
1 Ley 23.928 Convertibilidad, 27/03/91. Ley 25.445 Modificación Régimen Cambiario, 25/06/01
2 Para la medición de la pobreza se toma como parámetro la Encuesta Permanente de Hogares. Anexos II y III.
“El cálculo de los hogares y personas bajo la Línea de Pobreza (LP) se elabora en base a datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH). A partir de los
ingresos de los hogares se establece si éstos tienen capacidad de satisfacer por medio de la compra de bienes y servicios un conjunto de necesidades alimentarias y
no alimentarias consideradas esenciales. El procedimiento parte de utilizar una Canasta Básica de Alimentos (CBA) y ampliarla con la inclusión de bienes y servicios
no alimentarios (vestimenta, transporte, educación, salud, etc.) con el fin de obtener el valor de la Canasta Básica Total (CBT). “
El procedimiento y otros aspectos metodológicos de la medición de la pobreza y la indigencia, se pueden consultar en el Anexo Metodológico de la información de
prensa:
Incidencia
de
la
Pobreza
y
de
la
Indigencia
en
los
aglomerados
urbanos,
Octubre
de
2001.
EPH, INDEC.
21
En los gráficos IV, V y VI, se observa como el aumento de la pobreza tiene relación con
directa con la caída de los segmentos medios.
Cuadro IV
Cuadro V
POBLACION SEGUN POBREZA
POR INGRESOS Y ESTRUCTURAL
GRAN BUENOS AIRES - 1980
POBLACION SEGUN POBREZA
POR INGRESOS Y ESTRUCTURAL
GRAN BUENOS AIRES - 2002
3%
22%
NUEVOS POBRES
36%
POBRES ESTRUCTURALES
48%
NO POBRES
NUEVOS POBRES
POBRES ESTRUCTURALES
NO POBRES
75%
16%
Fuente: Minujin; Anguita. EPH.
Fuente: Minujin; Anguita. EPH.
Cuadro VI
EVOLUCION DE LOS NUEVOS POBRES
GRAN BUENOS AIRES 1980-2002
5000000
4500000
4000000
3500000
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
1980
1986
1991
1994
1997
1999
2001
2002
Fuente: Minujin; Anguita. EPH.
Una de los puntos más vulnerables en esta caída de los segmentos medios tiene que ver
con la reducción de los ingresos, variable económica de fuerte impacto para el acceso a la
vivienda.
De este modo y a partir de la nueva estructura socioeconómica posterior a la crisis de
2001, la vivienda experimentó una importante transformación que afectó su esencia al
verse reducida a un mero valor de cambio. La desconfianza respecto de las instituciones
financieras y de los tradicionales métodos de ahorro generaron una demanda sostenida
de inmuebles incrementando el valor del suelo que sumado a la caída del salario real
postergó nuevamente “el sueño de la cada propia” para la clase media.
22
3.3 La situación actual: Hacia la recuperación del verdadero valor de la vivienda.
La economía argentina se halla en un periodo de consolidación con un contexto
macroeconómico actual que ofrece excelentes perspectivas tendientes al crecimiento a
mediano y largo plazo. La actividad económica, con tres años de crecimiento
ininterrumpido desde 2003, así lo ha demostrado, dejando atrás períodos de inestabilidad
y recuperaciones parciales.
Si bien esta “prosperidad” de la economía augura un modelo de crecimiento sostenido, el
deterioro social producto de la crisis de 2001 experimenta una lenta recuperación
demandando una mayor equidad en la distribución de los frutos del crecimiento
económico a través de la creación de oportunidades de empleo genuino y de mejora de
los ingresos.
En los siguientes gráficos se observa como se consolida la recuperación de la economía
que alcanza los niveles de la década del ’90 y como la pobreza aun permanece por
encima de los índices de la década pasada. Esta brecha entre la tasa a la que crece el
PIB y el nivel de pobreza se debe a la precarización del empleo como consecuencia de la
crisis de 2001. La recuperación en el último año resulta así asociada a los sectores
medios que habían caído por debajo de la línea de pobreza hacia 2002 y retornan
gradualmente a su ubicación por encima de este indicador. Contrariamente la pobreza
estructural continúa atada al desempleo y la informalidad laboral a la espera de la
aplicación de políticas1 concretas que permitan que el crecimiento llegue a todos los
sectores.
Cuadro VII
EVOLUCION NIVELES DE POBREZA E INDIGENCIA
EN RELACION AL INGRESO
100
80
57,5
53
60
47,8
27,5
24,8
20
44,3
38,3
35,9
40
54
27,7
20,5
13,6
11,5
17
40,2
38,9
15
13,8
33,8
12,2
0
I /
2001
II /
2001
I /
2002
II /
2002
I / 2003
II /
2003
LI
I /
2004
II /
2004
I / 2005
II /
2005
LP
Fuente: elaboración propia en base a datos de INDEC y EPH. Anexos II y III.
De este modo “La Argentina habría sido testigo, durante los últimos tres lustros, de un
proceso por el cual algunos soportaron un típico movimiento social descendente – de
ocupaciones manuales o no manuales formales a puestos precarios o de cuentapropiaspero muchos más redujeron sus ingresos sin mudar de ‘estrato social’ “ Beccaria, 1997
1 En referencia a las acciones del Estado a focalizarse sobre aquellos sectores que por sus condiciones socioeconómicas no pueden acceder al mercado y requieren
operatorias de subsidio.
23
Por otra parte debería iniciarse una reconstrucción institucional que asegure la estabilidad
de las reglas de juego para todos y posibilite el cumplimiento de los compromisos
contractuales asumidos.
La actual coyuntura favorece todavía la inversión de corto plazo que, alentada por un
mercado globalizado, ha transformado a la vivienda en instrumento para convertir el
ahorro en inversión.
De este modo la oferta sigue orientada al segmento de mayor poder adquisitivo que en
busca de la obtención de bienes durables que mantengan sus valores en dólares o
incluso los incrementen, se localiza en las zonas donde el valor del suelo ha
experimentado incrementos que en la actualidad no permiten convalidar precios de
vivienda sino mas bien de “unidades de inversión”. En este sentido el mercado queda en
manos de inversores genuinos descartándose el riesgo de burbuja inmobiliaria1 ante la
ausencia de crédito en las operaciones de compraventa y alternativas para la salida del
negocio en dirección al mercado de renta. La demanda de usuarios finales queda así
postergada en aras de la recuperación del ingreso, el acceso al crédito y la participación
activa del Estado.
Así para este período se observa en los siguientes Cuadros, que a diferencia de lo que
sucede con el crédito bancario en general, los préstamos hipotecarios manifiestan aun un
comportamiento negativo en función de resultar mayor el nivel de cancelaciones de líneas
de crédito existentes con respecto al surgimiento de nuevas operaciones.
Asimismo se observa como el comportamiento del stock de hipotecas atenúa la caída del
PIB en períodos recesivos.
Cuadro VIII
Cuadro IX
PRESTAMOS HIPOTECARIOS SECTOR PRIVADO
1997 - 2005
en millones de pesos
HIPOTECAS vs. PIB
variacion porcentual
25
250000
20
15
200000
10
150000
5
0
100000
-5
50000
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
-10
-15
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
HIPOTECAS
PIB
Fuente: elaboración propia en base a datos BCRA
La situación actual respecto del financiamiento si bien presenta una atractiva oferta por
parte de la banca privada2, resulta insuficiente para cubrir las necesidades de crédito de
esta franja mayoritaria de la población ante el descalce entre salario y valor de la
vivienda.
1 El economista post-keynesiano Hyman Minsky, estudió el proceso que lleva a la inestabilidad financiera y como esta influye sobre los mercados de activos reales,
brindando observaciones interesantes sobre el fenómeno. Su teoría sobre el proceso que conduce a la formación de lo que se podría denominar “una burbuja” y a su
posterior explosión, se centra en varias etapas pero con la presencia imprescindible y excluyente de crédito barato, fácil y extendido.
2 A partir de Noviembre de 2.003 se inicia el relanzamiento de líneas de crédito hipotecario por parte de entidades bancarias
24
De acuerdo al Cuadro X, se puede observar la alta performance de operaciones de
contado respecto de las compraventas a través de líneas de crédito, explicando en parte
la baja inscripción de instrumentos públicos que según datos del Registro de la Propiedad
Inmueble están en el orden de las 450 operaciones mensuales.
Cuadro X
ESCRITURAS VS. HIPOTECAS
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
ESCRITURAS
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
HIPOTECAS
Fuente: elaboración propia en base a datos de Dirección
General de Estadísticas y Censos y RPI . Anexo I
En este contexto de fuerte crecimiento económico donde se ha consolidado el negocio del
Real Estate como resguardo de valor, el valor del suelo ha sido un factor determinante
que ha acentuado aun más el descalce entre salarios y precio de la vivienda. Se plantea
entonces la necesidad de sumar la participación del Estado en un rol activo que permita a
la vivienda recuperar su verdadera esencia y atender a la problemática habitacional de los
segmentos medios.
25
4. Situación de la demanda
4.1 Análisis de la Demanda
Demanda: F.Econ.“Cuantía global de las compras de bienes y servicios realizados o
previstos por una colectividad”. Real Academia Española, 2006.
Hablar de demanda en el contexto del mercado inmobiliario implica conocer el perfil
poblacional y la caracterización del hábitat1 ya que entre ambos se establecen las
relaciones que determinan el escenario urbano.
4.1.1 Perfil poblacional
El crecimiento de la población total en Argentina se encuentra en un proceso de
desaceleración de acuerdo a lo reflejado por el Censo Nacional 2001 con una disminución
en la tasa de crecimiento promedio anual del orden del 1 %.
En la Ciudad de Buenos Aires, los datos censales muestran también una disminución en
la cantidad total de habitantes del orden del 7 % en diez años.
Cuadro XI
Cuadro XII
POBLACION TOTAL vs. TASA DE CRECIMIENTO
EVOLUCION DE LA POBLACION
CENSOS 1914-2001
50. 00
50000
40.00
40000
30.00
30000
20.00
20000
10.00
10000
0
0.00
1
2
3
4
6
7
7,904
15,894
20,014
23,364
27,949
5
32,616
36,260
1914
1947
1960
1970
1980
1991
2001
TASA
POBLACION
1914
1947
1960
1970
1980
1991
36
21
18
16
18
15
10
7.90
15.89
20.00
27.94
32.61
36.26
23.36
2001
Fuente: elaboración propia en base a datos INDEC.
Censo Nacional de Población y vivienda 1991 y Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001..Anexos IV y V
Las ciudades representan la principal fuente de recursos de una sociedad ya que en ellas
se concentra la mayor proporción de recursos humanos y de capital que hacen posible su
desarrollo.
La población urbana representa en la actualidad el 90 % de la población total y su
crecimiento sostenido desde 1947 es un indicador importante de la alta concentración
poblacional en las ciudades y el consecuente despoblamiento de áreas rurales como se
puede observar en el Cuadro XIII.
1 El concepto de hábitat se refiere en términos generales a una vivienda que satisface las necesidades de albergue, protección y desarrollo personal del grupo que lo
habita, en las condiciones medias de desarrollo social, indusrial tecnológico vigente en una sociedad. El hábitat y la Ciudad de Buenos Aires, Informe de Situación
Social de la Ciudad de Buenos Aires.
26
Cuadro XIII
EVOLUCION POBLACION URBANA Y RURAL
en porcentaje
100
60
79
72
80
82,8
88,4
89,3
62,2
47,352,7
37,8
40
28
21
17,2
20
11,6
10,7
0
1914
1947
1960
poblacion rural
1970
1980
1991
2001
poblacion urbana
Fuente: elaboración propia en base a datos INDEC. Censos Nacionales de Población.
Anexo VI
Cabe aclarar que en adelante, este trabajo se sustentará sobre datos referidos al Área
denominada Gran Buenos Aires1 en función del marco geográfico de este trabajo
focalizado principalmente en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
A partir de 1960 el crecimiento poblacional dependía casi con exclusividad del crecimiento
vegetativo y permitió el crecimiento del número de hogares en los años 90. Así, mientras
para el período 1947-1960 la población creció a un ritmo de 2,91 % anual para el período
1980-1991 solo alcanzó 1,12 %. A pesar del descenso en el ritmo de crecimiento
vegetativo, se ha producido un crecimiento mayor en los segmentos de población
superiores a los 25 años que provocará en el futuro un ensanchamiento de la pirámide
poblacional en los grupos de edades mayores acentuando el paulatino envejecimiento de
la población que se viene observando desde mediados del siglo pasado como
consecuencia del descenso de la tasa de natalidad y la reducción de la mortalidad adulta.
Este estrato de la población resulta relevante en referencia a la demanda de vivienda.
En las últimas décadas la inmigración proveniente de países limítrofes ha acentuado esta
tendencia contribuyendo al agravamiento del déficit habitacional.
Cuadro XIV
Fuente: US Census Bureau International Database. Anexo VII
1 Gran Buenos Aires = Ciudad de Buenos Aires + los Partidos del Gran Buenos Aires.
27
4.1.2 Caracterización del hábitat
“Una vivienda adecuada significa algo más que tener un techo bajo el que guarecerse.
Significa también disponer de un lugar privado, espacio suficiente, accesibilidad física,
seguridad, seguridad de tenencia, estabilidad y durabilidad estructurales, iluminación,
calefacción y ventilación suficientes, una infraestructura básica que incluya servicios de
abastecimiento de agua, saneamiento y eliminación de desechos, factores apropiados de
calidad d medio ambiente y relacionados con la salud, y un emplazamiento acorde y con
acceso al trabajo y a los servicios básicos” 2° Conferencia sobre Asentamientos Humanos
HABITAT II, Diciembre 1996.
El número de hogares en la Ciudad de Buenos Aires, si bien ha aumentado en las últimas
décadas, ha experimentado cambios en su caracterización.
“Así, los indicadores analizados tienden a dar como resultado el descenso de hogares
extendidos (integrados por un núcleo conyugal primario mas otros parientes) y
compuestos (integrados por un núcleo conyugal primario mas otros parientes y no
parientes), con la consecuente formación de familias mas pequeñas, difundiéndose el tipo
de familia nuclear (formados por un núcleo conyugal primario), producto de la
urbanización que ha estimulado la reducción del tamaño familiar, ha favorecido el acceso
de la mujer a los servicios de salud, a la educación avanzada y al mercado laboral.”
CEPAL,1993
Esta tendencia probablemente se vea acentuada en el futuro como consecuencia de la
temprana independencia de los jóvenes que conforman hogares unipersonales
contrayendo matrimonio a edades mayores. Como consecuencia de estos cambios
socioculturales también el tamaño de la vivienda ha disminuido en las última décadas
concentrándose en un promedio de 2 a 3 habitaciones.
Cuadro XV
Cuadro XVI
CANTIDAD DE PERSONAS POR VIVIENDA OCUPADA
en la Ciudad de Buenos Aires
5
4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
EVOLUCION DEL NUMERO DE HOGARES
en la Ciudad de Buenos Aires
1200000
4,4
3,9
1000000
3,8
3,56
800000
600000
400000
200000
0
1960
1980
1991
2001
1960
1980
1991
2001
Fuente: elaboración propia en base a datos INDEC.
Censo Nacional de Población y vivienda 1991y Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001. Anexos VIII y IX
La tendencia en los últimos 20 años vincula el bajo crecimiento poblacional con las áreas
más densamente pobladas. En estas áreas de alta concentración de población la escasez
de terrenos determina un alto valor de la tierra agravando la situación habitacional y el
reparto de la tierras urbanas donde los segmentos de menor poder adquisitivo se ven
relegados hacia la periferia.
28
La Ciudad de Buenos Aires presenta una situación habitacional contrastante ya que por
un lado concentra la tierra urbana más cara y por el otro alberga numerosas familias que
viven en condiciones deficitarias tanto en lo habitacional como en lo ambiental; los datos
correspondientes al Censo 2001 fijaban la población en villas de emergencia y
asentamientos en 108.056 habitantes; a este sector de la población deben sumarse las
familias que por efecto de la crisis perdieron su empleo y consecuentemente los ingresos
necesarios para acceder a la vivienda.
Cuadro XVII
HOGARES BAJO LINEA DE POBREZA
vs. HOGARES BAJO LINEA DE INDIGENCIA
en la Ciudad de Buenos Aires
25
20
15
10
5
0
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
bajo LI
bajo LP
Fuente: elaboración propia en base a datos de EPH . Anexos II y III
Al analizar las solicitudes de los permisos de construcción de vivienda nueva en la Ciudad
de Buenos Aires de acuerdo a su categoría, podemos observar la polarización respecto
de la superficie de las unidades que conforman la tipología multivivienda1 que luego de la
crisis se ha incrementado a favor de la categoría de vivienda suntuaria. Esta situación
muestra la importante transformación de la vivienda que ante la crisis se presenta como
resguardo de valor. También la localización de esta superficie permisada se distribuye
conforme a los barrios de mayor nivel de ingresos de la Ciudad como Palermo, Puerto
Madero, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano y Recoleta.
La superficie permisada del año 2003 muestra una importante dispersión como
consecuencia de las modificaciones al Código de Edificación que determinaron la
aprobación masiva de proyectos presentados antes de las mencionadas modificaciones.
Cuadro XVIII
VIVIENDAS NUEVAS POR CATEGORIA
PERMISOS DE CONSTRUCCION 1994 -2005
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1994
1995 1996
1997 1998 1999 2000
CONFORTABLE
2001 2002 2003
2004
2005
SUNTUOSA
Fuente: elaboración propia en base a datos DGE y C (GCBA). Anexo X
1 Se toma esta tipología como representativa de los segmentos medios en la Ciudad de Buenos Aires en func ión del porcentual cercano al 75 % que corresponde a
personas que habitan en departamentos.
29
De acuerdo a lo expuesto, la situación actual en la Ciudad de Buenos Aires se halla
distante del modelo de ciudad integrada e incluyente que permita a la totalidad de la
población desarrollar un sentimiento de pertenencia a la misma. Lejos también se está de
alcanzar los patrones previstos en la Constitución de la Ciudad que dice “La Ciudad
reconoce el derecho a una vivienda digna y a su hábitat adecuado. Para ello resuelve
progresivamente el déficit habitacional, de infraestructura y servicios, dando prioridad a la
personas de los sectores de pobreza crítica y con necesidades especiales de bajos
recursos. Auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos, promueve los planes
autogestionados, la integración urbanística y social de los pobladores marginados, la
recuperación de las viviendas precarias y la regularización dominial y catastral, con
criterios de radicación definitiva. Regula los establecimientos que brindan alojamiento
temporario, cuidando excluir los que encumbran locaciones” Op. cit, Art. 31
Por otra parte, la Ciudad está perdiendo importantes inmuebles de valor patrimonial y
cultural como consecuencia de la ausencia de una política de gestión de acti vos. La
rehabilitación de los mismos para el uso de vivienda bien puede presentarse como
alternativa en el marco de futuras oportunidades de inversión para segmentos medios a
partir de sus potencialidades: abaratamiento del insumo ‘suelo urbano’ y plusvalía
respecto del precio secundario del inmueble rehabilitado en función de la localización del
stock dentro del tejido urbano consolidado.
30
4.2 El Nivel Socio Económico como parámetro de la demanda
El Nivel Socio Económico no es una característica física y fácilmente informable sino que
se basa en la integración de distintos rasgos de las personas o sus hogares, cuya
definición varía según países y momentos históricos.(Asociación Argentina de Marketing,
Índice de Nivel Socioeconómico Argentino, 1.996)
En el mundo, el concepto de Nivel Socioeconómico ha determinado la creación de
diferentes Índices.
En Estados Unidos se aplica el ingreso anual, en Europa el Índice recomendado por la
ESOMAR (European Society for Opinión and Marketing Reserch)), en América Latina
existen varios Índices entre los que mencionamos el “Índice AMAI” (Asociación Mexicana
de Agencias de Investigación y Opinión Pública), “Criterio Brasil” que a diferencia de los
anteriores solo mide los aspectos económicos y otros países como Chile, Uruguay y
Venezuela que aún no poseen un Índice compartido por las distintas instituciones aunque
coinciden en el consenso sobre la caracterización de la estructura social.
Hacia 1989, como consecuencia de los cambios que experimentaba la sociedad argentina
(políticas comerciales externas proteccionistas, represión financiera, control de precios y
desequilibrios macroeconómicos que culminaron en una crisis hiperinflacionaria), la
Comisión de Investigación de Mercado de la Asociación Argentina de Marketing encara un
trabajo de investigación con el objetivo de normalizar y recomendar un Índice de Nivel
Socioeconómico que resulte de utilidad para caracterizar a la población.
De este modo nace el Índice de Nivel Socioeconómico Argentino (INSE)
4.2.1 Índices de Argentina (AAM), México (AMAI) y Europa (ESOMAR).
El Índice INSE utilizado en la Argentina es el elaborado como ya se mencionara, por la
Asociación Argentina de Marketing y está basado en los siguientes indicadores que
definen una estructura socioeconómica de 7 niveles.
-Nivel Educacional del Principal Sostén del Hogar
-Nivel Ocupacional del Principal Sostén del Hogar
-Patrimonio del Hogar (Posesión de Bienes y Servicios/Posesión de Automóvil)
En México, el Índice AMAI, elaborado por la Asociación Mexicana de Agencias de
Investigación y Opinión Pública reúne a las Agencias que concentran el 80 % de la
investigación de Mercado de México. Se ha definido para localidades urbanas (ciudades
con más de 50.000 habitantes) y se basa en los siguientes indicadores que definen una
estructura socioeconómica de 6 niveles.
- Características de las Viviendas
- Posesión de Bienes durables
-Aspectos sociales. (Educación y Ocupación del Principal Sostén del Hogar)
Para el Continente Europeo, el Índice ESOMAR es el elaborado por la European Society
for Opinion and Marketing Reserch que es la mayor Asociación de Profesionales de
31
Investigación de Mercado en el mundo. Se basa en las siguientes variables que definen
una estructura socioeconómica de 9 niveles.
- La Educación del Principal Sostén del Hogar
- La Ocupación del principal Sostén del Hogar.
- Posesión de Bienes.
De este modo se observa que no existen patrones internacionales para la definición de un
único NSE. Sin embargo los Índices elaborados por cada país o grupos de países
comparten en su mayoría criterios comunes para la elección de ciertas variables
(Posesión de Bienes, Ocupación y Educación del Principal Sostén del Hogar) al momento
de la definición de su estructura socioeconómica.
4.2.3 Estructura socioeconómica por niveles. Comparativa de estratos entre
Argentina, México y Europa.
Esta comparativa se efectúa sobre los estratos medios y altos exclusivamente ya que son
aquellos que guardan relación con el empleo formal. Esta variable es una limitante que
condiciona fuertemente el acceso a la vivienda, objetivo de este estudio.
Se aclara que para Argentina se considera el INSE 1996 y 2002, analizándose
posteriormente las razones que determinaron la revisión de este indicador. Para Europa,
se ha considerado solamente a la Unión Europea que representa a 12 países de ese
continente.
En todos los casos, los valores indicados se refieren al total país.
Cuadro XIX
ESTRATOS SOCIOECONOMICOS
ARGENTINA MEXICO EUROPA
0,4
0,35
0,337
0,35
0,3
0,239
0,23
0,25
0,2
0,15
0,158
0,11
0,1
0,05
0
ARGENTIN
A
MEXIC
O
ALTO
EU/12
MEDIO
Fuente: elaboración propia en base a datos de AAM
(Asociación Argentina de Marketing)
32
4.2.4 Argentina: Perfil de los Grupos NSE: INSE 1996 vs INSE 2002
INSE 1996
Conforme al estudio realizado por la Asociación Argentina de Marketing, se estableció la
siguiente nominación para la caracterización de la estructura socioeconómica de los
diferentes estratos.
•
•
•
•
AB – C1
C2 – C3
D1 – D2
E
(alto)
(medio)
(bajo)
(marginal)
1996
Total País
Capital
GBA
Córdoba
Rosario
Mendoza
ABC1
C2C3
DE
11%
35%
54%
22%
49%
29%
4%
26%
70%
12%
33%
55%
12%
37%
51%
13%
34%
53%
alto+medio
45%
71%
30%
INSE 2002
La grave crisis recesiva iniciada en nuestro país hacia 1998 y los cambios estructurales
experimentados por la sociedad argentina determinaron hacia fines de 2001 la revisión del
Índice NSE.
Como consecuencia de este trabajo de investigación conjunta entre la asociación
Argentina de Marketing y la Cámara de Medición de Control de Audiencias, se
recalificaron los estratos poblacionales conforme a la concentración de riqueza de cada
uno. Si bien para el período anterior de los 7 estratos bastaba la agrupación en solo 3
para caracterizar a la población (ABC1, C2-C3, D) a partir de la crisis resultó necesaria la
segmentación diferencial.
•
•
•
•
A1 – A2 (alto)
MA – MT (medio alto y típico)
BS – BI (bajo superior e inferior)
M
(marginal)
2002
Total País
Capital
GBA
Córdoba
Rosario
Mendoza
Alto 1
Alto 2
Medio alto
Medio típico
Bajo Superior
Bajo Inferior
Marginal
5%
5%
10%
10%
29%
22%
19%
12%
9%
17%
13%
29%
13%
7%
3%
3%
7%
8%
29%
27%
23%
3%
5%
7%
8%
34%
22%
21%
4%
5%
9%
8%
34%
15%
25%
4%
6%
10%
9%
29%
22%
20%
alto + medio
30%
51%
21%
33
De acuerdo a lo expuesto y ya focalizando este análisis sobre la Ciudad de Buenos Aires,
mientras en 1996 los estratos de nivel alto y medio alto (ABC1) abarcaban al 22% de la
población, en la revisión del Índice se incrementaron alcanzando al 38 % de los
habitantes.
Los estratos medios en cambio, que hacia 1996 representaban al 49 % de la población
apenas rondan el 30 % en este nuevo estudio.
Esta situación muestra el status de la demanda posterior a la crisis. Como complemento a
la caracterización de la misma se hace necesario a los efectos de los objetivos de este
estudio mencionar la progresiva recuperación del ingreso a partir del año 2003 en función
de la importancia de esta variable para el acceso a la vivienda de los segmentos medios.
En tal sentido se analizará posteriormente el perfil del solicitante de crédito en la década
del ‘90 y los cambios producidos como consecuencia de la Crisis de 2.001 a partir del
relanzamiento de las líneas de crédito hipotecario y el comportamiento del mercado de
alquileres.
34
4.3 Mercado de financiamiento
Referirnos al mercado de financiamiento en Argentina en la década del ’90 nos remite al
papel protagónico de la banca privada que se caracterizó en este período por un
importante crecimiento del volumen y la variedad de negocios.
El volumen de depósitos bancarios se triplicó entre 1992 y 2000 incrementándose el
volumen de activos de los bancos en un 87 % en idéntico período.
A partir de la denominada “Crisis del Tequila” el número de entidades financieras
bancarias se redujo a menos de 80 ( hacia 1980 eran casi 400 ) incorporándose a esta
reducida nómina la banca extranjera1 , en especial la española, cuyo desempeño fue
determinante para el desarrollo del negocio hipotecario.
La privatización del Banco Hipotecario Nacional hacia 1.997 y algunos Bancos
Provinciales favorecieron la competencia entre entidades en función de la eliminación de
los subsidios al crédito con los que contaban y que los ponían en una posición más
favorable respecto de las demás entidades.
4.3.1 Capacidad de pago respecto del salario. Ahorro previo para el acceso a la
vivienda.
De este modo con el crecimiento de los depósitos en el sistema financiero, la igualdad de
condiciones para todas las entidades, el marco legal (Ley 24441, Circular A2563 BCRA),
en un contexto macroeconómico estable “la demanda de vivienda de las familias creció en
los años ’90, respondiendo a un aumento del ingreso que se percibía como permanente y
derivó en una mayor demanda de crédito hipotecario para financiarla” Cristini, Moya 2.004
Asimismo, al comparar la capacidad de pago respecto del salario en los ’90 y en la
actualidad advertimos que “la cantidad demandada de crédito responde en el largo plazo
a las condiciones del mercado (tasa de interés y precio de la vivienda) y se enfrenta a
ajustes cuando las condiciones de empleo (la variación de la tasa de desempleo, por
ejemplo) ponen en duda la estabilidad de los ingresos” Cristini, Moya 2.004
De acuerdo al Cuadro XX se advierte como la expansión del crédito hipotecario que
favoreció a los sectores medios en los ’90 se sustentaba en una capacidad de pago
respecto de ingresos promedio que en ese momento eran del orden de los U$S 1200
mensuales. Inversamente, la situación actual presenta un panorama cuyas variables con
ingresos promedio pesificados que no superan los $ 2000 y oferta dolarizada cuya
recuperación de valor posterior a la crisis es en promedio del orden del 85 % promedio en
la Ciudad de Buenos Aires2, demanda soluciones que posibiliten modificar este descalce
hasta tanto se recupere el nivel de ingresos o se tomen medidas tendientes a equiparar
este descalce del lado de la oferta a través de regulaciones por parte del Estado.
1 Durante el período comprendido entre 1996 y 1997 ingresan a la nómina de entidades financieras bancarias: Banco Bilbao Vizcaya (BBV), Banco Santander (BSCH)
y Hong Kong Shangai Banking Corp. (HSBC).
2 Se considera para el promedio al Barrio de Caballito donde el valor unitario por m2 en el periodo de convertibilidad se ubicaba en U$S 1.227 y en el año 2.005 en
U$S 1.033. Véase Capitulo 5 de este trabajo : Situación de la Oferta de Suelo e Inmuebles.
35
Por otra parte si bien la financiación tanto en los ’90 como en la actualidad alcanza
porcentuales del orden del 80 % del valor de la propiedad a adquirir, el ahorro previo
necesario requiere de un esfuerzo hoy inalcanzable para los segmentos medios.
Cuadro XX
Fuente: ReporteInmobiliario.com en base a datos de
Giménez Zapiola y Toribio Achával
Ingresos dólares: Toribio Achával en base a datos INDEC. Anexo XI.
4.3.2 Perfil solicitante de crédito: Período Convertibilidad vs. Período Posterior
Crisis 2001.
Durante el período de Convertibilidad, el perfil del solicitante de crédito se orientaba
claramente hacia las familias que accedían a la compra de su primera vivienda.
Para ello, a través de las líneas de crédito disponibles en el mercado, era posible financiar
a tasas de un dígito el 80 % del valor de la vivienda con plazos que en algunos casos
superaban los 240 meses.
En este sentido tanto la banca pública como la privada ofrecían una oferta variada de
líneas de crédito que satisfacían la demanda de crédito de la población.
Desde la Crisis de 2001 el crédito hipotecario fue perdiendo participación en el mercado
hasta que en el tercer trimestre de 2003 inicia una progresiva recuperación con el
relanzamiento de las primeras líneas de crédito para la compra de vivienda por parte de la
banca privada1 cuyas características se aprecian en el Cuadro XXI.
La reducción de plazos de las líneas de crédito de las entidades bancarias privadas en
este período respecto de la Convertibilidad, se asocia al fondeo local que las obliga
asumir el riesgo de descalce entre los depósitos a corto plazo y los préstamos de
mediano y largo plazo. En el caso de las entidades públicas, al ser receptoras casi
exclusivos de los fondos del sector público, pueden captar fondos a tasas de interés por
debajo de los niveles a los q ue accede la banca privada.
1 Las primeras entidades financieras privadas en relanzar líneas de crédito hipotecario son Banco Hipotecario y Banco Río de la Plata en Noviembre de 2.003.
36
Cuadro XXI
Tasa
Banco Ciudad
Banco Nacion
Banco Hipotecario
Banco Río
LTV
variable en $
75%
75/80%
70%
70/75%
8%
11.90%
10.75%
9.50%
Plazo
en meses
en meses
240
240
180
180
Relacion
cuota ingreso
40%
30%
25%
25%
Fuente: elaboración propia en base a datos BCRA, Banco Río, Banco Hipotecario,
Banco Ciudad y Banco Nación.
Este proceso de recuperación fue acelerándose en 2004 como consecuencia de la suba
de alquileres hasta modificar hacia el año 2005 el perfil del solicitante de crédito
hipotecario sumando la figura del inquilino.
En este sentido las entidades financieras privadas2 flexibilizaron las líneas de crédito a
partir de la extensión de plazos en un intento por acercar la oferta a la demanda
permitiendo al tomador de crédito el análisis de nuevas alternativas en referencia al pago
de cuota de crédito sobre el pago del alquiler.
En el gráfico XII se observa la evolución de las líneas de crédito del Cuadro anterior,
aclarándose que la oferta de crédito hipotecario comienza a ampliarse hacia otras
entidades financieras sin alcanzar todavía en este período la masividad de la década del
’90.
Cuadro XXII
Tasa
Banco Ciudad
Banco Nacion
Banco Hipotecario
Banco Río
LTV
variable en $
75%
75/80%
70%
85%
8%
11.90%
8.75%
7.50%
Plazo
en meses
en meses
240
240
240
240
Relacion
cuota ingreso
40%
30%
25/30%
30/35%
Fuente: elaboración propia en base a datos BCRA, Banco Río, Banco Hipotecario,
Banco Ciudad y Banco Nación.
De este modo se observa que las condiciones para el acceso al crédito han mejorado
visiblemente y que resulta necesaria la implementación de medidas en relación al
descalce entre valor del suelo y caída del salario real para convertir este acceso al crédito
en acceso a la vivienda.
2 Las entidades financieras privadas que extendieron los plazos de sus líneas de crédito hipotecario a tasa variable fueron Banco Hipotec ario, Banco Río, y Banco
Provincia continuando el camino iniciado por la banca publica.
37
De acuerdo a lo expuesto y con el propósito de validar la caracterización del perfil del
tomador de crédito, se analiza en el Cuadro XIII el perfil del tomador de crédito de una
entidad financiera privada como caso prototipo conforme a informes estadísticos de
Banco Río 1.
Cuadro XXIII
PERIODO CONVERTIBILIDAD
PERIODO POST CRISIS
1998
2005
25 años
20 años
LINEA SUPERHIPOTECA BANCO RIO GRUPO SCH 2
PLAZO
LTV
REQUISITO MINIMO INGRESO FAMILIAR
80%
85%
U$S 1000
$1.500
25-30 %
30-35 %
RELACION CUOTA INGRESO
LOCALIZACION DE LA DEMANDA
CAPITAL FEDERAL
GRAN BUENOS AIRES
TIPOLOGIA
40%
20 % Norte - 20 % Oeste - 20 % Sur
60%
20% Norte - 11 % Oeste - 9% Sur
usadas - 3 ambientes
nuevas - 2 y mas 4 ambientes
PERFIL DEL TOMADOR DE CREDITO
PLAZO
14 años
LTV
TASA
DESTINO DEL CREDITO
46%
u$s variable
$ fija y combinada
90 % compra
INGRESO FAMILIAR PROMEDIO
70 % compra y construcción
U$S 2000
$4.500
35 años
38 años
Relación de dependencia
Relación de dependencia
50
66
EDAD PROMEDIO
OCUPACION
12 años
70%
CANTIDAD SUELDOS PARA ACCEDER A LA VIVIENDA
Fuente: elaboración propia en base datos Banco Río.
1 Banco Río Grupo SCH, Informe Gerencial de Perfiles de solicitantes de créditos hipotecarios, Gerencia de Riesgos Individuos,
Buenos Aires, 2004.
Banco Río de la Plata, Proyección y evolución del Crédito Hipotecario en la Argentina. Informes Anuales.
Banco Río Grupo SCH, Memoria y Balance, Comunicados de Prensa, IV Trimestre 2005
Banco Rio Grupo SCH, Reseña Inmobiliaria, Buenos Aires, 1998.
2 Evolución del producto Superhipoteca desde su relanzamiento en Noviembre de 2003
-En el mes de Noviembre de 2003 se produce el relanzamiento con líneas de crédito a tasa variable: 8.50 % a plazo 5 años; 9.95 % a plazo 10 años; 10,95% a plazo
15 años.
-En el mes de Enero de 2004 se produce una reducción de tasas en las líneas vigentes: de 8.50 % a 6.95 % a plazo 5 años; de 9.95 % a 8.50 % a plazo 10 años; de
10,95% a 9.50 % a plazo 15 años.
-En el mes de Abril de 2004 se produce el lanzamiento del producto Súper Hipoteca Tasa Fija en Pesos cuyo costo se reduce de 16,80% a 12,95 % y la creación de
un nuevo producto: Súper Hipoteca Tasa Combinada, cuya característica principal radica en la optimización de cuotas y tasas; durante los primeros 5 años los
intereses son a tasa fija y mientras que por el resto del período la tasa es variable trimestralmente. Tasa combinada 10,50 % a plazos de 6,10,15 años.
-En el año 2005 se extienden los plazos a 20 años y se reducen las tasas y los gastos administrativos con el objetivo de mejorar las condiciones de acceso al crédito.
38
Como conclusión de este gráfico se puede apreciar que:
§
§
§
§
§
§
§
§
§
Las líneas de crédito disponibles en el mercado post crisis ofrecen mejores
condiciones de otorgamiento que en la década del ’90.
La demanda en referencia a su localización geográfica, se halla polarizada
privilegiando la ubicación en Capital Federal respecto del Gran Buenos Aires. En
referencia a la tipología, las preferencias ya no se ubican hacia unidades de 3
ambientes sino más bien a unidades de 2 ambientes o unidades de grandes
dimensiones.
El porcentual de financiación ( LTV, Loan to Value) no alcanza los niveles del período
de convertibilidad. Estos niveles, del orden del 70 % permitieron el acceso a la
vivienda de los segmentos medios ya que de este modo requerían montos reducidos
de ahorro previo. Hacia 2005 la relación salario-valor de las propiedades afecta
directamente al cons umidor final en este aspecto.
Se evidencia una mayor cautela a la hora de endeudarse que se refleja en plazos
promedio de 12 años cuando el máximo de plazo ronda los 20 años.
Las tasas, desde la modificación del régimen cambiario son exclusivamente en pesos
y las elegidas por la mayoría de los tomadores son fijas o combinadas a diferencia de
la década del ’90 donde la tasa en U$S variable era protagonista.
El destino del crédito sigue orientado en su mayoría a la compra de vivienda aunque
luego de la crisis la demanda del producto para construcción de vivienda se
incrementó considerablemente consecuencia de la oportunidad que representó la
construcción con costos en pesos sobre valores en dólares de las propiedades.
En referencia al ingreso, la brecha en 2005 salario-valor de las propiedades se traduce
en la cantidad de ingresos necesarios para la compra de una vivienda, mientras en los
90 eran necesarios 50 ingresos, para 2005 se incrementó en un 32 %.
Con respecto a la ocupación del tomador, no han ocurrido variaciones importantes y
la mayoría siguen siendo empleados en relación de dependencia. En este punto es
importante destacar que el alto porcentaje de ingresos en negro y la falta de
flexibilidad en los requisitos para calificar estos ingresos informales por restricciones
impuestas por el BCRA impiden el acceso al crédito a una importante franja de la clase
media.
La edad promedio se incrementó como consecuencia de la pérdida de poder
adquisitivo y de la falta de oportunidades para los jóvenes.
39
4.4 Mercado de alquileres.
La vivienda está vinculada al ahorro más importante que deben afrontar las familias de
clase media, por esta razón la vivienda en alquiler siempre representó para esta amplia
franja de la población la alternativa posible ante la ausencia de crédito.
Desde principios del siglo pasado hasta la actualidad, la legislación para regular el
mercado de alquileres ha intentado equilibrar las políticas de mercado.
De este modo, las Leyes de origen del año 19211 promovieron reformas de fondo con
marcos de estabilidad y seguridad para el inquilino, protección judicial, plazos mínimos y
congelamiento de alquileres, determinando la subinversión en vivienda para renta;
posteriormente la promulgación de la Ley 21.342 del año 1976 promovió la desregulación
progresiva del mercado de alquileres con el objetivo de facilitar el libre juego de la oferta y
la demanda para asegurar condiciones de transparencia y seguridad que restauren la
confianza e incentiven la inversión en vivienda. Finalmente la sanción de la Ley 24.441 en
1.995 amplió las posibilidades de financiación para la compra de vivienda orientando la
usual demanda de alquiler de vivienda media hacia la adquisición por medio del crédito.
Luego de la Crisis de 2001, los valores locativos de las viviendas se repactaron en función
de la coyuntura ponderándose por parte de los propietarios la ocupación del inmueble por
sobre el valor de alquiler. A este fin se implementó la modalidad del “precio paquete” que
además del monto del alquiler incluía el valor de las expensas quedando a cargo del
propietario el incremento que sufrieran las mismas durante el contrato.
Ante la imposibilidad de acceder al crédito, la demanda del mercado de alquileres creció
sostenidamente y a pesar de la suba de precios de los diferentes productos y servicios
medidos por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), con incrementos para el período
2001-2005 del orden del 74%, los precios de los alquileres residenciales medios se
mantuvieron por debajo de este porcentaje empezando a recuperarse levemente en el
año 2003.
Los aumentos mas importantes se manifestaron a partir de 2004 como consecuencia del
afianzamiento de las propiedades como resguardo de valor. De este modo la irrupción de
inversores en busca de activos financieros rentables incentivaron la suba en la
rentabilidad promedio del alquiler que, de acuerdo a información del Centro de Estudios
para el Desarrollo Metropolitano, pasó de un valor cercano al 4 % a un valor del 6%
anual, llegando casi al 8 % en las zonas de mayor poder adquisitivo de la Capital Federal.
Desde este momento el mercado ha presentado una fuerte segmentación con una
distribución territorial de las unidades de mayor valor que se corresponden con las zonas
de mayor poder adquisitivo.
De acuerdo a lo expuesto, gran parte de la oferta que normalmente se destinaba al
alquiler para el usuario final empezó a volcarse al alquiler temporario para extranjeros con
el fin de la obtención de rendimientos mas altos.
1 Se hace referencia a las Leyes 11.156 y 11157. La primera anula cláusulas de contrato que impiden la exclusión de familias con menores asegurando al locatario
un plazo de un año y medio aun en los casos de no existir contrato por escrito. En el segundo caso, a través de esta Ley se concede la prórroga de alquileres por dos
años suspendiendo los desalojos en el ámbito de la Capital Federal y Territorios Nacionales. Esta prórroga se extiende nuevamente en 1923,1924 y 1925.
40
La escasez en la oferta se hizo notoria por la saturación de la demanda y recién a fines de
2005 la oferta de unidades en alquiler empezó a recomponerse como consecuencia de la
incorporación de unidades nuevas al mercado adquiridas por inversores de renta.
El cuadro de situación para el usuario final sigue siendo incierto ya que ante la expectativa
de nuevas subas de precios los propietarios y las inmobiliarias presionan a los inquilinos
para la inclusión en los contratos de cláusulas de revisión semestral pese a la prohibición
de la indexación impuesta por la Ley de Emergencia Económica.
A principios de 2006 y ante la posibilidad de aplicación de medidas regulatorias del
mercado de alquileres se hace indispensable retomar el debate sobre el acceso a la
vivienda en el marco de una política de articulación de los intereses de inversores y
usuarios finales.
4.4.1 Perfil usuario final. Perfil locatario extranjero. Perfil inversor.
Determinar el perfil del usuario final para la vivienda de alquiler implica caracterizar su
demanda como semejante a la de otros bienes de consumo. El perfil del inversor, en
cambio, se orienta a materializar una fuente de riqueza alternativa a otros activos reales o
financieros sumando la seguridad del derecho de propiedad sobre la vivienda, valor
tradicional de la organización social argentina.
Los precios convenientes para el turismo internacional luego de la devaluación
posicionaron a la Ciudad de Buenos Aires como el destino receptivo más importante de
América Latina e iniciaron el crecimiento de la industria del turismo en la ciudad
fortaleciendo los negocios inmobiliarios de renta.
De acuerdo a información de la Subsecretaría de Turismo de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, para el período 2005-2006 se esperaba un flujo de turistas del orden de los
2,3 millones de los cuales se estima que el 51 % será extranjero con un nivel de gastos
per cápita de $216 sin considerar a los casi 90.000 visitantes para la temporada de
cruceros cuyo gasto promedio per cápita estimado alcanza $ 545. En referencia los
valores locativos, un monto accesible a esta demanda se ubica en el orden de los U$S
300/350 mensuales como mínimo por una unidad de un ambiente.
Al analizar entonces el perfil del usuario final de acuerdo al Cuadro XXIV, en
localizaciones típicas de clase media como el barrio de Caballito, advertimos que tanto en
el Período de Convertibilidad como en el Período Posterior a la Crisis, el valor de renta de
unidades es similar al de la cuota de un crédito hipotecario. La dificultad pasa por el
ahorro previo que se ha incrementado desde el Período de convertibilidad en un 40 %,
consecuencia de la recuperación del valor de los inmueble por sobre la lenta recuperación
de los salarios.
Si analizamos en cambio el perfil del usuario final de acuerdo al Cuadro XXV, en el barrio
de Recoleta, observamos como la recuperación del valor de los inmuebles se ubica por
sobre los valores de entonces aumentando lógicamente el ahorro previo. De este modo se
verifica como durante la década del ’90 algunas localizaciones de la zona norte a las que
accedía la franja más acomodada de la clase media, resultan incompatibles con el acceso
a la vivienda de ese mismo segmento después de la crisis de 2.001, en función de la
apreciación del valor del suelo y la pesificación del salario.
Con respecto a los valores de renta de estas unidades, se advierte como la demanda del
locatario extranjero impulsa la suba de los valores que en muchos casos llega a duplicar
los valores del alquiler tradicional.
41
Cuadro XXIV
3 amb Caballito Unidad 60-65 m2 ant 10-20 años
PERIODO
VALOR
PROPIEDAD
LTV
MONTO
CREDITO
AHORRO
PREVIO
INGRESO
CUOTA
ALQUILER
CONVERTIBILIDAD
70000
70%
49000
21000
2000
454
447
2005
56000
47%
26320
29680
1193
263
233
Todos los valores estan expresados en U$S. Para el período posterir a la convertibilidad se toma el tipo de cambio U$S 1= $ 3
Fuente: elaboración propia en base a datos de diarios La Nación y Clarín, Ernst &Young, Cedem y Toribio Achával.
Cuadro XXV
3 amb Recoleta
PERIODO
Unidad 60-65 m2 ant 10-20 años
VALOR
PROPIEDAD
LTV
MONTO
CREDITO
AHORRO
PREVIO
INGRESO
CUOTA
ALQUILER
CONVERTIBILIDAD
91000
70%
63700
27300
2000
600
631
2005*
98000
47%
46060
51940
1193
460
800
Todos los valores estan expresados en U$S. Para el período posterir a la convertibilidad se toma el tipo de cambio U$S 1= $ 3
Fuente: elaboración propia en base a datos de diarios La Nación y Clarín, Ernst &Young, Cedem y Toribio Achával.
Finalmente, desde la óptica del inversor es fundamental el análisis del perfil de la
demanda para la toma de decisiones respecto del tipo de locatario.
En el cuadro siguiente se observa la ponderación respecto de las variables para ambos
perfiles.
RENTA
INVERSION
USO
LOCALIZACION
ECONOMIA
INVERSOR
-
+
-
+
-
USUARIO FINAL
en $
Buen estado
Uso continuo
Mayor mantenimiento
Mayor mercado
Inflación
INVERSOR
+
-
+
-
+
en U$S
Buen estado
Localización
Equipamiento
Servicios
Uso eventual
Menor mantenimiento
Barrios Premium
Mayor inversion
Dolarizacion
de la renta
LOCATARIO
EXTRANJERO
42
4.5 Algunas conclusiones
En función de la nueva oferta de vivienda nueva que estará a disposición del mercado en
los próximos años, donde el excesivo valor del suelo está impulsando la inversión en
barrios de la Ciudad de Buenos Aires que ya no se corresponden con la demanda de
mayor poder adquisitivo, el gran desafío debería focalizarse sobre la oferta para el usuario
final.
La aplicación de modelos de articulación públicos privados a partir de los cuales se
impulse la puesta en valor de nuevos barrios y la rehabilitación de inmuebles ociosos
haría posible pensar en nuevas propuestas que articulen gestión de suelos, crédito e
inversión para recuperar el acceso a la vivienda de los segmentos medios.
43
5. Situación de la Oferta de Suelo e Inmuebles
5.1 Suelo urbano
Se denomina suelo urbano al conjunto de porciones territoriales que localizadas en áreas
consolidadas de la trama urbana, están abastecidas por la infraestructura y los servicios
públicos básicos (equipamiento asistencial, cultural y social), contando a la vez, con una
estructura vial de soporte y acceso desde y hacia el núcleo central de la ciudad.
5.1.1 Suelo urbano y su relación con el derecho de propiedad
El derecho de propiedad es un derecho real1 cuyo fundamentación, inspirada en el
sistema francés, se basa en lo que se denomina usus, fructus y abusus. Esto se refiere al
gozo y disposición de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por las leyes.
En países anglosajones en cambio rige el common law and equity que permite separar el
derecho de propiedad pleno en varios factores permitiendo el desarrollo de mercados
separados para cada uno de ellos.
Si bien el derecho de propiedad en nuestro país se ajusta a la definición de propiedad
absoluta, al mismo tiempo debe considerarse también su dimensión pública en función de
su inserción en la ciudad ya que “[...] todo predio produce ‘externalidades’, como dicen los
economistas y, en cierta medida, posee ciertas características de bien público [...] el
manejo de los suelos urbanos debe estar sujeto a un conjunto de herramientas jurídicas y
económicas para satisfacer objetivos de eficiencia económica, justicia social y
conservación del medio ambiente” Renard, 2006. Es por ello que los derechos de
propiedad se hallan fuertemente vinculados al derecho urbanístico y ambiental.
A partir de las sucesivas transacciones de estos derechos surge el precio que da origen a
lo que denominamos mercado; por esta razón, podríamos inferir que el precio del suelo
está fuertemente vinculado a la demanda de vivienda y otros usos complementarios.
En nuestro país, con un déficit de vivienda cercano a los 3 millones de unidades2 y la
Ciudad de Buenos Aires declarada en “emergencia habitacional” desde el año 20043, se
plantea la necesidad de alternativas que posibiliten satisfacer esta demanda de suelo a
partir de la reutilización de tierra vacante 4 e inmuebles ociosos con usos inferiores a su
potencial de aprovechamiento urbano.
1 De acuerdo al Código Civil de la República Argentina, los Derechos Reales son los que conceden al titular un señorío inmediato sobre la cosa, el cual es pleno o
completo en el dominio y menos pleno en las desmembraciones del mismoy en los derechos sobre cosa ajena.
2 Según datos de la Subsecretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, en base a cifras del Censo Nacional del año 2001, la cantidad de hogares
deficitarios ascendía a 2.640.871, reduciéndose en comparación con la situación de 10 años atrás (1991), en 64.659 unidades. Esta reducción de sólo el 2.4 % se
obtuvo a pesar de haber crecido la cantidad de viviendas durante esa década en más de 1.146.336 unidades, lo que indica que ese ritmo de crecimiento de viviendas
apenas llega a suplir las necesidades que se generaron, por lo que esa cifra debería mejorarse y mucho para comenzar a paliar la situación deficitaria.
3 Conforme a información pública suministrada por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el déficit habitacional alcanza al 12 % de la población de la
Ciudad, es decir a unas 340.000 personas.
4 En este trabajo se considera tierra vacante al conjunto de terrenos baldíos localizadas en áreas urbanas cuyo estado de abandono o sub utilización impiden su
máximo desarrollo potencial.
44
5.1.2 Mercado de suelos
Referirnos a “mercado de suelos” en el ámbito de una ciudad implica una reflexión
acerca de la pobreza resultante del progreso como consecuencia de las
restricciones al acceso al suelo1.
De acuerdo a la teoría global de Henry George2“ “el poder de monopolio de los
propietarios de terrenos debe ser anulado por la separación entre la propiedad del
suelo mismo y la propiedad que resulta del trabajo y de las inversiones públicas
que conducen al alza de los precios de terrenos”. Renard, 2006
La situación del mercado suelo en la ciudad de Buenos Aires en medio del actual
auge de la construcción, con un nivel de PIB 13 % superior al del año 19983 y una
recuperación del valor de los inmuebles del orden del 85 % promedio con respecto
a la década del ’90, plantea algunos interrogantes respecto del legítimo acceso al
suelo y al domicilio formal
para los segmentos medios cuya necesidad de
inclusión en la trama urbana resulta una condición básica para la obtención de
empleo, servicios y demás beneficios de las áreas urbanas.
Como contrapartida a la crisis de 2001, la tierra se ha afianzado como un activo
que perdura en el tiempo, conserva su valor e incrementa el patrimonio de su
propietario. De este modo el precio del suelo, resultado del libre comportamiento
entre oferta y demanda, se ha concentrado geográficamente con alzas en su valor
incompatibles para el acceso a la vivienda de los segmentos medios en ciertos
barrios de la ciudad. “La economía convencional formula que los precios de libre
mercado reflejan el nivel en el que la capacidad y la disposición a pagar de un
comprador coincide con la capacidad y la disposición a vender de un proveedor,
pero esto no garantiza que se suplan las necesidades sociales. Es decir, el
mercado para la tierra urbanizada puede estar funcionando bien mientras que
muchas familias (incluso no pobres) no pueden acceder a él, y mientras algunos
terrenos urbanos son mantenidos vacantes intencionalmente” [Smolka, 2003]
El problema de la repartición de la renta entre propietarios y la comunidad es un
tema que ha intentado resolverse a partir de la tributación. El impuesto sobre el
suelo existe en casi todos los países “[...] suele caracterizarse por la multiplicidad
de los objetivos perseguidos: suministrar recursos para las entidades públicas,
incentivar un tipo de uso de los suelos, redistribuir los ingresos. Pero esos
objetivos pueden ser contradictorios entre sí. Además en muchos casos [...] se
plantea el problema del avalúo. Con avalúos antiguos, desvinculados de la realidad
económica, este tipo de impuesto puede tener efectos negativos. Renard, 2006.
1 El término “acceso al suelo” en este trabajo debe entenderse como acceso a terrenos urbanizados e inmuebles ociosos inutilizados o subutilizados, es decir
aquellos dotados de servicios públicos y con medios adecuados de transporte contando además con infraestructura de salud, comercial, educativa y de esparcimiento
a costos y distancia razonables.
2 1839-1897 . Filósofo, político y economista . Autor de Progress and Poverty . Consideraba que la causa principal de la desigualdad y los problemas económicos
derivaba de la apropiación privada de las tierras y proponía como solución un impuesto único sobre la tierra.
3 Manuel Sánchez Gómez MVA Macroeconomía.
45
En América Latina, “[...] el valor de los impuestos prediales, la mayor fuente
potencial para financiar la producción de tierra urbana, es ridículamente bajo.
Típicamente representan menos que el 0.5 por ciento del PIB, comparado al 3 y 4
por ciento en EE UU y Canadá. En general hay la sensación de que América
Latina invierte poco en infraestructura y servicios comparado con su PIB per cápita.
Los sustanciales incrementos observados en el valor de tierra, como resultado de
inversiones en infraestructura urbana y servicios, generalmente son ignorados
como una fuente para financiar tales inversiones, debido a mecanismos débiles de
captura
de
la
valorización”
(Smolka
y
Furtado
2001).
”Además, la disposición de considerables áreas de tierra es controlada por agentes
que no siguen la racionalidad económica (por ejemplo, las fuerzas armadas, la
iglesia o entidades estatales como los ferrocarriles). De otro lado, la limitada
disponibilidad de tierra habilitada es a menudo sometida a normas urbanísticas
elitistas, diseñadas para ‘proteger’ esos vecindarios haciéndolos inaccesibles para
familias de bajos ingresos.” Smolka, 2003.
En este sentido la experiencia sobre tributación que se aplica en Dinamarca
basada en la teoría de Henry George es un caso comentado por Renard1 en su
artículo sobre suelo urbano y derecho de propiedad; la tributación se establece en
función de la valoración del sitio; esto implica fijar el valor de mercado del terreno
cualquiera sea su uso de acuerdo a la utilización mas rentable según la normativa
vigente.
“ [...] En conclusión, cierto tipo de copropiedad entre el dueño y la entidad pública
que tiene la responsabilidad del ordenamiento territorial parece ser el hilo
conductor para optimizar el uso de los suelos urbanos y aprovechar los beneficios
de la economía de mercado en los distintos sectores de la vida económica,
garantizando al mismo tiempo la conservación del medioambiente y un nivel
adecuado de integración social” Renard,2006.
En la Ciudad de Buenos Aires la magnitud que ha alcanzado el negocio
inmobiliario como consecuencia de la demanda sostenida de inmuebles como
resguardo de valor ante la crisis, ha devenido en una significativa variación en el
precio de los terrenos urbanos favoreciendo a unos pocos agentes del mercado
inmobiliario y provocando inequidades en la repartición entre las cargas y
beneficios de la urbanización. Por esta razón se hace necesaria la aplicación de
instrumentos de gestión por parte del Estado Municipal que permitan facilitar la
cooperación entre el sector público y el privado en dirección a un modelo que
permita potenciar el desarrollo sostenible de la Ciudad.
1 Vicent Renard es miembro del laboratoire d’Econométrie de l’École Polytechnique de Paris. Experto en Mercado de Suelos Urbanos.
46
5.2 Valores para Mercado Residencial en la Ciudad de Buenos Aires
5.2.1 Oferta de suelo
De acuerdo al estudio realizado por Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires al mes de Diciembre de 2005 se registraban 1.221 lotes a la venta1,
localizados en el ámbito de la ciudad que contabilizaban 674.798 m2 de suelo
urbano. Según este mismo Informe la menor cantidad de suelo urbano en venta se
registró en el mes de Marzo de 2.002 cuando se contabilizaron 98 terrenos que
sumaban una superficie de 63.910 m2.
La oferta es un indicador importante para la caracterización territorial ya que “ [...]
las áreas que concentran mayor cantidad de oferta de suelo urbano responden a
dos procesos diferenciados entre sí. Por un lado, las mayores cantidades de
ofertas se localizan en áreas deterioradas donde hay muy poca demanda de suelo.
Mientras que en otra áreas, la importante demanda para la construcción y los
elevados precios posibilitan que los poseedores de terrenos estén interesados en
ofertarlos al mercado “ CEDEM, 2001.
De acuerdo al Cuadro XXVI se convalida lo mencionado anterior mente observando
el comportamiento de la oferta de suelo que se mantiene y crece en las zonas de
mayor valorización (Norte y Centro) y las áreas deterioradas (Sur).
Cuadro XXVI
DISTRIBUCION OFERTA LOTES RESIDENCIALES
70.00
60.00
50.00
40.00
PRE CRISIS
CRISIS
POST CRISIS
30.00
20.00
10.00
0.00
CENTRO
NORTE
OESTE
SUR
Fuente: Elaboración propia en base a datos de CEDEM
y Dirección General de Información Geográfica. GCBA.
1 Los Informes Cuatrimestrales Coyuntura Económica de la Ciudad de Buenos Aires realizados por el Centro de Estudios para el Desarrollo Metropolitano (CEDEM)
consideran para este estudio los lotes ofrecidos a la venta. No se incluyen lotes baldíos ni propiedades abandonadas
.
47
5.2.2 Valores de suelo
Con respecto a los valores medios para lotes residenciales, la variación interanual
en dólares muestra una recuperación del valor cercana al 30 % respecto del año
2.001 sin considerar el registro más bajo del año 2002 que provocó la caída en los
precios consecuencia de la devaluación de la moneda nacional.
Precio del suelo
en U$S
2001
Diciembre
2002
Marzo
Junio
Sepiembre
Diciembre
2003
Marzo
Junio
Sepiembre
Diciembre
2004
Marzo
Junio
Sepiembre
Diciembre
2005
Marzo
Junio
Septiembre
Diciembre
Var. Trim
Var. Anual
555
Precio del suelo
en $
Var. Trim
Var. Anual
555
272
213
242
274
-51
-21.7
13.6
13.2
294
330
342
388
Precio prom
Dólar
Var. Trim
Var. Anual
1
-50.6
652
809
897
969
17.5
24.1
10.9
8
7.3
12.1
3.8
13.5
8.1
54.7
41.3
41.6
933
927
1015
1153
434
459
511
534
11.8
5.8
11.3
4.6
47.6
45.7
49.3
37.6
551
591
631
722
3.1
7.3
6.8
14.4
26.9
28.8
23.6
35.3
153
74.6
2.53
3.74
3.68
3.53
-3.7
-0.6
9.5
13.6
43.1
14.6
13.2
19
3.11
2.81
2.97
2.97
-12
-9.5
5.7
22.7
-24.9
-19.3
-15.9
1269
1351
1538
1577
10.1
6.5
13.9
2.5
36
45.7
51.6
36.8
2.93
2.94
3.01
2.96
-1.3
0.3
2.4
-1.7
-5.6
45.7
1.3
-0.3
1628
1716
1842
2163
3.2
5.4
7.3
17.5
28.3
27
19.7
37.2
2.96
2.9
2.9
3
0
-2
0
3.3
1
-1.4
-3.7
1.3
-4.1
47.8
-1.6
253
Fuente: Dirección General de Información Geográfica. GCBA en base a relevamiento propio y datos de la Unidad Económico
Territorial- CEDEM. GCBA
Los usos del suelo en la Ciudad de Buenos Aires están regulados por el Estado
Municipal a través del Código de Planeamiento Urbano que les otorga diferentes
posibilidades de uso en función de su localización. De este modo los cambios en la
normativa que operan en ausencia de
una planificación urbana, actúan
directamente sobre la renta ocasionando cambios que pueden conducir al
desarrollo o deterioro de un área . “[...] Un ejemplo concreto de impacto negativo
está dado con los cambios de Código de categoría Industrial a Equipamiento, que
al permitir una mayor constructibilidad elevaron los precios de los lotes. La
implementación de restricciones sobre la actividad industrial generó como
resultado final, la degradación del área: No se desarrollaron inversiones en
equipamiento y se restringió el uso industrial [...] En los último años, diversos autores
han venido sosteniendo que la segregación socioterritorial es un fenómeno que ha
aumentado en las últimas décadas, producido, fundamentalmente, por el aumento de las
disparidades de ingreso que muestran su correlato en el territorio. Sumado a ello, se
intensifica el efecto de la mercantilización del suelo, que conllevó una mayor correlación
entre el valor del suelo y el nivel socioeconómico de la población que lo ocupa [...] la
segregación socioterritorial crea espacios con alta valorización residencial mientras
que determina el escaso valor de las otras áreas. Al tiempo que el ordenamiento
territorial( y las actividades que se permiten en cada superficie) permite una mayor
valorización en los distritos comerciales y residenciales, en los distritos industriales
se corroboraron los menores valores del suelo” Alvarez de Celis, 2004.
48
De este modo el valor del suelo en la Ciudad de Buenos Aires se estructura a partir
de considerar al área central como centro político y administrativo a partir del cual
se ordena la renta. De este modo, el ratio de valor más alto corresponde a la zona
central de la urbe con mayores valores en el eje norte que en el eje sur y valores
intermedios en el centro geográfico de la Ciudad.
Se observa un mayor incremento de valor para el eje Norte consolidado como el de
mayor atractivo para la construcción de vivienda multifamiliar dirigida a sectores de
alto poder adquisitivo. Se observan buenas valorizaciones en los barrios del centro
geográfico de la Ciudad , especialmente los más próximos a la zona norte (Flores,
Parque Chacabuco, Villa Crespo, Colegiales, Villa Urquiza y Caballito). La zona sur
evidencia un descenso de los precios desde el centro administrativo hacia los
barrios próximos al Riachuelo.
El cuadro XXVII muestra la recuperación para el eje Norte donde incluso se ha
superado el valor respecto de la década del ’90 , como el oeste se ha equiparado
en valor al precio previo a la crisis y como el sur sigue postergado y configura la
gran posibilidad en el marco de una planificación adecuada para desarrollos de
vivienda orientados a los segmentos medios de la población.
2001- 2002
20 0 3
20 0 4
2005
Variacion Variacion
Barrios
Total
Dic.
555
Sept.
242
Dic.
274
Mar.
296
Junio
330
Sept.
342
Dic.
388
Mar.
434
Junio
459
Sept.
511
Dic.
533.9
Mar
551
Junio
591
Sept
631,2
Dic
722.1
trimestral
14.4
anual
35.3
Zona Norte
Belgrano
Palermo
Recoleta
Zona Oeste
Villa Crespo
Almagro
Caballito
Zona Sur
La Boca
Mataderos
927
947
1127
1479
525
567
616
828
382
277
272
406
430
517
722
225
179
263
326
176
134
134
440
504
647
618
257
226
296
401
160
111
109
515
519
684
922
272
309
289
367
202
147
136
630
713
652
1017
289
289
292
475
203
170
164
582
552
794
1240
380
364
299
472
210
149
169
706
856
806
1447
375
316
387
523
235
162
187
822
981
955
1627
380
397
616
550
268
158
190
849
1016
1020
1665
397
456
476
539
274
158
189
854
1048
1130
1685
418
485
560
578
299
181
200
858,60
1075
1037,4
2058
450
505,50
561,60
627,20
283,15
181,70
199
873
1077
1173
1888
462
495
616
663
321
178
215
952
1083
1241
1944
496
557
679
674
346
217
284
1051,7
1270,7
1582,8
2011,4
543.1
602,5
483,5
752,4
360,8
237,5
290,2
1212.2
1400
1818
1883
579
603.4
743
810
384.8
213.7
299
15.3
10.2
14.9
-6.4
6.7
0.1
53.7
7.7
6.6
-10
2.2
41.2
30.7
75.2
-8
28.7
19.4
32.3
29.1
35.9
17.6
50
Fuente: Dirección General de Información Geográfica. GCBA en base a relevamiento propio y datos de la Unidad Económico
Territorial- CEDEM. GCBA.
Cuadro XXVII
EVOLUCION DEL VALOR MEDIO DE TERRENOS RESIDENCIALES POR ZONA
1200
1051.7
1000
927
858.6
800
706
600
543.1
525
450
440
400
382
375
360.8
283.15
257
235
200
160
0
Dic.01
Dic.02
Dic.03
Zona Norte
Zona Oeste
Dic.04
Sep-05
Zona Sur
Fuente: elaboración propia en base a datos de la Dirección General de
Información Geográfica. GCBA en base a relevamiento propio y datos
de la Unidad Económico Territorial- CEDEM. GCBA.
49
5.2.3 Oferta de inmuebles
Complementariamente a los relevamientos de oferta de terrenos, los permisos de
edificación1 manifiestan las intenciones de construcción privada anticipando la
futura actividad de la construcción y la oferta real de unidades de vivienda en el
mercado.
El registro más alto de superficie permisada de la década del ’90 se ubica en el
año 1.998 con un total de 2.236.126 m2 de los cuales el 66,65 % correspondió a la
categoría residencial2. Siguiendo el mismo comportamiento de la oferta de suelo, la menor
superficie permisada se registró en el año 2002 con 297.870 m2 de superficie de los
cuales casi el 72% correspondió a la categoría residencial. La tendencia a partir del año
2003 ha sido creciente llegando casi a los registros anteriores a la devaluación con
2.160.872 m2 permisados en el año 2005 de los cuales el 83 % corresponden a la
categoría residencial.
De este modo en el Cuadro XXVIII se observa la concentración de la construcción privada
sobre el sector residencial que a partir de la década del ’90 registra la mayor superficie
permisada en la tipología multivivienda que ha sido el motor principal de esta actividad en
la Ciudad de Buenos Aires desde entonces.
En el cuadro XXIX se observa como ante la situación de los costos inmobiliarios que
sufrieron una baja de los precios en dólares hacia 2002, se potenciaron las posibilidades
del mercado de construcción por los menores costos de los precios del sector que se
mantuvieron en pesos3.
Cuadro XXVIII
Cuadro XXIX
EVOLUCION PERMISOS RESIDENCIALES POR TIPO DE OBRA
PERMISOS EN m2 2 POR CATEGORIA
2000000
1800000
1600000
1400000
2000000
1200000
1000000
univivienda
1000000
1500000
multivivienda
residencial
no residencial
800000
600000
400000
500000
200000
0
0
univivienda
multivivienda
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
104362
80528
78473
56814
41430
50829
76760
69218
1E+06
1E+06
1E+06
551578
172614 847216
1E+06
2E+06
Fuente: Elaboración propia en base a datos de CEDEM.
1 El indicador de la superficie a construir autorizada se elabora a partir de los permisos de edificación que otorga la Dirección General de Fiscalización y Catastro del
Gobierno de la Ciudad y procesa la Dirección General de Estadísticas y Censos. La información proviene de los responsables técnicos de las obras a construir. La
solicitud de permiso de edificación es un trámite obligatorio y oneroso.
2 Las construcciones no residenciales se desagregan en : Industria y talleres; Administración, Banco y Finanzas; Comercio; Educación y Salud; Hotel y alojamiento;
Otros destinos.
3 Según datos de INDEC los costos de construcción para fines de 2005 eran dos veces superiores a Diciembre de 2001.
50
La distribución territorial de los permisos residenciales sigue el patrón tradicional con altas
concentraciones en la zonas norte y oeste en contraposición con las áreas centro y sur de
la Ciudad. Un parámetro a considerar a la hora de estimar la oferta de vivienda en la
Ciudad de Buenos Aires durante la década del ’90, es la construcción de edificios en torre.
En tal sentido, el estudio realizado por CEDEM sobre las principales torres de vivienda
finalizadas entre los años 2.000 y 2.0011 convalidan el patrón territorial con mayor
protagonismo de la Zona Oeste con 164 emprendimientos relevados , siguiendo la zona
Norte con 125 , la zona Sur con 14 y la Zona Centro con apenas 9 desarrollos.
Si observamos en el cuadro XXX la distribución de los permisos de construcción por
categoría de vivienda del año 1.998 arribamos a las conclusiones del estudio realizado
por CEDEM debido a los mayores porcentajes para la categoría confortable que
podríamos vincular a la zona oeste y a los segmentos medios vinculados al crédito
hipotecario para la adquisición de unidades. Al comparar estos datos con los
correspondientes al año 2005 del Cuadro XXXI observamos una mayor concentración
sobre la categoría “suntuosa” que permite estimar que las zonas Norte y Centro han
ganado protagonismo en esta categoría por la construcción de desarrollos inmobiliarios
importantes con superficies de 30.000 m2 promedio por emprendimiento localizadas en
los barrios de Puerto Madero, Palermo, Recoleta y Belgrano, destinados a los segmentos
de mayor poder adquisitivo que no requieren del crédito para la adquisición de unidades.
Cuadro XXX
Cuadro XXXI
PERMISOS RESIDENCIALES POR CATEGORIA DE VIVIENDA
PERMISOS RESIDENCIALES POR CATEGORIA DE VIVIENDA
2005
1998
27%
27%
29%
41%
8%
9%
36%
sencilla
confortable
lujosa
suntuosa
sencilla
confortable
23%
lujosa
suntuosa
Cuadro XXXII
EVOLUCION PERMISOS RESIDENCIALES POR ZONA
900000
800000
700000
600000
centro
500000
norte
400000
oeste
sur
300000
200000
100000
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Fuente: Elaboración propia en base a datos de CEDEM.
1 Relevamiento efectuado sobre las principales construcciones en torres de vivienda finalizadas ente 2000 y 2001 a partir de información de diarios de la Ciudad de
Buenos Aires.
51
5.2.4 Valores de Inmuebles
La reactivación de la construcción es un factor determinante en el precio de oferta de
inmuebles y se fundamenta en base a que los costos de materiales y mano de obra, en
relación a los precios de la propiedades posterior a la devaluación de la moneda nacional,
sufrieron un incremento nominal en pesos sustancialmente inferior al del precio de la
propiedades que permanecieron valuadas en dólares en la mayoría de los barrios de la
Ciudad de Buenos Aires.
Con respecto a precios de oferta, si bien no existen estadísticas oficiales, los operadores
del mercado
y las estadísticas publicadas por algunas fuentes1 que siguen el
comportamiento de valores de inmuebles, hablan de una coti zación de los inmuebles en
dólares al año 2005 para el eje norte de la Ciudad similar y en algunas localizaciones
superior a la que existía previo a la devaluación lo cual implica un aumento del orden del
200 % en moneda local mientras que el promedio de los barrios verifica un porcentual de
recuperación del orden del 85 %.
5.2.4.1 Valores de venta para unidades nuevas
Para el estudio de la evolución de valores de venta se han elegido tres barrios cuyas
características diferenciales permiten asociarlos con las tres zonas vinculadas al patrón
de distribución territorial de la Ciudad de Buenos Aires. En tal sentido los barrios de
Recoleta, Caballito y Barracas representan al Norte , Oeste y Sur de la Ciudad.
Cuadro XXXIII
INMUEBLES A ESTRENAR
2 - 3 AMBIENTES
2001
2005
U$S 1227
U$S 1033
U$S 1574
U$S 1437
U$S 1034
U$S 856
Fuente: elaboración propia en base a datos CEDEM, CEAV UADE y Reporte Inmobiliario.
Anexos XIII, XIV y XV.
1 Las fuentes mencionadas se refieren a información sobre valores de venta de inmuebles publicadas por CEDEM ,Centro de Estudios Avanzados UADE ,Reporte
Inmobiliario y Ernst&Young.
52
De acuerdo al Cuadro XXXIII, la zona que registra el precio más elevado es la Zona
Norte. Si observamos la evolución del precio de venta desde la devaluación,
específicamente en el barrio de Recoleta advertimos que ha experimentado una
recuperación superior al 90 % hasta el año 2005 con tendencia a la suba. Esta tendencia
se verifica a partir de los datos suministrados por el informe de CEDEM con datos al
primer trimestre de 2006 donde para el barrio de Recoleta el valor se ubica en U$S 1642,
superando incluso el registro informado por esta fuente correspondiente al año 2001.
En tal sentido se verifica como este barrio en un contexto de crisis ha experimentado un
rápida recuperación posicionándose como alternativa de inversión por su alta rentabilidad
y fundamentalmente como reserva de valor.
Cabe destacar que la construcción de departamentos en la Ciudad y principalmente en el
barrio de Recoleta se lleva a cabo a partir de la demolición de edificaciones antiguas1 lo
cual denota la escasez de oferta suelo en referencia a la alta demanda para esta
localización. “Sin embargo, en algunos barrios no encuentran espacio debido tanto a la
escasez de terrenos como al elevado costo de los terrenos para construir allí. El ejemplo
típico del primer caso es Recoleta, mientras que el segundo es Puerto Madero” Braticevic;
Vitto, 2006.
Si bien la opción de demolición para construir se ha presentado como opción en los años
inmediatamente posteriores a la crisis, los costos de construcción que han aumentado 2 a
3 veces en pesos desde Diciembre de 2001,2 han determinado el desarrollo de otras
zonas con buenos servicios e infraestructura fuera del tradicional eje Norte. En esta
dirección y en función de oferta, permisos y precios tanto Caballito como Villa Urquiza se
han transformado en espacios de reciente valorización. “En los últimos tiempos, algunos
sectores de la Ciudad, que anteriormente se encontraban mas rezagados, han
comenzado a verificar un proceso de auge constructivo residencial. De forma reciente,
nuevas zonas de la Ciudad se han ido integrando en el auge residencial con
disponibilidad de espacio y precios más accesibles; barrios tales como Villa Urquiza y
Caballito han protagonizado importantes cambios en su fisonomía territorial debido a la
explosión inmobiliaria” Braticevic; Vitto, 2006.
En referencia al Cuadro XXXIII, se observa como la zona Oeste ha alcanzado una
recuperación del orden del 85 % hasta el año 2005 también en alza. De acuerdo a la
información del CEDEM citada precedentemente, para el barrio de Caballito el valor para
el primer trimestre de 2006 se ubica en U$S 1200 casi igualando el registro informado por
esta fuente para el año 2001.
Para la zona sur ( La Boca, Barracas, Nueva Pompeya, Villa Riachuelo, Villa Soldati, Villa
Lugano y Mataderos) las asimetrías en los valores aun dentro de un mismo barrio, se
deben a la marcada heterogeneidad de su población y parque habitacional como
consecuencia de los usos históricos del suelo ligados a zonas industriales y residenciales
de población con medios y bajos recursos, situación agravada por la pérdida del perfil
productivo en las décadas del ’70 y ’90.
1 Si bien desde Diciembre de 2003 se halla reglamentada la Ley 1.227 de Patrimonio Cultural sancionada por la Legislatura porteña con el objetivo de frenar la
demolición de edificios antiguos en la Ciudad, en los últimos dos años se han demolido una decena de “petit hoteles” localizados en Recoleta y Barrio Norte. Ver
Anexo XVI.
2 Datos del INDEC. Período Diciembre 2001- Mayo 2006.
53
De este modo la recuperación de valor cercana al 83 % para el barrio de Barracas no es
representativa de todo el barrio pero si es un parámetro a tomar en cuenta si
consideramos que la refuncionalización de algunos hitos del barrio de la mano de “ las
FOAS” 1 han revitalizado a este barrio en los ejes de la Av. Montes de Oca y la Av. Martín
García, siendo esta la dirección la que debería tomarse para el desarrollo futuro de la
zona en el marco del desarrollo sostenible de la Ciudad.
5.2.4.2 Valores de venta para unidades usadas.
Con respecto a los valores de unidades usadas se observa en el Cuadro XXXIV que la
tendencia es similar a la experimentada por los inmuebles a estrenar.
Cuadro XXXIV
200
180
160
140
120
100
Departamentos nuevos
80
Departamentos usados
60
40
Ene91
Oct91
Jul92
Abr93
Ene94
Oct94
Jul95
Abr96
Ene97
Oct97
Jul98
Abr99
Ene00
Oct00
Jul01
Abr02
Ene03
Oct03
Jul04
Abr05
Ene06
Fuente: Centro de Estudios Avanzados .UADE
Comparativamente respecto de los valores de venta de unidades nuevas y unidades
usadas, según un estudio realizado por CEDEM para el período comprendido entre
Octubre 2005 y Abril 2006, sobre una muestra de 15 barrios entre los cuales se incluyen
Recoleta, Caballito y Barracas, los precios de unidades a estrenar indican un incremento
mayor respecto de los precios de viviendas usadas del orden de 7,9 puntos porcentuales
en promedio para unidades de 3 ambientes.
2 Casa FOA surge como iniciativa para recaudar fondos para la Fundación Oftalmológica Argentina “Jorge Malbrán”. La idea está basada en la elección de un
inmueble localizado en la Ciudad de Buenos Aires cuya ambientación se propone a conocidos diseñadores del medio para la posterior apertura de una exposición
abierta al público. Casa FOA tiene vinculación con la Comisión Nacional de Museos y de Monumentos y Lugares Históricos que ha facilitado la realización de
muchas exposiciones en edificios declarados monumentos históricos favoreciendo la recuperación de los mismos para la Ciudad. Barracas Central fue sede de Casa
FOA durante 2005. Palacio Lezama (Ex fábrica Canale ) ha sido sede de Casa FOA durante 2006.
54
Analizando la variación porcentual en los barrios de Recoleta, Caballito y Barracas,
observamos como las mayores variaciones tanto para unidades nuevas como usadas se
corresponden con los Ejes Norte y Sur manteniéndose constante el Eje Oeste.
Localizacion
Geografica
Oct-05
Unidades nuevas
Abr-06
Var
Promedio Ciudad
1095
1242
13.40%
Recoleta
Caballito
Barracas
1185
1131
856
1579
1187
1026
33.20%
5.00%
19.90%
Unidades usadas
Abr-06
Var
Dif. Variacion
Nuevos/ Usados
947
999
5.50%
7.99 pp
1256
925
767
1366
972
685
8.80%
5.10%
-10.70%
24.4 pp
-0.1 pp
30.6 pp
Oct-05
Fuente: elaboración propia en base a datos CEDEM
En tal sentido, la tendencia en la oferta de suelo (mayor oferta en las zonas de mayor
valorización en igual medida que para las áreas deterioradas) se corresponde con la
variación de valor tanto para unidades de vivienda nuevas como usadas en los ejes Norte
y Sur .
55
5.3 Tierra Vacante
“La tierra vacante tuvo significados diferentes en distintos períodos y para distintos
actores sociales, en términos reales: desde un problema a una posibilidad de localización.
Vacante es lo que quedó si ofertar (a la espera de mayor valorización), sin vender o sin
poder ocupar por problemas económicos” Clichevsky, 2001.
5.3.1 Tierra vacante y tierra vacante latente
Hacia 1.998 como parte de un proyecto de investigación patrocinado por Lincoln Institute
of Land Policy1, se realizó un estudio sobre tierra vacante en ciudades latinoamericanas
entre las cuales se incluía a Buenos Aires. “Las conclusiones del estudio destacan que
estos espacios libres son elementos integrales de los complejos mercados de tierras de
esas ciudades, y que afectan las políticas fiscales en materia de desarrollo urbano; por tal
motivo, tienen un gran potencial para el desarrollo a gran escala. El manejo de la tierra
vacante podría conducir no sólo a mejorar las condiciones de las áreas urbanas, sino
también a reducir la polarización social y fomentar una mayor igualdad para sus
habitantes [...] El determinar cuánta tierra vacante hay en cada ciudad es una tarea
compleja, debido a las diferentes definiciones que se le da al término en cada país [...],
junto con los numerosos obstáculos para obtener informaciones precisas. Todo esto
dificulta la comparación de datos y porcentajes en áreas metropolitanas. Aun más, en
algunas de estas ciudades (San Salvador, Santiago y Buenos Aires) existe un número
significativo de tierra vacante "latente", consistente en edificaciones total o prácticamente
deshabitadas que a menudo estaban ocupadas por ex-empresas estatales, y que
actualmente están a la espera de nuevas inversiones que permitan su demolición o
desarrollo.
En las seis ciudades estudiadas, el porcentaje de tierra vacante oscila desde un poco
menos del 5 por ciento (San Salvador) hasta casi un 44 por ciento (Río de Janeiro). Si en
San Salvador se incluyera toda la tierra vacante ‘latente’, la suma ascendería a un 40 por
ciento de toda el área metropolitana. Como un todo, la tierra vacante de las ciudades
representa un porcentaje significativo de las áreas edificables -es decir, con acceso a
servicios públicos- que podría albergar a una cantidad considerable de población que
actualmente no dispone de acceso a la tierras urbana.” Clichevsky, 1.999
A partir de los profundos cambios socioeconómicos operados a nivel mundial, las
ciudades han experimentado importantes transformaciones territoriales donde la tierra
vacante ha adquirido protagonismo sumando la aparición de industrias desactivadas,
depósitos obsoletos, áreas portuarias, áreas militares y edificios abandonados.
1 El Instituto Lincoln de Políticas de Suelo es una organización educacional sin fines de lucro establecida en 1974, cuya misión es estudiar y enseñar temas
relacionados con políticas de suelo e impuestos territoriales. El Instituto se propone integrar teoría y práctica para contribuir a definir mejores políticas de suelo y
compartir conocimientos sobre las fuerzas multidisciplinarias que influyen en las políticas públicas. El enfoque sobre el suelo se deriva del objetivo central del Instituto:
abordar las conexiones entre las políticas del suelo y el progreso social yeconómico identificadas y analizadas por el economista político y autor Henry George. Véase
www.lincolninst.edu.
56
5.3.2 Tierra vacante latente en el área Sur de la Ciudad de Buenos Aires
La tierra vacante latente en el área Sur de la Ciudad de Buenos Aires ha sido considerada
un problema desde mediados de la década del ‘70 cuando se inicia la degradación1
territorial del área como consecuencia de la desactivación de la actividad productiva del
Riachuelo.
“se produce el cierre de una gran cantidad de establecimientos industriales, afectando
considerablemente la dinámica del barrio, especialmente de las áreas más próximas al
Riachuelo. En tal sentido estos barrios fueron afectados por un doble proceso, uno a
escala local y otro a escala nacional, pero que están intrínsecamente vinculados y
responden al mismo esquema de reestructuración. El proceso a escala local estuvo
asociado a la prohibición de nuevas instalaciones industriales en un círculo de 60 Km. De
radio del centro de la Ciudad de Buenos Aires. Así la normativa aplicada a partir de 1977,
perjudicó el desarrollo de los establecimientos en la Ciudad. Estas medidas alentaron la
proliferación de los parques industriales en el área periurbana del Gran Buenos Aires. [...]
Por otro lado, el modelo implementado a escala nacional de desindustrializaciónindustrialización selectiva afectó considerablemente a estos barrios, generando un fuerte
impulso al deterioro territorial del área y propiciando un agudo proceso de segregación
socioterritorial y abandono” Alvarez de Celis, 20042
En los ’90 se acentúa esta tendencia como consecuencia de los procesos de
reestructuración económica y pérdida de perfil productivo en este área que experimenta
además un crecimiento poblacional consecuencia del aumento demográfico en
asentamientos y villas que en su mayoría se localizan en el área suroeste de la Ciudad.
“ Otro tema de política urbana son las industrias desactivadas (Brownfields3); aunque el
fenómeno es mucho menor que en países del primer mundo, existe en países donde la
industria, o ciertos sectores de la misma, están en quiebra. Un ejemplo es la Argentina
donde una cantidad muy grande de edificios industriales se encuentran desactivados al
igual que los edificios que estaban destinados a depósitos. A veces se reciclan, otros
pasan a la categoría de tierras vacantes latentes (o ya existentes, por demolición de los
antiguos predios)” Clichevsky, 2001
Por esta razón, contar con una mayor intervención del Estado Municipal para la
incorporación de estas áreas como sitio de desarrollo es de vital importancia y si bien se
vislumbran intentos en esta dirección a partir de la creación de la Corporación del Sur 4 y
de los incentivos para favorecer la construcción en el barrio de Barracas con premios de
FOT , todavía no resultan lo suficientemente convincentes para atraer a la inversión
privada residencial.
En este sentido, el acceso a la información sobre disponibilidad de tierra latente en el
área Sur sería una herramienta efectiva de información que puesta a disposición del
mercado permitiría al inversor realizar las evaluaciones necesarias para la toma de
decisiones en referencia a la oportunidad de negocios que representa el volumen de
mercado residencial para segmentos medios.
1 El término degradación es utilizado para aprec iar el deterioro territorial que abarca el medio ambiente pero que también incluye a la sociedad y la producción.
2 Véase El Sur en la Ciudad de Buenos Aires. Caracterización económica territorial de los barrios de La Boca y Barracas.
3 Se denominan Brownfields a las instalaciones industriales o comerciales abandonadas, sin uso o subutilizadas donde la expansión o redesarrollo puede complicarse
debido a la contaminación ambiental.
4 Ley 470
57
El proceso de crecimiento de la industria de la construcción iniciado a partir del año 2002
se ha concentrado geográficamente en los barrios del eje norte de la Ciudad, donde la
oferta de suelo es cada vez más escasa y los valores de tierra disponible han superado
los valores históricos, acentuando cada vez más el descalce entre salarios y valor de la
vivienda.
De este modo, la tierra latente disponible en el área Sur se presenta hoy como una
verdadera oportunidad para el desarrollo de programas residenciales, en función de la
localización estratégica que conecta centro y periferia sumada a la proximidad con
centros de gran desarrollo turístico y la baja densidad poblacional.
El desarrollo de emprendimientos basados en la rehabilitación de inmuebles en desuso
para ser adecuados a programas residenciales como Barracas Central (Sede de Casa
FOA 2005) , MOCA (Ex fábrica Bagley) y Palacio Lezama (sede Casa FOA 2006) en el
barrio de Barracas en los dos últimos años así lo ha demostrado aunque hasta el
momento configuran intervenciones aisladas en dirección a los segmentos
socioeconómicos de mayor poder adquisitivo.
A los efectos de estimar la superficie de tierra vacante y tierra vacante latente en el área
Sur de la Ciudad de Buenos Aires tomamos como antecedente un estudio realizado por
CEDEM en el año 2003 para este área donde se efectuaron relevamientos periódicos
desde el año 2000 a una serie de parcelas de uso no residencial y superficie mayor a 100
m2 localizadas en el polígono delimitado por las calles Luna, Australia, Vieytes, Suárez,
Vespucio y el Riachuelo.
Sobre un total de 362 parcelas, que suman en conjunto 1.372.000 m2 de suelo urbano, se
constata en este estudio que sólo el 16,5 % no posee construcción, que el 67 % de estos
lotes no tiene uso actual y la mitad de los mismos se encontraban a la venta al momento
del relevamiento.
De este modo, se podría inferir que la superficie de suelo potencialmente disponible solo
en el área Sur de la Ciudad llegaría a duplicar la oferta de suelo de la Ciudad de Buenos
Aires que desde el año 20041 promedia una superficie de 702.000 m2.
5.3.3 Bancos de Tierras e Inmuebles
Los bancos de tierras e inmuebles son entidades generalmente relacionadas con el
ámbito estatal de un país cuya misión se halla vinculada a la posibilidad de acceso al
suelo. Configuran una herramienta fundamental para el acceso a la vivienda en el
contexto urbano y a las actividades productivas en las zonas rurales.
El marco de este trabajo con localización en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires,
abordará la temática de Bancos de Inmuebles en términos de su aplicación sobre
contextos urbanos.
Se mencionarán a continuación algunas medidas tomadas en esta dirección a partir de
la sanción de la Ley 71 en el año 1998 y posteriormente en el marco del Plan Estratégico
Buenos Aires 2010 las leyes 1251 en el año 2003 modificada por la Ley 1555 en el año
2004 y finalmente el Decreto 835 del año 2004 que hace efectiva la creación del Banco
Social de Tierras.
1 Diciembre 2004, 798.340 m2; Marzo 2005, 711.789 m2; Septiembre 2005, 669.513 m2; Diciembre 2005, 674.798 m2; Marzo 2006, 683.184 m2; Septiembre 2006,
684.225 m2. Datos correspondientes superficies de lotes ofrecidos a la venta en la Ciudad de Buenos Aires. Dirección General de Sistemas de información
Geográfica, Distribución territorial de la oferta de terrenos. Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
58
5.3.3.1 Banco De Tierras. Ley 71, 1.998
En el marco de esta Ley donde se establece que el organismo encargado de la
formulación y actualización del Plan Urbano Ambiental será el Consejo del Plan Urbano
Ambiental se crean nuevos instrumentos de gestión urbano ambiental entre los cuales se
alienta la creación de un banco y un fondo para tierras urbanas y estímulos de
financiamiento para el desarrollo de programas de infraestructura, equipamiento y/o
renovación urbana. En el documento final del Plan Urbano Ambiental se recomienda que
en caso de jurisdicciones totalmente urbanizadas, como es el caso de la Ciudad de
Buenos Aires la adquisición de tierras debe desarrollarse a partir de una operatoria ágil de
adquisición de inmuebles para evitar la ocupación indebida de inmuebles fuera de uso .
Respecto del origen de los inmuebles, cita los Inmuebles Fiscales del Gobierno de la
Ciudad “ Su movilización permitiría aprovechar recursos existentes que , en una situación
de fuertes restricciones presupuestarias, no deben permanecer ociosos. Por ello, resulta
necesario conocer y evaluar la situación de los inmuebles del Gobierno de la Ciudad,
sobre los cuales no se registra información desagregada en forma adecuada”; también
hace referencia a los Inmuebles Fiscales de otras jurisdicciones “También es necesario
conocer y evaluar los inmuebles que son patrimonio del resto de los propietarios fiscales y
saber si los mismos están dispuestos a venderlos, cederlos, permutarlos, concesionarlos
o integrarlos como aportes de capital den sociedades de desarrollo con participación del
Gobierno de la Ciudad”; Finalmente se refiere a los Inmuebles Privados en relación a los
Programas de Actuación1 “es necesario identificar las propiedades privadas que resulten
importantes para su consecución, a efectos de iniciar negociaciones con los titulares de
dominio correspondientes. El traspaso de dominio puede realizarse por compra directa o
por expropiación. Con respecto a la compra, se puede implementar la figura denominada
‘ Derecho preferencial de compra’ [...] con respecto a la expropiación, la reciente Ley N°
238del GCBA introduce interesantes matices respecto de las posibilidades de declaración
de utilidad pública de los bienes objeto de la misma”
5.3.3.2 Banco de Inmuebles. Ley 1251, 2003. Ley 1555, 2004.
En el marco del Plan Estratégico Buenos Aires 2.010, la Legislatura de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires sanciona en el mes de Diciembre de 2003 la Ley 1251 en
cuyo artículo 8° y 9° se hace referencia a la creación de un Banco de Inmuebles.
En Diciembre de 2004, el texto de la Ley 1555 sancionada por el mismo organismo
introduce algunas modificaciones sumando a este Banco de Inmuebles las tierras
disponibles. Queda de este modo reglamentada la creación de un Banco de Tierras e
Inmuebles integrado por las tierras e inmuebles que el Gobierno de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, el Estado Nacional, Provincial o Municipal o entidades privadas
transfieran al Instituto de Vivienda de la Ciudad. La característica de estas tierras e
inmuebles respecto de su aptitud para la construcción y /o uso de vivienda es un requisito
planteado en esta Ley.
Asimismo, el Poder Ejecutivo, según el artículo 9° de la mencionada Ley, se compromete
a remitir a la Legislatura un listado de inmuebles de su dominio que no tengan destino
específico y sean aptos para el desarrollo de planes de vivienda.
1 Los Programas de Actuación han sido concebidos para la implementación de un conjunto de intervenciones y permiten desarrollar mecanismos operativos
transectoriales que articulan al conjunto de acciones identificadas por el Modelo Territorial sobre un determinado recorte territorial o temático
59
Si bien la información respecto de los inmuebles es de difícil compilación sumado a que
muchos de ellos se hallan intrusados o con problemas de titularidad, tanto el gobierno de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como el Organismo Nacional de Administración de
Bienes del Estado ( ONABE) ,entidades que concentran la mayor cantidad de inmuebles y
tierras en la Ciudad, tienen en su poder inventarios que no revisten hasta el momento
carácter de información pública. En este sentido, se han presentado ante la Legislatura
algunos Proyectos de Ley1 solicitando se dé cumplimiento a lo dispuesto por la Ley
1251/1555 en su artículo 9° (Proyecto 472, 2006) , al Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires la nómina de inmuebles de su propiedad (Proyecto 1209,2006) y el listado completo
de bienes de dominio privado de la Ciudad que hayan ingresado en su patrimonio a través
de herencias vacantes (Proyecto 2249,2006).
De este modo y en el marco de esta Ley, el Banco de Inmuebles debería presentarse
como una herramienta efectiva de información puesta a disposición del mercado para la
gestión, instrumentación y asignación de estos inmuebles y tierras con políticas explícitas
de incentivos para la inversión privada y de subsidios para el usuario final con el objetivo
de revertir en el corto plazo el acceso a la vivienda de los segmentos medios generando
a su vez, con la rentabilidad de esta operatoria, soluciones habitacionales permanentes
para las familias que se hallan en “situación crítica habitacional”2 cuyo alojamiento hoy se
encuentra en la órbita del Gobierno de la Ciudad bajo la figura de los “hotelados” 3.
En este sentido, el Instituto de Vivienda de la Ciudad cuenta con programas como
“Vivienda Porteña” y “Recuperación Urbana de Edificios Existentes”, dos operatorias que
intentan un camino posible para la vivienda para segmentos medios a escala de la
Ciudad. Anexos XVII Y XVIII.
5.3.3.2 Banco Social de Tierras. Decreto 835, 2004.
El Banco Social de Tierras surge como respuesta del Estado a la problemática del acceso
al suelo de las familias de menores recursos.
La misión de este nuevo organismo es la elaboración de un registro de todos los
inmuebles ociosos del Estado Nacional, Provincial y Municipal con el objetivo de destinar
esas tierras a la construcción de vivienda.
La creación de este organismo en el año 2004, en el marco del Programa Arraigo4,
presenta similitudes con la propuesta del Banco de Inmuebles citado precedentemente.
Con respecto al estado de situación del Banco Social de Tierras no se ha podido verificar
a partir de información pública la masa crítica de inmuebles y tierras inventariadas desde
la implementación de este Registro.
1 Proyecto 472. Molina y Bidonde. Infórmese sobre el cumplimiento de las leyes 1251 y 1555 (BOCBA 1853 y 2112) sobre tierras e inmuebles de la Ciudad con
destino específico. Proyecto 1209. Meis. Solicítase a la Dirección General de Bienes Inmuebles de la Ciudad la nómina completa de los inmuebles propiedad del
Gobierno de la Ciudad. 2006.Proyecto 2249. Ravinovich. Pedido de informes sobre inmuebles del GCBA por herencias vacantes. 2006.
2 Ley 341. 2000. Comisión Nacional de la Vivienda (Hoy Instituto de Vivienda de la Ciudad) instrumentación de políticas de acceso a la vivienda para uso exclusivo y
permanente de los hogares de escasos recursos.
3 Personas que habitan con carácter permanente en hoteles alquilados por el Gobierno de la Ciudad desde 1986. Esta medida se implementó bajo la modalidad de
núcleos habitacionales transitorios para el alojamiento de personas en emergencia habitacional.
4 El Plan Arraigo es un Programa del Gobierno Nacional a través del cual se hace efectiva la liberación de tierras fiscales para construir viviendas a partir de
convenios con Municipios y Comunas. Este Plan, como otros programas de su tipo, se organiza a través de recuperos. Es decir, los beneficiarios deben pagar en
cuotas las viviendas, que son accesibles porque se trata de personas de muy bajos recursos. Ese recupero es además el que permite seguir adelante con la
construcción
60
“ [...] Créase, en la COMISION DE TIERRAS FISCALES NACIONALES ‘PROGRAMA
ARRAIGO’, dependiente del MINISTERIO DE DESARROLLO SOCIAL DE LA NACION, el
REGISTRO denominado ‘BANCO SOCIAL DE TIERRAS’, a conformarse con la
información sobre inmuebles de dominio privado del ESTADO NACIONAL que puedan ser
afectados a fines sociales, que los organismos de la ADMINISTRACION PUBLICA
NACIONAL, sus empresas y entes descentralizados, o todo otro ente donde el ESTADO
NACIONAL tenga participación total o mayoritaria de capital o en la formación de las
decisiones societarias, deberán brindar, en los plazos y condiciones que se determine.”
Poder Ejecutivo Nacional, Decreto 835,2004.
5.4 Algunas conclusiones
De este modo a partir del análisis de los valores de suelo e inmuebles en la Ciudad de
Buenos Aires podemos concluir que la característica fractura territorial de los barrios que
resultan excluidos por la falta de atractivo residencial producto del cese de actividades
económicas podría repararse a partir de la densificación y reestructuración de áreas
degradadas a partir de intervenciones intersticiales en la trama urbana.
En la zona sur de la Ciudad se localizan los lotes de mayor dimensión de la ciudad y
numerosos edificios industriales que se hallan en estado de deterioro por encontrase
desactivados. En ambos casos, este estado de deterioro y abandono sumado a la
exclusión de los intercambios económicos que se viven en la ciudad, ha promovido la
inserción de grupos sociales marginales con la consecuencia negativa que ello supone
para la valorización del suelo y la oportunidad de inversiones.
En tal sentido se deberían propiciar medidas tendientes a la incorporación de estas áreas
como sitios de desarrollo poniendo a disposición del mercado información efectiva sobre
“tierra latente” a partir de un único registro para la Ciudad de Buenos Aires. De este modo
se podría inferir como la reducción relativa del insumo “suelo urbano” representa una
verdadera oportunidad de negocios y posibilitaría el desarrollo de emprendimientos
residenciales destinados a los segmentos medios de la población, potenciando el
desarrollo sostenible de la Ciudad.
61
6. Herramientas de Gest ión.
6.1 Rol del Estado
Los principales problemas urbanos en las ciudades latinoamericanas hacia fines del siglo
pasado 1 remiten al alto grado de inequidad en la distribución de beneficios con una figura
del Estado como protagonista absoluto en la definición y conducción de la políticas
públicas. Este modelo de ciudad ideal donde el planeamiento y la gestión operan en
planos diferentes, el primero en la esfera técnica y el segundo en la política, en nada se
parece a la ciudad real.
El proceso de concentración urbana 2 también ha sido determinante de otros procesos de
concentración internos, en virtud de los cuales los centros de las ciudades terminaron
absorbiendo el grueso de su actividad comercial, empresarial, cultural y administrativa.
Esta situación se tradujo en altos costos de desplazamiento para la población de la
periferia, empobrecimiento y abandono de las zonas más alejadas, deterioro de las
condiciones ambientales, desborde de la infraestructura edilicia y de servicios, ineficiencia
en el uso de los recursos públicos y falta de equidad en su distribución.
En este sentido, la descentralización como respuesta a lo anterior y vinculada a la
necesidad de superar desigualdades y fortalecer la democracia, se ha ido incorporando a
la agenda pública y al debate latinoamericano en las últimas dos décadas.
“La globalización con su nuevo orden mundial, ha producido grandes cambios en las
relaciones socioeconómicas. Fundamentalmente se ha modificado el rol del Estado, que
se libera de ciertas funciones que le eran propias.
Por un lado, algunas funciones se derivaron al sector privado, a través de políticas de
privatización y desregulación económica.
Por el otro, el Estado Nacional delega parte de su poder en los niveles inferiores de
gobierno. Esta situación puede ser beneficiosa ya que se acercan las decisiones al nivel
más próximo al ciudadano. El ámbito local permite comprender mejor las necesidades del
lugar, responder más fácilmente a las situaciones favorables y articular con mayor eficacia
las acciones entre las distintas instituciones [...] La eficacia de la gestión también está
condicionada por la habilidad de concertación ente tres sectores: los agentes económicos,
la comunidad y el Estado Municipal.” Heindl, 2.0043
En el marco de este trabajo focalizado en los futuros desarrollos urbanos en el ámbito de
la Ciudad de Buenos Aires debemos mencionar la reforma de la Constitución Nacional
que en 1994 reconoció a la Ciudad su carácter de Autónoma y la sanción de la Ley de
Comunas3 por parte de la Legislatura en el año 2005.
1 Década del ´70: desfinanciamiento sostenido de los gobiernos locales en un contexto de acelerada urbanización operada como consecuencia del debilitamiento de
las economías locales y la reducción del papel social del Estado.
Década del ´90 : Agudización situación donde las ciudades se convirtieron en blanco de la problemática social y las decisiones tomadas por los gobiernos nacionales.
2 En la actualidad, casi el 75% de la población de América Latina y El Caribe vive en zonas urbanas, a diferencia de lo que ocurre en África, donde la población
urbana sólo alcanza entre el 25 y el 35%. En nuestro país, el 88% de la población vive en zonas urbanas de más de 100.000 habitantes.
3 Las Comunas son unidades de gestión política y administrativa con competencia territorial. Esto significa que son instancias de gobierno local con competencia en
un barrio o en un conjunto de barrios.
62
Complementariamente “El Plan Urbano Ambiental apunta a un nuevo modelo de gestión
destinado a reemplazar antiguas prácticas de planificación y regulación que por omisión,
desde los años setenta, facilitaron una dinámica de acción liderada por la capacidad de
presión de los intereses del mercado inmobiliario, favorecida por aparatos de gestión local
fragmentados y alejados de los ciudadanos.” PUA, Documento Final.
La Ciudad de Buenos Aires sin contar aun con la aprobación del Plan Urbano Ambiental
e inmersa en un Programa de Transición de Comunas se halla en pleno proceso de
cambio. La aplicación de nuevas herramientas de gestión debería focalizarse hacia la
figura del Estado como orientador de recursos con capacidades para instrumentar y
ejercer control sobre políticas de orden normativo, fiscal y legal.
6.1.1 Aspectos normativos
Los aspectos normativos se relacionan con la planificación urbana siendo su objetivo el
de formular estrategias y recomendar acciones para articular oferta física y demanda
social en el ámbito de la Ciudad.
Los planes urbanísticos formulados para Buenos Aires, los Códigos de Planeamiento
Urbano 1, de Edificación, de Preservación de la Contaminación, de Habilitaciones y
Verificaciones y el Proyecto del Plan Urbano Ambienta l2 son ejemplos de documentos de
planificación urbana en la Ciudad de Buenos Aires.
Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires
El Código de Planeamiento Urbano, sancionado en el año 19773, es el instrumento
mediante el cual se rige la planificación, gestión y seguimiento de las cuestiones
urbanísticas y ambientales vinculadas al territorio de la Ciudad de Buenos Aires. Dicha
normativa se aplica a la propiedad privada, pública y a la de las personas de derecho
público cualquiera fuere la afectación de sus bienes.
Conforme a sus alcances, “Las disposiciones de este Código alcanzan y rigen todos
aquellos asuntos relacionados directa o indirectamente con el uso del suelo, de los
edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y ensanche de vías públicas, la
subdivisión y englobamiento de parcelas, los volúmenes edificables, el tejido urbano, la
preservación de los ámbitos históricos, arquitectónicos, ambientales y paisajísticos y con
todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento urbanístico del territorio
de la Ciudad” Código de Planeamiento Urbano, 1.977; Ley 4494, 2.000.
1 La Ley marco a la cual se ajusta el Código de Planeamiento Urbano, es el Plan Urbano Ambiental. La Ley 71, que contiene los objetivos y criterios rectores para la
elaboración del Plan Urbano Ambiental, constituye el marco al que se ajustan las disposiciones del Código de Planeamiento Urbano hasta el momento de aprobarse
definitivamente dicho plan según lo dispuesto por el Art. 29 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires.
2 El documento final concluyó en Septiembre de 2006. La presentación en la Legislatura se hizo efectiva en Febrero 2007
3 Hasta la sanción del nuevo Código de Planeamiento Urbano (consecuencia de la autonomía de la Ciudad de Buenos Aires), el Código de Planeamiento Urbano
revestía carácter de ordenanza dependiendo de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires.
4 La Ley 449 se sancionó en Agosto del año 2000. Los Anexos de la Ley Nº 449 se pueden consultar en la Dirección de Planeamiento e Interpretación Urbanística de
la Subsecretaría de Desarrollo Urbano de la Secretaría de Planeamiento Urbano y en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires, ejemplar N° 1044
correspondiente al mes de Octubre del año 2000.
63
6.1.2 Aspectos fiscales
Los aspectos fiscales guardan relación con las necesidades de autofinanciamiento de los
organismos gubernamentales y se sustentan en la tributación1 cuyo objetivo es la
generación de recursos genuinos. El éxito de esta gestión se basa sobre el modelo
propuesto por cada organismo que focalizado sobre aspectos urbanísticos y económicos
hace efectiva la aplicación de estrategias eficaces de recaudación.
La Ciudad de Buenos Aires, ámbito de desarrollo de este trabajo, se rige por el Código
Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que se halla vigente desde el 1 de enero
de 19992. Su Titulo Primero organiza el procedimiento tributario, en concordancia con la
Ley 11.683 del Procedimiento Tributario Nacional, con las mínimas variantes que se
refieren al Registro de Reincidencias y a la regulación del Secreto Fiscal. En su Titulo
Segundo establece lo gravámenes que se aplicaran a la Ciudad de Buenos Aires.
Sistemas S.I.G
Un elemento fundamental previo a la recaudación lo configura la organización
instrumental para la base tributaria a partir de la aplicación de nuevas tecnologías
denominadas Sistemas SIG 3 , cuyo objetivo es el ordenamiento del territorio a partir de la
confección de un catastro municipal que facilite la toma de decisiones a nivel local.
“ Los SIG han sido desarrollados a los fines de hacer más rápida, precisa y económica la
obtención, manejo, interpretación y análisis de datos referidos a los recursos naturales,
como también a las modificaciones que sufren las distintas zonas por cambios en el uso
de suelos de áreas agrícolas o urbanas, así como también modificaciones en los
ambientes naturales […] La hacienda pública municipal es uno de los temas que mas
ayuda a fortalecer al municipio porque teniendo conocimiento de sus tierras se facilita la
gestión fiscal en general, la administración de tierras y el ordenamiento territorial en el
ámbito local. A través de tales herramientas legales y proyectos pueden desarrollarse
sistemas catastrales que permitan realizar una adecuada gestión y planificación del
desarrollo urbano; una eficiente recaudación tributaria; solucionar los problemas de falta
de titulación y registro de la propiedad para garantizar la seguridad jurídica y promover las
inversiones.” Heindl, 2.004
La Dirección General de Sistemas de Información Geográfica4 es la responsable desde su
creación en el año 2.005 de promover, coordinar, administrar e integrar las bases de
datos georreferenciadas existentes en las diferentes áreas del Gobierno de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires vinculando la conformación de las bases de datos y su
utilización con las diferentes áreas metropolitanas, el Gobierno Nacional y el Sector
Privado.
1 La Tributación se basa en “las prestaciones comúnmente en dinero que el estado exige en ejercicio de su poder de imperio sobre la base de la capacidad
contributiva, en virtud de una ley y para cubrir los gastos que le demanda el cumplimiento de sus fines" Villegas, Héctor B., Derecho Financiero y Tributario.
2 Sustituye la Ordenanza Fiscal numero 40.731.
3 Un Sistema de Información Geográfica puede ser concebido como una especialización de un sistema de bases de datos, caracterizado por su capacidad de manejar
datos geográficos, que están georreferenciados y los cuales pueden ser visualizados como mapas. Bracken and Webster; Information Technology in Geography and
Planning,1992.
4 Véase www.usig.buenosaires.gov.ar
64
Observatorios de Suelo y Mercado Inmobiliario
Los Observatorios de Suelo y Mercado Inmobiliario configuran sistemas dinámicos de
información para las ciudades a partir de los cuales puede establecerse una base de
datos confiables, actualizados y oportunos sobre el comportamiento de los precios del
suelo urbano y de la dinámica del mercado inmobiliario.
A partir de los nuevos modelos económicos implementados en América Latina en los
últimos años, resulta necesario comprender la dinámica de los mercados inmobiliarios de
las ciudades debido a su influencia sobre actividad económica, cuya evolución medida por
el número y la magnitud de sus transacciones constituye un indicador de importancia en
función del desarrollo económico, social y físico de las ciudades y de las condiciones de
vida de sus habitantes.
Debido a que existen grandes vacíos de conocimiento sobre las características de los
mercados inmobiliarios en el sector público resulta necesario contar con herramientas de
información y de análisis apropiadas que faciliten la toma de decisiones para el
ordenamiento del territorio y la gestión urbana.
En este sentido, los Observatorios de Suelo y Mercado Inmobiliario facilitan análisis de
tendencias, interpretación de fenómenos y se orientan hacia la construcción de espacios
dinámicos de observación y seguimiento para la creación de la información necesaria
que permita definir o redefinir estrategias urbanas.
Impuestos
El impuesto se caracteriza por la generalidad por la cual se entiende son erogados para
cubrir los costos que generan las funciones y los servicios varios prestados por el Estado
y que son establecidos en la medida de la capacidad contributiva del obligado. Debido a
su carácter general constituye un recurso fundamental en el ámbito nacional y provincial.
“ El recurso más típico del Estado es el impuesto, porque con el mismo el ente público
hace uso de las más esencial y característica de sus condiciones, cual es la potestad de
establecer unilateralmente y en forma incondicionada, prestaciones pecuniarias a cargo
de los particulares o sujetos pasivos de las obligaciones impositivas. El carácter
obligatorio e incondicionado del impuesto lo convierte en el instrumento insustituible de
todas aquellas erogaciones públicas de carácter indivisible, es decir, los gastos en que
existe una imposibilidad técnica insalvable para prorratearlos entre los beneficiarios, como
por ejemplo, la defensa civil, el orden público, la prevención de epidemias o el fomento de
la cultura popular. Por ello se dice que la indivisibilidad de los servicios es la esencia del
impuesto. Aunque el municipio constituye uno de los tres niveles gubernativos, el
impuesto, con su limitada aptitud técnica, no constituye su principal recurso como ocurre
en los niveles nacional y provincial” Heindl, 2.004
Algunos impuestos con ámbito de aplicación en la República Argentina y la Ciudad de
Buenos Aires que podemos mencionar son: Impuesto Predial, Impuesto Aduanero,
Impuesto a las Ganancias, Impuesto al Valor Agregado, Impuesto a la Transferencia de
Inmuebles, Impuesto de Sellos, Tasas Judiciales , Impuestos Internos, entre otros.
65
Tasas y contribuciones
La tasa se relaciona con la prestación de servicios públicos determinados para la
cobertura de gastos que ocasiona la prestación de dicho servicio por parte del Estado o
sus Concesionarios .
Las contribuciones pueden considerarse como una categoría intermedia entre los
impuestos y las tasas, las que se diferencian por derivarse del hecho de la realización por
parte del Estado de una obra pública o de alguna otra actividad especial del Estado, que
luego de beneficiar a personas determinadas o a grupos dentro de la sociedad, a
consecuencia deviene la prestación obligatoria de cumplir con la contribución. Si bien
también son llamadas “contribuciones de mejoras” es acertado concluir que las mismas
no siempre se relacionan de manera exclusiva con la revalorización de una propiedad,
sino que, además, pueden ser relativas a cuestiones vinculadas con fines de seguridad
social, o regulación económica o profesional.
Algunas Tasas y Contribuciones con aplicación en el ámbito municipal son: Regalías;
Contribución y Compensación por el uso de espacio público; Tasa por ocupación del
subsuelo, suelo y vuelo del espacio público; Contribuciones concertadas1; entre otras.
6.1.3 Aspectos regulatorios
Los aspectos regulatorios se vinculan a las diferentes herramientas con que cuentan los
organismos públicos para implementar políticas tendientes al mejoramiento del hábitat
humano en el marco de los lineamientos generales del marco normativo de las ciudades.
Captación de plusvalías
El concepto de plusvalía urbana se relaciona con el incremento del valor del suelo que
resulta de las acciones que son ajenas a su propietario; las mismas pueden materializarse
a través de la inversión pública por parte del Estado o por cambios en la normativa de
aplicación sobre el suelo.
“La recuperación de plusvalías se refiere al proceso por el cual el sector público recupera
la totalidad o una porción de los incrementos en el valor del suelo atribuibles a los
‘esfuerzos comunitarios’ más que a las acciones de los propietarios. La recuperación de
estos ‘incrementos inmerecidos’ puede hacerse indirectamente mediante su conversión
en ingresos públicos en forma de impuestos, contribuciones, exacciones y otros
mecanismos fiscales, o directamente mediante mejoras locales para beneficio de la
comunidad por entero.” Smolka; Furtado, 2001
En el primer la inversión pública se manifiesta bajo la figura de “contribución especial de
mejoras” donde el Estado es quien recibe de los propietarios dicha contribución por la
valorización resultante de sus bienes como consecuencia de la ejecución de obras
públicas.
Normalmente la valorización producida por la obra pública en su zona de influencia suele
ser mayor al costo de la misma generando dos sistemas diferentes para la contribución de
mejoras.
1 Ejecución de obras lineales por cuenta de vecinos.
66
Uno de ellos es el Sistema de tributo al mayor valor que consiste en el gravamen de toda
la plusvalía generada por la obra (abstracción hecha del costo de la misma) y el otro es el
Sistema de prorrateo al costo, consistente en la subdivisión del costo de la obra entre
todos los beneficiarios.
En el segundo caso, los cambios de normativa pueden ser compensados con el pago de
un importe en relación a la valorización de la propiedad. De este modo, cada municipio
conforma un fondo que puede destinar a la ejecución de obras de infraestructura o a la
recuperación de áreas degradadas.
También podemos incluir como cambio de normativa a la ampliación de perímetro urbano
con la incorporación de tierras a la trama urbana que como en el caso anterior puede
compensarse por medio del pago de un importe para al integración de un fondo general o
directamente para la construcción de la infraestructura necesaria que permita vincular
esta nueva área con la trama urbana.
En la Ciudad de Buenos Aires podemos mencionar como ejemplo de contribución
especial de mejoras, la Ley para la Ampliación de Subterráneos1 que plantea el cobro de
un impuesto para pagar el costo de la obra.
En referencia a la aplicación de este instrumento a nivel país, si bien existe un
anteproyecto de Ley para la Ciudad de Buenos Aires no se vislumbra un desarrollo
importante de esta herramienta como sucede en otros países de América Latina como
Colombia y Brasil.
Incentivos tributarios como instrumento urbanístico
Dentro de los incentivos tributarios podemos mencionar a aquellos beneficios que se
pueden otorgar a inmuebles considerados Patrimonio Histórico. De este modo se pueden
aplicar medidas para fijar desgravaciones en los tributos conforme al valor patrimonial y la
localización del inmueble; propiciar la gestión de líneas especiales de crédito para
refacciones y puesta en valor como así también la implementación de mecanismos de
cooperación con instituciones nacionales y/o extranjeras en beneficio del patrimonio
histórico de la Ciudad.
En otro orden, con el fin de recuperar tierras y regularizar el cobro de impuestos puede
organizarse un sistema de ejecución judicial de deudas y subasta en relación con lotes
baldíos que no registran contribuciones, siendo estas deudas eximidas a cambio de la
donación de los lotes.
Por último se puede mencionar también la aplicación de créditos para descontar tributos
futuros a cambio de obras de infraestructura ejecutadas por un particular.
1 Ley 23.514, BO 10/07/87; Decreto 508/997, BOCBA 203 23/05/97; Decreto 86/988,BO 01/02/98; Ley 166, BOCBA 686 04/05/99.
67
Transferencias del Gobierno Central
De acuerdo al artículo 75 de la Constitución Nacional, el Estado debe transferir
anualmente a las provincias un porcentaje del presupuesto anual de la República1, este
modo de obtención de recursos para la gestión a nivel provincial y municipal.
“ Los Municipios obtienen gran parte de sus ingresos de las coparticipaciones que les
corresponde en el producido de impuestos nacionales y provinciales, pero en cuya
determinación tienen poca o ninguna participación. Los porcentajes de la coparticipación a
los municipios varían en cada provincia y también pueden diferir de un año a otro […] los
criterios utilizados por las provincias para la distribución secundaria de recursos entre sus
municipios son: de tipo devolutivo y redistributivo2, aunque en algunos casos se ha
utilizado también el de eficiencia.” Heindl, 2004
Ingresos con afectación a programas de desarrollo de la comunidad
En este caso se hace referencia a los aportes financieros de los habitantes de una
comuna en relación a la capacidad de gestión del Municipio que debe controlar y
administrar dichos recursos que se recaudan a través de Concejos Vecinales, Juntas o
Sociedades de Fomento. Estos recursos, sumados al aporte de materiales y trabajo
personal hacen posible la realización de determinadas obras , trabajos o servicios de
interés especial para la comunidad no previstos en el presupuesto municipal.
Recursos fiscales y parafiscales como instrumento urbanístico
Entre este tipo de recursos podemos mencionar el Tributo progresivo al baldío, sobreutilización de indicadores urbanos y Tributos medioambientales.
En el primer caso se incentiva la consolidación de áreas urbanas a partir del incremento
progresivo de la tasa predial anual. También se puede implementar de modo inverso
desgravando lo lotes según diferentes porcentuales conforme a la utilidad que brinden.
El caso de sobre-utilización de indicadores urbanos3 se materializa a partir de la obtención
de un incremento en la densidad a cambio de proveer algún tipo de beneficio público o
efectuar
el pago de un importe compensatorio.Con referencia a los tributos
medioambientales podemos decir que su objetivo pri ncipal radica en la aplicación de
incentivos para evitar el grave perjuicio que la actividad productiva produce sobre el
medioambiente.
1 Constitución Nacional Art. 75 Punto 2 “Imponer contribuciones indirectas como facultad concurrente con las provincias. Imponer contribuciones directas, por tiempo
determinado, proporcionalmente iguales en todo el territorio de la Nación, siempre que la defensa, seguridad común y bien general del Estado lo exijan. [...]La
distribución entre la Nación, las provincias y la ciudad de Buenos Aires y entre éstas, se efectuará en relación directa a las competencias, servicios y funciones de
cada una de ellas contemplando criterios objetivos de reparto; será equitativa, solidaria y dará prioridad al logro de un grado equivalentede desarrollo, calidad de vida
e igualdad de oportunidades en todo el territorio nacional. [...]No habrá transferencia de competencias, servicios o funciones sin la respectiva reasignación de
recursos, aprobada por ley del Congreso cuando correspondiere y por la provincia interesada o la ciudad de Buenos Aires en su caso. Un organismo fiscal federal
tendrá a su cargo el control y fiscalización de la ejecución de lo establecido en este inciso, según lo determine la ley, la que deberá asegurar la representac ión de
todas las provincias y la ciudad de Buenos Aires en su composición”.
2 El autor se refiere el término “devolutivo” en relación directa con la población y “redistributivo” en relación inversa a la población o por partes iguales.
3 Este instrumento se ha utilizado en los Estados Unidos para la construcción de plazas públicas. En San Pablo, esta modalidad se aplica a partir de fijar un potencial
constructivo para cada parcela, agotado el mismo requiere del pago de un derecho adicional cuya recaudación a través del Fondo de Urbanismo se destina a la
construcción de infraestructura pública, mejoras ambientales y planes de vivienda social.
68
Otros instrumentos de aplicación en otros países
Algunos instrumentos que podemos mencionar son: Zonificación inclusiva, Venta de
derechos sobre edificios, Certificados de derecho potencial de construcción, Transferencia
de derechos de edificación, Bancos de Tierras y Acciones Publico- Privadas.
La zonificación inclusiva, instrumento de utilización común en los Estados Unidos, permite
el incremento de densidad a cambio de la provisión de vivienda de interés social.
La Venta de derechos sobre edificios se basa en la separación de derechos sobre
edificios y derechos de propiedad sobre la tierra. Permite la recuperación de plusvalías
resultantes de la construcción de edificios por encima de lo establecido en la normativa.
Los Certificados de derecho potencial de construcción son instrumentos que se utilizan
para financiar inversiones públicas. Se utilizan en determinadas áreas que serán
beneficiadas con inversión publica que a su vez se financiará con los ingresos generados
por la subasta de dichos certificados.
La transferencia de derechos de edificación1 es un herramienta por la cual se compran los
derechos de desarrollo de un área determinada para ser utilizados en otro con incremento
de densidad.
Los Bancos de Tierras, tema tratado en el capítulo 5 de este trabajo, constituyen
herramientas de utilidad para el Estado por cuanto permiten controlar el uso de la tierra,
prevenir procesos especulativos y captar las plusvalías para beneficio público que
resulten de las acciones públicas o de mercado.
Por último las acciones público-privadas se expresan a partir de acuerdos que
reemplazan el marco regulatorio e involucran permisos para desarrollar tierras y construir
estructuras (Estado) en relación a la capacidad de proveer beneficios públicos (Privados).
6.1.4 Aspectos legales
Los aspectos legales se refieren al marco jurídico que resulta necesario para brindar
garantías y seguridades sobre los derechos de propiedad.
Regularizaciones dominiales
Las regularizaciones dominiales están estrechamente vinculadas con el acceso al suelo
de los sectores más empobrecidos de la población. En tal sentido los procedimientos
legales a aplicar para regularizar la tenencia sumados a la poca experiencia en nuestro
país sobre la aplicación de estas políticas se agrava ante la escasa o directamente nula
capacidad de pago de los beneficiarios.
“Debe tenerse en cuenta que la informalidad representa, en parte, una solución al
problema de la necesidad de tierra y vivienda de los sectores pobres; el Estado puede
dejar de canalizar recursos para la producción de servicios urbanos, al mismo tiempo que
descomprime la crisis habitacional” Clichevsky, 2001
1 Estos Programas denominados TDE se han implementado en varios países como Estados Unidos (Ciudades de Nueva York y Chicago) India (Programa Slum
Rehabilitation Act, Bombay ) Brasil (Ciudad de San Pablo) y Colombia (Ciudad de Bogotá). En la Ciudad de Buenos Aires el ámbito de aplicación se ajusta a las Áreas
de Preservación Histórica cuya implementación mediante la figura del Convenio Urbanístico Especial requiere la aprobación del Poder Ejecutivo.
69
Por otra parte, los inmuebles abandonados en las ciudades representan un potencial de
suelo disponible para futuros desarrollos en caso de obsolescencia y la rehabilitación de
los mismos configura un instrumento mediante el cual podría favorecerse la
residencialidad dentro de la trama urbana con un marco jurídico apropiado atrayendo de
este modo a la inversión privada.
Otro aspecto fundamental a tener en cuenta a la hora de regularizar la tenencia de tierras
o inmuebles radica en las características del dominio. En el caso de dominios privados, el
procedimiento desde el punto de vista legal se resuelve a través de la venta, si hay
acuerdo entre las partes o a través de juicios en caso de conflictos. En el caso de
dominios públicos el procedimiento se torna más complejo por las diferencias que pueden
surgir entre jurisdicciones para coordinar la gestión, la toma de decisiones por parte de
los organismos involucrados, la mediación de procedimientos de expropiación, etc.
“Desde el punto de vista legal, aun queda una serie de problemas no resueltos: en las
propiedades del Estado, la declaración de ‘innecesariedad’ de las tierras-según de que
organismo sean-pueden demorar muchos años, igual que la mensura, subdivisión y
aprobación. Se regularizan escasamente las tierras ocupadas privadas; en las mismas se
suscitan problemas de sucesiones, varios ‘propietarios’ que se asumen como tales, por
deficiencia en los registros de propiedad” Clichevsky, 2001
Por esta razón la pérdida de patrimonio inmobiliario fiscal mediante prescripción
adquisitiva, inmuebles abandonados por parte de particulares, herencias vacantes y
mercados informales de suelo son consecuencia de la ausencia de un marco jurídico
general aplicable en todo el territorio nacional.
La aplicación de una normativa que contemple esta situación permitiría en el caso del
suelo, recuperar los derechos de propiedad para los sectores mas empobrecidos de la
población y en el caso de los inmuebles propiciaría la inversión privada para la
recuperación de edificios abandonados localizados básicamente en áreas degradadas de
las ciudades.
Herencias vacantes
El Código Civil contempla que los bienes muebles e inmuebles pertenecientes a una
persona física sin sucesor legítimo o testamentario constituyen una herencia vacante y
que una vez finalizado el proceso judicial correspondiente, dichos bienes pasan al dominio
privado del Estado Nacional1 .
Es preciso destacar que este trabajo se desarrolla en el ámbito de la Ciudad de Buenos
Aires en el marco de la Ley 522 y que en adelante nos referiremos a las herencias
vacantes relacionadas con bienes inmuebles.
1 Hasta el año 1998 los bienes surgidos de herencias vacantes quedaban en poder del Estado Nacional, la Ciudad de Buenos Aires adquiere estos derechos a partir
de la declaración de su autonomía conforme al artículo 129 de la Constitución Nacional.
2 Sancionada con fecha 13/08/98. Promulgada por Decreto 1827/98.Reglamentada por Decreto 2760/98. Ultima reglamentación: Resolución S. Ed, P.G. y E.G. Nº
365/003.Publicación: BOCBA 1763 del 28/08/2003.
70
Respecto de las denuncias, aspecto fundamental para la incorporación de los inmuebles
al mercado formal, la mencionada Ley en su artículo 3° “considera denunciante a toda
persona de existencia visible o jurídica que, sin obligación legal, haga saber a la
Procuración Ge neral de la Ciudad la existencia de bienes o valores vacantes de los
cuales ésta no tenga conocimiento “ no considerando denunciante a los abogados o
abogadas, procuradores o procuradoras y funcionarios o funcionarias de la Procuración
General de la Ciudad como así tampoco a funcionarios o funcionarias o empleados o
empleadas del Estado que, por razón de su oficio público hayan llegado a tener
conocimiento de la existencia de bienes vacantes.
Si bien la ley contempla una recompensa del 10 % del valor de los bienes objeto de una
denuncia vacante a aquellas personas que hagan efectiva una denuncia, el volumen de
las mismas ante la Procuración General de la Ciudad no es significativo, según datos
oficiales no más de 20 al año, y el estado porteño se entera de su existencia a través del
procedimiento de aseguramiento de bienes1 o bien por los juicios de ejecución de
expensas o de usurpación.
Los procesos mencionados insumen tiempos que dificultan los circuitos de denuncia y
gestión contribuyendo a la generación de mercados informales, por esta razón resulta
necesario reformularlos para sistematizar y consolidar los procesos jurídicoadministrativos de manera eficiente y efectiva que permitan el ingreso de estos inmuebles
al mercado formal.
6.2 Rol Entidades privadas
Mientras el rol del Estado se posiciona como orientador de recursos para el desarrollo
urbano, el de la entidades privadas se circunscribe a la generación de negocios
inmobiliarios en el ámbito de la ciudad con objetivos focalizados en la obtención de tasas
de retorno de la inversión.
El perfil de las entidades privadas se asocia con dinamismo, creatividad, efectividad y
dirección empresarial. Asimismo el acceso a nuevas tecnologías, recursos financieros,
experiencia para el logro de menores costos operativos, servicios eficientes, satisfacción
del consumidor y sobretodo habilidad para generar proyectos rentables, son roles innatos
de este sector.
6.2.1 Actores
En los últimos años la actividad inmobiliaria se ha transformado en una disciplina en sí y a
partir de la década del ’90 la tendencia de este nuevo mercado inmobiliario se vincula con
la transparencia y la profesionalización en el marco de la globalización de mercados.
En este sentido todo el proceso que involucra al desarrollo inmobiliario asigna roles
específicos a los diferentes actores cuya característica fundamental radica en la tendencia
a un mayor grado de profesionalización y una delimitación cada vez mas clara de las
funciones que desempeñan.
1 Este procedimiento tiene lugar cuando una persona fallece en un espacio público sin reclamo del cuerpo por parte de familiares y consiste en averiguar en distintos
registros si el fallecido tenía bienes a su nombre con el objetivo de iniciar la sucesión en beneficio del Estado.
71
Entre los actores involucrados encontramos inversores, desarrolladores1, entidades
financieras, responsables de producto, responsables de proyecto, constructoras y
comercializadores.
Los inversores se clasifican en individuales e institucionales. Los primeros actúan como
futuros propietarios de inmuebles para uso propio o como alternativa de inversión; los
segundos, con manejo de mayores volúmenes de capital conforman Sociedades para
Desarrollo de Proyectos, Fondos Inmobiliarios, Fondos de Pensiones, etc.
Los desarrolladores están vinculados con la generación, programación y realización del
proyecto asumiendo los riesgos que conlleva este tipo de negocio sensible a los ciclos
económicos y al marco jurídico de contexto, teniendo bajo su responsabilidad algunas
decisiones estratégicas tales como la compra del terreno, la solicitud de autorizaciones
administrativas y la contratación de la edificación.
Las entidades financieras cumplen la función de aportar el capital necesario para la
materialización del proyecto; asociadas al sector bancario, no se limitan solo al
otorgamiento de líneas de crédito sino que para adaptarse a las condiciones cada vez
mas complejas y competitivas de este negocio se han transformado en verdaderos
asesores financieros con capacidades para el análisis del negocio que permita establecer
una financiación acorde al proyecto, determinar porcentuales de capital propio y ajeno,
asumiendo en ocasiones, riesgos en el desarrollo mismo.
Los responsables de producto son aquellos profesionales que desempeñan un servicio
de asesoramiento al desarrollista o inversor en relación a necesidades de la demanda,
nuevas tendencias, creatividad, innovación.
Los responsables de proyecto, generalmente profesionales de la arquitectura o ingeniería,
son los encargados del diseño y desarrollo de un proyecto de construcción en
consonancia con las necesidades económicas y de planeamiento.
En casos de obras de gran escala, además del estudio de arquitectura tradicional se
incluye la figura del ‘Project Management’ como representante del desarrollista durante la
etapa de construcción y responsable de plazos y costo de la misma.
Las empresas constructoras son las contratistas del proyecto inmobiliario y responsables
de su materialización conforme a las reglas del arte.
Las comercializadoras, conforman el último tramo en el proceso de generación del
negocio haciendo efectivo el cierre del circuito mediante la venta de las unidades.
6.2.2 Financiamiento
Las fuentes de financiamiento aplicables para el desarrollo de proyectos inmobiliarios son
aquellas vinculadas a la participación directa de capital privado y a los mercados de
capitales.
El financiamiento proveniente del sector privado requiere de un proyecto sólido, un
esquema financiero apropiado y un marco legal que proteja la inversión en lo referente a
derecho de propiedad y disponibilidad de las ganancias. Su instrumento es el crédito
comercial.
Los mercados de capital en cambio, ofrecen diversos mecanismos de financiamiento que
han tomado impulso en los últimos 10 años previos a la crisis y que luego de ésta se
impusieron a partir de la restricción de crédito bancario y la recuperación de la economía.
1 En España ,Promotor; en los Estados Unidos y mercados anglosajones, developer.
72
Se caracterizan por inyectar fondos en la economía real ayudando a impulsar la actividad
y han demostrado su efectividad para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Debido a
que el acceso a este tipo de financiamiento sólo es posible en el marco de una política
económica estable con estricto cumplimiento de la normativa jurídica garantizada por el
Gobierno Central, el financiamiento de tipo interno o local ha prevalecido en los últimos
años sobre el externo ya que éste último requiere alto nivel de credibilidad de los
gobiernos y suele presentar dificultades para el acceso a los mercados internacionales
debido al riego cambiario.
En el mercado local podemos mencionar la emisión de letras hipotecarias como
instrumentos de este tipo de financiamiento. Una alternativa de desarrollo futuro la
conformarán los fondos de pensión y los fondos inmobiliarios.
6.2.3 Herramientas financieras
En la actualidad, la nueva dinámica del mundo de los negocios y los avances logrados por
los mercados de capitales a nivel mundial, han posicionado a la administración financiera
como área estratégica para la toma de decisiones.
En tal sentido, la necesidad de desarrollar emprendimientos cuyo financiamiento requiere
inversiones importantes e independientes de la coyuntura imperante en los mercados
financieros, ha propiciado la innovación en referencia a nuevas herramientas con cierto
grado de sofisticación que representan una excelente alternativa avalada por la
experiencia internacional en el ámbito inmobiliario.
Fideicomiso, Leasing y Securitización de Activos son herramientas que hacen posible el
financiamiento con riesgos claramente acotados sin limitar la capacidad de
endeudamiento de las empresas en escenarios de restricción del crédito bancario.
Fideicomiso
Es un instrumento de uso extendido en el mundo cuyo antecedente se vincula al derecho
anglosajón. Se lo relaciona con el negocio inmobiliario pero su empleo alcanza a todo tipo
de operaciones económicas. En nuestro país la propiedad fiduciaria si bien fue introducida
por Dalmacio Velez Sarsfield en el texto original del Código Civil1, cobró verdadero
impulso a partir de la sanción de la Ley 24.4412 en el año 1.995 que al otorgarle un
encuadre legal preciso, propició el protagonismo de esta figura en la conformación legal
del negocio de cons trucción residencial.
El fideicomiso es un contrato entre dos partes (fiduciante y fiduciario) que involucra a un
tercero (beneficiario) en el cual se establecen obligaciones y derechos sobre la base de la
mutua confianza de sus actores. Dicho contrato existe cuando el titular del bien transmite
la propiedad fiduciaria a la otra parte para que ésta cumpla los términos del mandato
recibido.
1 Código Civil, artículo 2662. “Dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una
condición resolutiva, o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero".
2 Ley 24441, artículo 73. "Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar
solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley".
73
Entre sus ventajas se destaca la posibilidad de aislar bienes, flujos de fondos o derechos,
en un patrimonio independiente con distintas finalidades por tanto la quiebra del fiduciante
y/o del fiduciario no implican la del fideicomiso; mejora el costo del endeudamiento en la
medida que disminuye el riesgo; ante riesgo de incumplimiento entre las partes, el
fiduciario puede actuar sin necesidad de recurrir a la justicia; brinda la transparencia
necesaria para el manejo de fondos de terceros; en el caso de fideicomisos financieros1,
permite la emisión de títulos valores o certificados de participación con llegada al mercado
de capitales y brindando, en ciertos casos, un marco impositivo más favorable.
En tal sentido, el fideicomiso provee una amplia gama de posibilidades para el desarrollo
de negocios específicos protegiendo los activos involucrados en los mismos de
situaciones
ajenas
a
las
actividades
especificadas
en
el
contrato.
Los productos fiduciarios relacionados con el desarrollo de este trabajo son los
fideicomisos inmobiliarios y los fideicomisos de garantía.
Los primeros se utilizan para la ejecución de proyectos inmobiliarios que requieren la
presencia de varias partes con intereses contrapuestos, cuya seguridad hace necesaria la
presencia de una entidad que ofrezca una garantía suficiente para quienes participan de
la operación. El fiduciario, es el punto de equilibrio entre las partes que confiere la
imprescindible confianza entre todas ellas.
Tienen por objeto la adquisición de un terreno mediante reserva u opción de compra con
el fin de construir un edificio, dividirlo en propiedad horizontal y transferir las unidades a
los beneficiarios.
Los fideicomisos de garantía en cambio, pueden utilizarse en reemplazo de la hipoteca
en función de garantía de una deuda. Para ello el fiduciante transfiere el bien en
propiedad fiduciaria, garantizando una obligación que mantiene a favor de un tercero, con
instrucciones de que, no pagada la misma a su vencimiento, el fiduciario procederá a
disponer la cosa y con su producido neto desinterese al acreedor y el remanente líquido
que restare, lo reintegre al fiduciante.
Ambas alternativas pueden combinarse con fideicomisos financieros donde el fiduciario
emite certificados de deuda respaldados por los bienes fideicomitidos.
Se trata de títulos valores que deben ser admitidos a la oferta pública, con los recaudos
Que establece la Comisión Nacional de Valores2.
1 Ley 24.441. Artículo 19. " Fideicomiso financiero es aquel contrato de fideicomiso sujeto a las reglas precedentes, en el cual el fiduciario es una entidad financiera o
una sociedad especialmente autorizada por la Comisión Nacional de Valores para actuar como fiduciario financiero y beneficiarios son los titulares de certificados de
participación en el dominio fiduciario o de títulos representativos de deuda garantizados con los bienes así transmitidos"
2 En la Argentina la oferta pública de títulos valores está regulada por la ley 17.811 que es la que ha creado la autoridad que ejerce la superintendencia , es decir, la
Comisión Nacional de Valores, y regula la organización y funcionamiento de las bolsas de comercio y mercados de valores, así como la actuación de las personas que
intervienen en la compra y venta de títulos valores. Al regular sólo la oferta de valores realizada por personas físicas o jurídicas privadas, no caen dentro del ámbito de
su competencia la oferta pública de títulos valores emitidos por la Nación, las provincias, las municipalidades, los entes autárquicos y las empresas del Estado.
74
Leasing
Se trata de un contrato de financiación en el marco de la Ley 25.2481, por el cual un
empresario toma en locación, de una entidad financiera intermediaria, un bien de capital
previamente adquirido por ésta a tal fin a pedido del locatario, teniendo este arriendo una
duración igual al plazo de vida útil del bien y un precio que permite al locador amortizar el
costo total de adquisición del bien (durante el plazo de locación), mas un interés por el
capital adelantado y un beneficio, facultando asimismo al locatario adquirir en propiedad el
bien al término de la locación mediante el pago de un monto igual al valor residual del
bien.
“En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien
cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una
opción de compra por un precio” Ley 25.248, art. 1°.
En relación al marco legal de este tipo de contrato, en nuestro país existió un vacío
normativo hasta la aparición de la Ley 24.441. Hasta entonces, se debía interpretar esta
nueva figura contractual en referencia a las normativa vigente en ese momento 2.
Finalmente con la sanción de la Ley 25.248 de Contrato de Leasing, se flexibilizaron las
alternativas para ser dador o tomador del leasing, ampliándose la definición sobre los
bienes que pueden ser objeto de este contrato incluyendo bienes muebles, inmuebles e
inmateriales como marcas, patentes, prototipos, betas, y/o software).
Existen diferentes tipos entre los cuales podemos mencionar a los de tipo operativo,
financiero, mobiliario e inmobiliario.
Nos referiremos en adelante a los de tipo inmobiliario, de posible utilidad como respuesta
a la problemática habitacional de los segmentos de menor poder adquisitivo, en virtud del
enfoque de este trabajo.
El leasing Inmobiliario, es un contrato en virtud del cual una parte (el inversor o cedente
en leasing) se obliga a adquirir o construir un inmueble de conformidad con los proyectos
y directivas de las otra parte (explotador o adquirente en leasing) y darlo en uso a la otra
parte por un largo período de tiempo, mientras que el usuario se obliga a pagar al
concedente una indemnización calculada de acuerdo al capital invertido.
Tiene características diferenciales en virtud de incluir dentro de su estructura contractual
la presencia de bienes inmuebles. Una de ellas reside en que el valor residual del
conjunto terreno y construcción suele ser superior al que éste tenía en el momento de
celebrase el contrato.
En Latinoamérica se pueden mencionar algunas experiencias en relación a la aplicación
de esta herramienta en el mercado residencial por parte de organismos estatales en
Chile y Colombia.
En nuestro país, no ha tenido trascendencia en el mercado residencial y los pocos casos
existentes se concentran en el mercado de oficinas.
1 Sancionada el 10 de Mayo de 2000 y promulgada el 8 de Junio de 2000 establece: Concepto. Objeto. Responsabilidades, acciones y garantías en la adquisición del
bien.
Oponibilidad.
Opción
de
compra.
Aspectos
impositivos
de
bienes
destinados
al
leasing.
Se complementa con el Decreto 1038/2000 que establece las normas reglamentarias de la mencionada Ley definiendo con precisión el correcto y adecuado
tratamiento tributario que debe asignarse a los referidos contratos.
2 Ley 18.061, Año 1969. Introduce la figura de leasing como operación permitida a Bancos, Entidades Financieras y Bancos de Inversión.
Ley 21576, Año 1977. Sin innovaciones de importancia sólo informa cuales son las entidades financieras habilitadas para realizar este tipo de operaciones.
75
Una razón podría ser que el instrumento ofrece ventajas impositivas para las empresas
que no son aplicables en el caso de los individuos ; otra razón se vincula al actual
contexto donde los bancos se muestran escépticos respecto de la posibilidad de impulsar
esta herramienta ante la escalada del valor de los alquileres y la brecha que separa el
valor de las propiedades y el ingreso medio de las familias, lo que restringe las
posibilidades de calificar para un crédito hipotecario, existiendo además situaciones y
aspectos legales no resueltos como los casos de desalojo 1.
Securitización de activos
Se denomina securitización2 a la transformación de activos ilíquidos en títulos valores
negociables. Consiste en reunir y reagrupar un conjunto de activos crediticios, con el
objeto de que sirvan de respaldo a la emisión de títulos valores o participaciones para ser
colocadas entre inversores.
La tendencia a este tipo de financiación, originada en los Estados Unidos a partir de los
años ochenta representa la preferencia creciente del mercado por sustituir el negocio
tradicional bancario de préstamo por la emisión de bonos negociables, modificando
sustancialmente el sistema tradicional de financiación en el que las entidades financieras
intermediaban en la oferta y demanda de dinero, profundizando la tendencia a la
desintermediación al poner en contacto directo a los inversores con los tomadores de
dinero.
En este mercado, el banco media pero no asume el riesgo crediticio ya que la
contingencia queda en cabeza del tenedor final del título. De este modo, la banca de
inversión tiende a desplazar a la banca comercial tradicional, quedando reservada a la
banca minorista la actividad orientada al otorgamiento de créditos personales o de
consumo.
El fenómeno de la globalización a nivel mundial ha creado un escenario propicio para el
desarrollo de la securitización con la incorporación de nuevos instrumentos en las
economías de cada país. En tal sentido, esta herramienta trasciende las fronteras e
impulsa el crecimiento del mercado de capitales al transformarse en una alternativa más
conveniente para el acceso a los recursos financieros.
En nuestro país , los orígenes se remontan a la década del ’90 cuando a nivel oficial se
planteó la necesidad de actuar sobre el mercado de capitales impulsando su crecimiento.
Para ello debió adecuarse la legislación nacional para definir las formas jurídicas y
condiciones formales que hicieren viable una estructura financiera de este tipo.
La ley 24.4413 , responsable de su reglamentación, debió poner especial énfasis en la
experiencia internacional en la materia, por el conocimiento que el inversor extranjero
posee acerca de las estructuras financieras utilizadas, con el objeto de respetar los
modelos con los que éste se enc uentra más familiarizado para facilitar la colocación de
los títulos en el exterior.
1 Para ampliar sobre este tema, véase : Leasing Inmobiliario: usurpación y reintegro al damnificado por el art. 238 bis del Código Procesal Penal de la Nación. Enrique
Luis Abatti e Ival Rocca (h), Artículos de Doctrina, Editorial García Alonso. www.garciaalonso.com.ar
2 Securitization en mercados americanos y anglosajones. Titulización en el mercado mexicano.
3 Ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y Construcción, B.O 16/01/1995
76
En el proceso de securitización podemos mencionar tres estructuras básicas de títulos
valores. La de tipo “ pass through” que consiste en la venta, cesión o endoso de activos
del originador o acreedor orginal a favor de un ente jurídico vehículo, quien emite los
títulos valores para se colocados entre los inversores (“certificados de participación”
según se menciona en la Ley 24.441 art. 211 conforme al tratamiento del fideicomiso
financiero, y “ cuotas parte de copropiedad” en el art. 78 inciso a2 conforme a los fondos
comunes de inversión); la de tipo “ asset backed bonds” donde los activos permanecen
en el patrimonio del originante, se asemejan a las obligaciones negociables3; finalmente ,
la de tipo ” pay throught” es la combinación de las anteriormente mencionadas ya que si
bien los activos a titularizar no se separan del patrimonio del originante o acreedor, sus
ingresos garantizan exclusivamente el pago de capital e intereses de los títulos emitidos
(“títulos representativos de deuda” según se menciona en la Ley 24.441 art. 21 conforme
al tratamiento del fideicomiso financiero y “ cuotas parte de renta” en el art. 78 inciso a,
conforme a los fondos comunes de inversión).
Si bien se pueden securitizar diferentes tipos de activos, el ejemplo más difundido y que
se relaciona con el desarrollo de este trabajo, es el de la securitización de carteras
hipotecarias teniendo lugar su instrumentación a través del fideicomiso financiero y los
fondos comunes de inversión.
Para implementar dicho proceso es necesario que en las escrituras pertenecientes a la
cartera hipotecaria se consienta la emisión de letras hipotecarias, las cuales quedan
garantizadas desde su creación con hipotecas de primer grado.
Entre las ventajas diferenciales de esta herramienta podemos mencionar la capacidad
para aumentar la liquidez de las entidades emisoras de crédito potenciando la capacidad
prestable para aplicar al otorgamiento de nuevos créditos, ausencia de descalces
financieros producidos por la captación de fondos a corto plazo, financiamiento de
proyectos de mayor envergadura, reducción del riesgo crediticio, mejoramiento de la
estructura patrimonial de todo el sistema financiero.
Su mayor debilidad la constituye la complejidad de las transacciones y los requerimientos
necesarios para su implementación lo que se traduce en gastos y costos asociados al
desarrollo de la estructura a cargo de un equipo profesional multidisciplinario.
1 Art. 21 - Los certificados de participación serán emitidos por el fiduciario. Los títulos representativos de deuda garantizados por los bienes fideicomitidos podrán ser
emitidos por el fiduciario o por terceros según fuere el caso. Los certificados de participación y los títulos representativos de deuda podrán ser al portador o
nominativos endosables o no, o escriturales conforme al art 8 y concordantes de la ley 23576 (con las modificaciones de la ley 23962). Los certificados serán emitidos
en base a un prospecto en el que constarán las condiciones de la emisión y contendrá las enunciaciones necesarias para identificar el fideicomiso al que pertenecen
con somera descripción de los derechos que confieren.
Podrán emitirse certificados globales de los certificados de participación para su inscripción en regímenes de depósito colectivo. A tal fin se considerarán, definitivos
negociables y divisibles.
2 Art. 78. a) Incorpóranse dos párrafos finales al art. 1, el que queda redactado de la siguiente forma:
Art. 1° - Se considera fondo común de inversión al patrimonio integrado por valores mobiliarios con oferta pública, metales preciosos, divisas, derechos y obligaciones
derivados de operaciones de futuro y opciones, instrumentos emitidos por entidades financieras autorizadas por el Banco Central de la República Argentina, y dinero,
perteneciente a diversas personas a las cuales se les reconocen derechos de copropiedad representados por cuotapartes cartulares o escriturales. Estos fondos no
constituyen sociedades y carecen de personería jurídica.
Los fondos comunes que se constituyan con una cantidad máxima de cuotapartes de acuerdo con el art. 21 de esta ley, podrán tener objetos especiales de inversión e
integrar su patrimonio con conjuntos homogéneos o análogos de bienes, reales o personales, o derechos creditorios con garantías reales o sin ellas de acuerdo con lo
que disponga la reglamentación del órgano de fiscalización previsto en el artículo 32 de esta Ley.
Los fondos comunes de inversión podrán emitir distintas clases de cuotapartes con diferentes derechos. Las cuotapartes podrán dar derechos de copropiedad de
acuerdo con lo previsto en el primer párrafo de este artículo y también podrán emitirse cuotapartes de renta con valor nominal determinado y una renta calculada
sobre dicho valor cuyo pago estará sujeto al rendimiento de los bienes que integren el haber del fondo.
3 Los Obligaciones Negociables son valores de renta fija que se emiten a mediano y largo plazo. Son emitidas por empresas privadas no financieras aunque en
ciertas ocas iones también bancos, cajas de ahorro y empresas estatales pueden hacerlo.
77
Los participantes en el proceso de securitización son la Sociedad Originante (Banco o
entidad financiera), el tomador de crédito y el banco mayorista.
La Sociedad Originante se relaciona con el tomador de crédito pactando los términos del
contrato de mutuo hipotecario en el cual se consiente la emisión de la letra y las
características generales tales como monto, plazo, interés y frecuencia de pago que
determinan la posterior homogeinización de la cartera.
Con el objetivo de contar con los fondos necesarios para poder seguir prestando dinero,
transfiere las carteras hipotecarias a un banco mayorista que previo ordenamiento y
clasificación a través de una Sociedad Calificadora de Riesgo1, emite títulos valores para
ser colocados en la Bolsas de Comercio tanto nacionales como internacionales donde
serán adquiridas por los inversores.
En Argentina , el proceso iniciado a partir de la sanción de la ley 24.441 en relación a la
securitización de carteras hipotecarias se vió afectado por la crisis de 2001 ralentizando
el crecimiento de esta herramienta que en países desarrollados se posiciona como uno de
los principales motores del negocio inmobiliario. Como consecuencia del crecimiento
económico ocurrido en los últimos años y con el objetivo de incentivar la participación del
sistema bancario en el mercado de la construcción, el Banco Central de la República
Argentina emitió la Comunicación “A” 4501/2007 donde flexibiliza las normas sobre
Garantías y Capitales Mínimos de las entidades financieras en referencia a financiaciones
otorgadas para la construcción de inmuebles y respaldadas por fideicomisos de garantía.
Estas modificaciones permitirán a los Bancos securitizar sus carteras hipotecarias con
mayor agilidad, a costos más razonables y permitiendo procesos conjuntos entre
diferentes entidades financieras.
1 Instituciones especializadas en análisis de riesgo crediticio cuya evaluación contempla la calidad del activo, el flujo de caja y la seguridad jurídica.
78
6.3 Algunas conclusiones
El sector público será uno de los principales actores del desarrollo inmobiliario futuro, con
la figura del Estado como orientador de recursos. Su intervención deberá focalizarse en
dar impulso al mercado en un marco de estabilidad jurídica y normativa para propiciar la
inversión privada.
En este sentido, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cuenta desde 1996 con la
declaración de su autonomía, ha iniciado el Programa de Transición de Comunas1 y ha
presentado ante la Legislatura el Documento Final del Plan Urbano Ambiental. Este
documento apunta a constituirse en el “ instrumento técnico político de gobierno para la
identificación e implementación de las principales estrategias de ordenamiento y
mejoramiento urbano ambiental de Buenos Aires” PUA, Documento Final.
La oportunidad que representan los modelos de gestión público-privados a partir de la
ecuación planificación pública-estimulo a la inversión privada, queda entonces como la
alternativa posible para abordar la problemática del acceso a la vivienda para los
segmento medios articulando rentabilidad económica y rentabilidad social en el marco de
los futuros desarrollos urbanos en la Ciudad de Buenos Aires .
1 Programa de descentralización de comunas. Anexo XIX. Véase www.buenosaires.gov.ar
79
7. Modelo de a rticulac ión.
7.1 El valor del suelo y el acceso a la vivienda
Hasta esta instancia, el presente estudio se ha focalizado en los aspectos relacionados
con Demanda, Oferta y Herramientas de Gestión para el acceso a la vivienda de los
segmentos medios.
Como se mencionara precedentemente, “la situación actual respecto del financiamiento
si bien presenta una atractiva oferta por parte de la banca privada, resulta insuficiente
para cubrir las necesidades de crédito de esta franja mayoritaria de la población ante el
descalce entre salario y valor de la vivienda. Se plantea entonces la necesidad de sumar
la participación del Estado en un rol activo que permita a la vivienda recuperar su
verdadera esencia y atender a la problemática habitacional de los segmentos medios.
Ante la imposibilidad de revertir la coyuntura económico-financiera referida a la relación
cuota-ingreso en el mediano plazo bajo la exclusiva órbita del ámbito privado, la apuesta a
una política de gestión de activos por parte de Estado que permita el abaratamiento de la
vivienda a través de la reducción relativa del insumo “suelo urbano” y asimismo
represente una verdadera oportunidad de negocios para el ámbito privado, se convertiría
en un elemento clave para equilibrar la ecuación que posibilite el acceso a la vivienda
potenciando el desarrollo sostenible de la Ciudad.”
En este sentido, quedaba planteada la hipótesis a partir de la cual se intentará demostrar
que el costo del suelo urbano es un factor determinante en el esquema económico para el
desarrollo de emprendimientos residenciales destinados a los segmentos medios y que a
partir la reducción relativa de su costo sería posible abaratar sensiblemente el valor de la
vivienda, modificando la relación cuota-ingreso a partir de un modelo de articulación
público privado y por tanto facilitar el acceso a la “vivienda de uso” hoy relegada.
El punto de partida de este planteo se inicia con el análisis de la ecuación económica
estática para un desarrollo residencial, donde la inversión está conformada por el terreno
más los gastos correspondientes a la construcción del edificio y el recupero de dicha
inversión se produce a partir de la venta de las unidades cuyo precio incluye el beneficio
empresarial.
Durante la década del ‘90 esta ecuación presentaba un ajustado equilibrio a partir de un
contexto de estabilidad macroeconómica donde la incidencia de la tierra no superaba el
20 % de la inversión y el recupero de la misma se veía favorecido por el crédito bancario
que permitió al usuario final financiar hasta el 80 % del valor de la vivienda y al
desarrollista apalancar favorablemente el rendimiento de capital propio o equity para
obtener mejores ratios de beneficio y disponer de liquidez para emprender futuros
negocios manteniendo los valores finales en un contexto competitivo y asequible para los
segmentos medios.
Los desarrollos residenciales de esta década correspondieron en su mayoría a la
categoría 1 “confortable” sobre la “suntuosa o lujosa” y la adquisición de viviendas de estas
características quedó asociada a los segmentos medios a través de líneas de crédito
hipotecario con localización en barrios del eje oeste de la Ciudad2.
1 Denominación otorgada por la Dirección General de Estadísticas y Censo para determinar la categorización de los permisos de construcción de vivienda nueva en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
2 Véase capítulo 5 de este trabajo “Situación de la Oferta de Suelo e Inmuebles”.
80
En la actualidad, en un contexto de crecimiento económico sostenido desde el año 2004,
los márgenes de beneficio se vienen acotando en función de los aumentos registrados en
el costo de la construcción1, tasas de interés de dos dígitos, escenarios de inflación y
alto costo de la tierra.
Los cuadros XXXV y XXXVI explican la polarización del mercado hacia localizaciones
compatibles con los segmentos de mayor poder adquisitivo pudiéndose asimismo inferir
como el incremento del valor de la tierra sumado a la ausencia de crédito masivo han
determinado la pérdida de “valor de uso” de la vivienda. Los desarrollos residenciales en
este período corresponden en su mayoría a la categoría de vivienda “suntuosa o lujosa” y
la adquisición de viviendas de estas características asimilables a “unidades de inversión”,
se materializan a partir de operaciones de contado con localización en el eje norte de la
Ciudad2.
Cuadro XXXV
Cuadro XXXVI
DECADA '90
Terreno
20%
Costo Construcción
55%
honorarios
SITUACION ACTUAL
Ingresos por ventas
en U$S
protagonista
usuario final
Terreno
30/45%
Costo Construcción
45%
credito bancario
financiamiento
otros gastos
Ingresos por ventas
en U$S
protagonista
inversor
operaciones cash
honorarios
otros gastos
TOTAL EGRESOS
TOTAL EGRESOS
TOTAL
TOTAL
INGRESOS
INGRESOS
BENEFICIO
25/35 %
BENEFICIO
20/30 %
En este contexto y conforme lo visto en el capítulo “ Situación de la Oferta de suelo e
Inmuebles “ en lo que se refiere a la oferta potencial que representa la “tierra latente” en
algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires se propone la creación de un Banco de
Tierras e Inmuebles para la transformación de estos activos subutilizados en una
herramienta puesta a disposición del mercado que permita el fortalecimiento de estos
barrios de la Ciudad promoviendo un uso más intensivo del suelo urbano.
De este modo, equilibrando la ecuación en dirección a la reducción relativa del costo de la
tierra complementado con la implementación de acciones y ayudas tendientes a la
reducción de los costos de construcción de emprendimientos residenciales destinados a
los segmentos medios, se podrían mejorar las condiciones de acceso a la vivienda
manteniendo atractivo para la inversión privada.
En este sentido, a partir de un estudio de caso, se analizará la factibilidad económica de
un emprendimiento residencial medio considerando diferentes escenarios en referencia a
localización y esquemas de financiamiento a partir del modelo previsto.
1 El aumento anual registrado para el costo de construcción según INDEC se ubica en el orden del 17,9 % para el año 2006. Anexo XX.
2 Véase capítulo 5 de este trabajo “Situación de la Oferta de Suelo e Inmuebles”.
81
7.2 Estudio de caso
Para la demostración de la hipótesis planteada, se trabajará sobre la comparación entre
un caso real y un modelo teórico.
En este sentido, se analizarán las variables económicas de un desarrollo inmobiliario
residencial a construirse sobre un terreno a la venta localizado en el eje norte de la
Ciudad de Buenos Aires, comparándolo con la materialización del mismo proyecto sobre
un terreno de las mismas características localizado en el eje sur1.
Para la selección del lote del caso real2, se ha considerado a los efectos de este estudio,
que el barrio de Belgrano resulta representativo por sus características residenciales y
valores de mercado homogéneos en relación a otros barrios de este eje como Recoleta
donde la dispersión de valores resulta más significativa en función de la alta incidencia de
inversores sobre usuarios finales. En el caso del modelo teórico se han tomado valores de
incidencia promedio para el eje sur de la Ciudad de acuerdo a información de mercado3.
Fuente: relevamiento propio eje sur
Fuente: Toribio Achával
1 La elección de la localización en el eje sur se corresponde con la importante superficie de tierra latente disponible. Véase capítulo 5 de este trabajo “Situación de la
oferta de Tierra e Inmuebles”.
2 El lote seleccionado se localiza en calle La Pampa 2900. Valor de venta U$S 1.280.000 al mes de Abril de 2.007. Comercialización a cargo de Toribio Achával.
Véase www.toribioachaval.com ; venta de terrenos, código TC101081. Véase Anexos XXI y XXII.
3 Fuente: Reporte Inmobiliario. Diarios Clarín y La Nación. Véase Anexo XXIII. Los ejemplos fotográficos de inmuebles, en apariencia deshabitados, del eje sur
corresponden a un relevamiento propio y se localizan en los barrios de Barracas ( Cnel. Salvadores 1632) y Parque Patricios ( Anchoris 120).
82
En referencia a la tipología del proyecto a construir, se trabajará sobre un “típico” edificio
en propiedad horizontal de PB y 8 pisos altos de envergadura mediana a pequeña de
buena calidad constructiva con cocheras. En el caso del modelo real se incluyen
amenities1.
La cantidad total de unidades del edificio es de 27 departamentos; las características de
las mismas corresponden a departamentos de 3 ambientes con superficies promedio de
70 m2, claramente destinado a un target de familia prototipo recién constituída.
El costo de construcción se ha estimado en U$S 500 / $ 1500 más IVA2 por m2 total para
el caso real y en U$S 400 / 1200 más IVA para el modelo teórico, correspondiendo tal
diferenciación a las características de producto que en segmentos de mayor poder
adquisitivo requiere mayor calidad de terminaciones sumado a la inclusión de amenities,
cuyo incremento de superficie común eleva el costo final de obra.
El valor de venta 3 de las unidades se estima en U$S 112.000 / $ 336.000 para el caso real
y U$S 70.000 / $210.000 para el modelo teórico.
A partir del análisis de la ecuación económica comparada entre el caso real y el modelo
teórico de acuerdo al cuadro XXVII, se puede inferir como la variación en el costo del
suelo determina una importante reducción en el precio de venta en función de la
localización manteniendo constante la rentabilidad del negocio.
Cuadro XXVII
CASO REAL
LA PAMPA 2900 - BELGRANO
EJE NORTE
MODELO TEÓRICO
EJE SUR
TERRENO
SUPERFICIE
INCIDENCIA
PRECIO
M2
U$S
U$S
386.7
483
1280000
TERRENO
SUPERFICIE LOTE
INCIDENCIA
PRECIO
M2
U$S
U$S
386.7
160
424000
UNIDAD FUNCIONAL
SUPERFICIE
PRECIO UNITARIO
PRECIO TOTAL
M2
U$S
U$S
70
1600
112000
UNIDAD FUNCIONAL
SUPERFICIE
PRECIO UNITARIO
PRECIO TOTAL
M2
U$S
U$S
70
1000
70000
U$S/M2
total
INCIDENCIA
424,000
25%
INVERSION
U$S/M2
unitario
TERRENO
CONSTRUCCION
CONSTRUCCION
M
IVA
HONORARIOS
PROYECTO
GASTOS
COMERCIALES
GASTOS
NOTARIALES
VARIOS
2
2650
10.50%
7.00%
1.00%
1.50%
1.50%
500
U$S/M2
total
INCIDENCIA
INVERSION
1,280,000
44%
TERRENO
1,325,000
139,125
92,750
13,250
19,875
19,875
TOTAL
1,609,875
TOTAL
2889875
VENTA
M 2 PROPIOS
2
M COMUNES
COCHERA
S
TOTAL
1,937
670
15
RENTABILIDAD
U$S/M2
unitario
1,600
600
13,000
CONSTRUCCION
CONSTRUCCION
M2
IVA
HONORARIOS
PROYECTO
GASTOS
COMERCIALES
G
ASTOS
NOTARIALES
VARIOS
100%
U$S/M2
total
3,099,200
402,000
195,000
3,696,200
806,325
U$S/M2
unitario
2650
10.50%
7.00%
1.00%
1.50%
1.50%
1,060,000
111,300
74,200
10,600
15,900
15,900
TOTAL
1,287,900
TOTAL
1,711,900
VENTA
M2 PROPIOS
M2 COMUNES
COCHERA
S
TOTAL
28%
400
RENTABILIDAD
1,937
670
15
U$S/M2
unitario
1,000
300
4,000
100%
U$S/M2
total
1,937,000
201,000
60,000
2,198,000
486,100
28%
1 Se denominan amenities a las facilidades con las que cuenta un edificio en propiedad horizontal que son de uso común a todos sus ocupantes. Como ejemplo se
pueden mencionar piletas de natación, gimnasios, salones para fiestas o eventos, sauna, etc.
2 Se estima el valor del IVA en 10,5 %
3 Véase Anexo XXIV. Se entiende por valor de venta al valor de mercado.
83
Para abordar la temática en relación al financiamiento de la vivienda, resulta necesario
hacer referencia a los cambios normativos producidos a partir del año 20061. En este
sentido, se deben mencionar las disposiciones tendientes a fomentar el desarrollo del
crédito implementadas por el Banco Central de la República Argentina.
A principios del mes de Febrero de 2006 el Banco Central de la República Argentina, con
el objetivo de ampliar y facilitar el acceso de los constructores al financiamiento, habilitó
mediante la Comunicación "A" 44912 a los bancos y demás entidades financieras para
considerar a los fideicomisos de garantía constituidos con el objeto de respaldar el pago
de préstamos otorgados por las entidades financieras para la construcción de viviendas,
como “garantía preferida B3” asimilándolos a una hipoteca en primer grado sobre
inmuebles.
A fines del mismo mes, la Comunicación “A” 45014 permitió a las entidades financieras un
tratamiento para sus garantías similar al que tiene una hipoteca, pero no sólo referido a
los fideicomisos que tengan por finalidad garantizar la financiación para la construcción de
viviendas, sino también para aquellos que tengan por finalidad garantizar la construcción
de cualquier desarrollo inmobiliario, siempre que cuente con un inmueble como activo
fideicomitido. De este modo, la ampliación del alcance de los fideicomisos como garantías
de créditos buscaban incentivar los préstamos de más largo plazo para la construcción de
inmuebles con destinos industriales y /o comerciales.
Posteriormente en el mes de Julio del mismo año, la Comunicación "A" 45515 se orientó a
flexibilizar la exigencia de capital mínimo de los préstamos hipotecarios, alentando a un
rol más activo de las entidades financieras en este tipo de apoyo crediticio para facilitar el
acceso de las familias a los créditos hipotecarios a partir de la extensión de plazos.
A partir del 2° semestre de 2006, en el marco del Régimen de Transparencia
implementado en el año 2004 por el Banco Central de la República Argentina, dicha
entidad introdujo modificaciones tendientes a la incorporación de información más
detallada sobre las líneas de crédito vigentes de las entidades bancarias solicitando se
indique el costo financiero total, máximo y mínimo de las operaciones, teniendo en cuenta
los máximos y mínimos de cada uno de sus componentes.
En otro orden se debe mencionar también en el 2° semestre de 2006, el lanzamiento de
un proyecto impulsado por el Gobierno Nacional que se inscribe en el conjunto de
medidas destinadas a facilitar el acceso al crédito hipotecario a los inquilinos.
1 Debido a limitantes metodológicas el tema Mercado de Financiamiento analizado en el capítulo 5 de este trabajo se elaboró en base a información referida al
último mes del año 2005.
2 BCRA.. Comunicación “A” 4491, 03/02/06.
3 Las normas del Banco Central definen tres clases de garantías: Preferidas "A", Preferidas "B" y No preferidas. Las Garantías Preferidas "A" son aquellas que
aseguran a la entidad prestamista poder ejecutarlas y disponer de los fondos para cancelar la obligación contraída por el cliente (cuyo plazo máximo debe ser de 6
meses) en forma automática, sin necesidad de requerir previamente el pago. Se incluyen en esta categoría, entre otras, las siguientes garantías: efectivo, moneda
extranjera, oro, títulos públicos, cesión de cupones de tarjetas de crédito, cheques de pago diferido ,etc. Las Garantías Preferidas "B" son aquellas que aseguran que
la entidad prestamista podrá disponer de los fondos para cancelar la obligación contraída por el cliente cumpliendo previamente los procedimientos establecidos para
la ejecuc ión de las garantías, incluyendo en esta categoría, entre otras, hipoteca en primer grado y leasing sobre inmuebles, prenda fija con registro en primer grado y
leasing sobre automotores y máquinas agrícolas, viales e industriales, leasing sobre inmuebles, garantías o avales otorgados por sociedades de garantía recíproca
inscriptas en el Banco Central y los fideicomisos de garantía mencionados anteriormente a partir del mes de Febrero de 2.006.Las garantías no preferidas son las que
no se encuentran explícitamente incluidas dentro de las mencionadas.
4 BCRA. Comunicación “A” 4501, 26/02/06.
5 BCRA. Comunicación “A” 4551,01/08/06. Según la Comunicación "A" 4551 del Banco Central, para solicitudes de crédito de hasta $100.000 cuyo destino sea el de
compra vivienda única, las entidades bancarias podrán, previa calificación crediticia, hacer efectivo un préstamo por el 90 % del valor de la vivienda sin inmovilizar
más patrimonio que el 4% de su cartera.
84
A través de dicho proyecto se podría acceder al financiamiento del 100% de la compra de
viviendas por valores de hasta $200.000 y del 90% en propiedades por valores de hasta
$300.000.Los requisitos para los solicitantes de dicha líneas se orientan a la acreditación
de la condición de locatarios de vivienda por plazos no menores de ocho meses con
cumplimiento puntual del pago del alquiler. Además, el mencionado proyecto considera el
otorgamiento de un incentivo extra para la construcción de viviendas a partir de la
devolución anticipada del Impuesto al Valor Agregado para empresas constructoras.
También en este período el Instituto de Vivienda de la Ciudad hace efectivo el
lanzamiento del Plan Vivienda Porteña 1 , el primer programa de subsidio a la demanda de
vivienda2 en el marco de una política de articulación entre el sector público y el privado.
Sin embargo, a pesar de las medidas implementadas por el BCRA mencionadas
precedentemente, los intentos del Gobierno Nacional por resolver el acceso a la vivienda
a partir de igualar “cuota de alquiler y cuota del crédito” , los lanzamientos de Programas
en el marco de políticas novedosas y la oferta variada de crédito de la banca privada, el
descalce entre el salario real y valor de los inmuebles sigue siendo un importante
impedimento para el acceso a la vivienda de los segmentos medios.
En este contexto se analizarán diferentes escenarios de financiamiento para el usuario
final a partir de la comparación entre caso real y modelo teórico considerando la oferta
vigente de líneas de crédito hipotecario de las entidades financieras públicas y privadas
seleccionadas3 para este trabajo de acuerdo a la información presentada por las
entidades financieras conforme al Régimen de Transparencia de BCRA al mes de Abril de
2.0074.
En escenario I, se considerará un esquema de financiamiento con características
similares al vigente en la década del ’90. En este esquema se hace efectiva la integración
del 20 % del valor de la vivienda a adquirir como ahorro previo y el 80 % restante se
financia a través de líneas de crédito hipotecario de la banca privada con garantía real a
partir de una hipoteca en primer grado.
En el escenario II, se considerará un esquema de financiamiento a partir de un modelo de
gestión público-privado que propicie el aporte subsidiado del terreno por parte del Estado
Municipal a través de la figura de un Banco de Tierras Inmuebles y el otorgamiento de un
incentivo para la construcción de emprendimientos residenciales destinados a los
segmentos medios a partir de la devolución anticipada del Impuesto al Valor Agregado.
El repago de la operatoria se estructurará en tres etapas: ahorro previo, financiamiento a
cargo de la banca privada con garantía real a partir de una hipoteca en primer grado y
financiamiento del terreno a cargo de la banca pública con garantía real a partir de una
hipoteca en 2° grado a favor del Banco de Inmuebles con obligaciones exigibles a partir
del vencimiento de la primera obligación.
1 Plan Vivienda Porteña: Véase Anexo XVII. El lanzamiento de este programa se inicia en el mes de Abril de 2006. El relanzamiento se hace efectivo a partir de que
el Instituto de Vivienda de la Ciudad abre la inscripción nuevamente para cubrir las vacantes de 108 departamentos en el mes de Enero de 2007.
2 Esta modalidad de subsidio permite al beneficiario la elección de la vivienda sujeta a determinados estándares precios y modalidades. En América Latina se han
implementado en Chile, Costa Rica y Colombia. Véase CEPAL, Serie Financiamiento del desarrollo N° 96.
3 De las entidades públicas se han seleccionado dos bancos representativos para el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires: Banco Nación y Banco Ciudad. De las
entidades privadas se han seleccionado tres para las cuales se han tenido en cuenta plazos máximos de 240 meses, considerando la menor tasa ofrecida y la
relación cuota-ingreso.
4 BCRA. Banco Central de la Republica Argentina. Abril de 2007.Consulta sobre entidades privadas: Banco Río de la Plata, Banco Hipotecario y Banco Francés.
Consulta sobre entidades públicas: Banco Ciudad y Banco Nación. Anexos XXV y XXVI
85
De este modo para el escenario I se realiza la comparación a partir del esquema de
financiamiento entre caso real y modelo teórico.
De acuerdo al Cuadro XXVIII correspondiente al caso real, se observa que para financiar
el 80 % de una unidad de 70 m2 localizada en un barrio del eje norte de la Ciudad es
necesario contar con un ahorro previo de U$S 22.400 / $ 67.200 e ingresos variables
entre $ 7.000 y 9.000 para afrontar el pago de una cuota mensual del orden de $3.000.
En el caso de Banco Hipotecario no se suministran valores en los cuadros en virtud de
que el monto máximo a financiar no puede superar el 75 % del valor del inmueble.
Cuadro XXVIII
ESCENARIO I
AHORRO PREVIO
CASO REAL
20%
U$S 22400
$67,200
FINANCIAMIENTO PRIVADO
BANCO HIPOTECARIO
BANCO RIO
BANCO FRANCES
VALOR DE LA PROPIEDAD
U$S 112000 / $ 336000
U$S 112000 / $ 336000
U$S 112000 / $ 336000
U$S 89600 / $ 268800
75%
U$S 89600 / $ 268800
80%
240
U$S 89600 / $ 268800
80%
240
MONTO DEL CREDITO
LTV
PLAZO (en meses)
TASA (TNA)
Combinada (8.70 %)
Variable Premio ( 11.94%)
INGRESOS FAMILIARES
$6,700
$9,139
CUOTA
RELACION CUOTA-INGRESO
$2,676
39.94%
$3,198
35%
Tipo de cambio :U$S 1=$ 3.
Fuente: elaboración propia en base a simuladores de crédito de las entidades bancarias. Anexos XXVII y XXVIII.
Si consideramos la misma unidad localizada de acuerdo al modelo teórico en un barrio del
eje sur de la Ciudad, se verifica como la incidencia de la tierra reduce significativamente
ingresos y cuotas como puede observarse en el Cuadro XXIX .
Cuadro XXIX
ESCENARIO I
AHORRO PREVIO
FINANCIAMIENTO PRIVADO
VALOR DE LA PROPIEDAD
MONTO DEL CREDITO
LTV
PLAZO (en meses)
TASA (TNA)
INGRESOS FAMILIARES
CUOTA
RELACION CUOTA-INGRESO
MODELO TEORICO
20%
U$S 14000
$42,000
BANCO HIPOTECARIO
BANCO RIO
BANCO FRANCES
U$S 70000 / $ 210000
U$S 56000 / $ 168000
U$S 70000 / $ 210000
U$S 56000 / $ 168000
U$S 70000 / $ 210000
U$S 56000 / $ 168000
75%
80%
240
Combinada (8.70 %)
80%
240
Variable Premio ( 11.94%)
$4,800
$1,672
35%
$5,719
$2,001
35%
Tipo de cambio :U$S 1=$ 3
Fuente: elaboración propia en base a simuladores de crédito de las entidades bancarias. Anexos XXIX, XXX.
En este sentido si bien el cambio de localización reduce sensiblemente cuotas y por tanto
ingresos necesarios, el ahorro previo del 20 % (U$S 14.000/ $ 42.000) y la obligación de
pago resultante ( $ 1.800 promedio) representa todavía un importante de ahorro para las
familias pertenecientes a los segmentos medios que acceden a la primera vivienda, aún
en un contexto de recuperación del salario como el actual.
86
Tomando como base el escenario II enunciado precedentemente y planteando el
supuesto de un aporte subsidiado de la tierra a través de un financiamiento con
condiciones especiales (plazo de gracia equivalente a la duración del préstamo de
financiamiento para la compra) sumado a la aplicación de la exención del Impuesto al
Valor Agregado para este tipo de proyecto, se produce en la ecuación económica del
modelo una reducción relativa del valor de la vivienda que denominaremos en adelante
“valor subsidiado”.
Este “valor subsidiado” si bien constituye un valor “simbólico” de venta en realidad no lo
es porque el mercado reconoce en ese inmueble el valor tierra “cedido”.
La total subrogación del financiamiento del aporte del Banco de Tierras e Inmuebles al
financiamiento principal de la vivienda que como el resto de los modelos está a cargo de
la banca privada, permite mejorar las relaciones de garantía ( Loan to Value) de este
primer préstamo que lógicamente considerará como garantía al valor “real” de mercado y
así aumentará el porcentaje financiado reduciendo sensiblemente la necesidad de aporte
inicial, uno de los impedimentos coyunturales actuales. Por otra parte, esta acción de
subsidio produce un efecto de “retroalimentación” del patrimonio urbano a partir de la
intervención en inmuebles que por ubicación y tipología permiten evitar la degradación de
áreas caracterizadas por el deterioro, la falta de mantenimiento y las condiciones
ambientales deficientes producidas por edificios o terrenos abandonados y/o
subutilizados.
Cuadro XXX
MODELO TEÓRICO
APORTE SUBSIDIADO DEL TERRENO + EXENCION IVA
LOTE
SUPERFICIE
INCIDENCIA
PRECIO
UNIDAD FUNCIONAL
SUPERFICIE
PRECIO UNITARIO
PRECIO TOTAL
M2
U$S
U$S
VALOR
MERCADO
VALOR
SUBSIDIADO
160
424000
0
0
VALOR
MERCADO
VALOR
SUBSIDIADO
1,000
70000
640
44800
U$S/M2
total
INCIDENCIA
0
0%
386.7
2
M
U$S
U$S
INVERSION
70
U$S/M2
unitario
TERRENO
CONSTRUCCION
CONSTRUCCION M2
IVA
HONORARIOS PROYECTO
GASTOS COMERCIALES
GASTOS NOTARIALES
VARIOS
2650
10.50%
7.00%
1.00%
1.50%
1.50%
400
exento
1,060,000
74,200
10,600
15,900
15,900
TOTAL
1,176,600
TOTAL
1,176,600
VENTA
M2 PROPIOS
M2 COMUNES
COCHERAS
TOTAL
RENTABILIDAD
1,937
670
15
U$S/M2
unitario
U$S/M2
total
640
300
4,000
1,239,680
201,000
60,000
1,500,680
324,080
100%
28%
87
En referencia a la estructuración del financiamiento y de acuerdo a las tres etapas
mencionadas precedentemente para el repago de la operatoria, se observa en el Cuadro
XXXI, como el “valor subsidiado” permitiría:
Cuadro XXXI
ESCENARIO II
MODELO TEORICO
AHORRO PREVIO
15%
U$S 6720
$20,160
BOLETO
5%
10%
U$S 2240 / $ 6720
U$S 4480 / $ 13440
pago inicial
14 cuotas $ 960
DURANTE CONSTRUCCION
FINANCIAMIENTO PRIVADO
BANCO HIPOTECARIO
BANCO RIO
BANCO FRANCES
U$S 70000/ $ 210000
U$S 44800 / 134400
U$S 38080 / $ 114240
U$S 70000/ $ 210000
U$S 44800 / 134400
U$S 38080 / $ 114240
U$S 70000/ $ 210000
U$S 44800 / 134400
U$S 38080 / $ 114240
85%
85%
85%
240
Variable (9.75 %)
240
Combinada (8.70 %)
240
Variable Premio ( 11.94%)
INGRESOS FAMILIARES
$4,295
$3,300
$3,900
CUOTA
RELACION CUOTA-INGRESO
$1,338
31%
$1,145
35%
$1,365
35%
VALOR MERCADO PROPIEDAD
VALOR SUBSIDIADO PROPIEDAD
MONTO DEL CREDITO
LTV SOBRE VALOR SUBSIDIADO
PLAZO (en meses)
TASA (TNA)
Tipo de cambio : U$S 1=$ 3
Fuente: elaboración propia en base a simuladores de crédito de las entidades bancarias. Anexos XXXI y XXXII.
FINANCIAMIENTO PUBLICO
BANCO NACION
BANCO CIUDAD
U$S 70000/ $ 210000
U$S 15703 / 47111
U$S 21000 / 63000
U$S 70000/ $ 210000
U$S 15703 / 47111
U$S 21000 / 63000
30%
60
30%
60
Variable ( 10.46%)
Variable (8 %)
INGRESOS FAMILIARES *
CUOTA
$1,600
$640
$2,657
$1,063
RELACION CUOTA-INGRESO
40.00%
30.00%
VALOR MERCADO PROPIEDAD
VALOR DEL LOTE
MONTO DEL CREDITO
LTV
PLAZO (en meses)
TASA (TNA)
Tipo de cambio : U$S 1=$ 3
* Los ingresos se obtienen a partir de considerar la máxima relación admitida para la relación cuota-ingreso
informada en el Régimen de Transparencia de BCRA
Fuente: elaboración propia en base a simuladores de crédito de las entidades bancarias.
Anexos XXXII, XXXIII, XXXIV y XXXV
§
Reducir aproximadamente el 50 % del ahorro previo no financiado. En este sentido es
de destacar que con un anticipo o “down payment” de U$S 2.240 (según el modelo
analizado) y cuotas que no superarían los $ 1.000 mensuales durante la fase de
construcción, el usuario final podría acceder a escriturar su vivienda y tomar el crédito
hipotecario. Por otra parte, es aconsejable que exista dicho aporte para crear un
compromiso de parte del futuro usuario con el proyecto y sus eventuales riesgos.
§
Lograr un recupero de los inmuebles o terrenos ociosos cedidos, a partir de una
hipoteca en 2° grado a favor del Banco de Tierras e Inmuebles en las condiciones
mencionadas precedentemente.
88
§
Obtener un financiamiento a largo plazo con las condiciones comerciales actuales, es
decir, sin ningún tipo de excepción por parte de las entidades privadas, con cuotas
cercanas a los $ 1.150/ $1.3701 lo cual habilitaría el acceso a estas facilidades a
familias con ingresos de entre $ 3.300 y $ 4.3002 que resultan, para el ámbito de la
Ciudad de Buenos Aires, un reflejo del segmento poblacional estudiado. Esto
representa una reducción de los ingresos exigibles del 50% aproximadamente por
sobre el caso real y del 31 % aproximadamente por sobre el escenario I del modelo, lo
cual amplía el universo de la demanda de manera significativa.
1 De acuerdo a la oferta de crédito hipotecario ofrecido por las entidades financieras de la banca privada seleccionadas para la elaboración de este trabajo.
2 Según condiciones de las entidades financieras otorgantes
89
7.3 Conclusiones: Un modelo posible para una problemática que requiere urgente
solución
En virtud de lo analizado en referencia a la coyuntura de la vivienda de los sectores
medios en la Ciudad de Buenos Aires, las conclusiones de este trabajo se orientan hacia
la definición de la factibilidad de la aplicación del modelo teórico introducido por este
estudio. Esta verificación se produce a través de dos canales: a) La posibilidad de acceso
de la demanda (sectores medios) a la vivienda y su reposicionamiento como producto
“para usuarios”; y b) La potencialidad de implementación de herramientas de gestión que
permitan la puesta en marcha exitosa de este modelo, el cual persigue como último fin
solucionar una problemática habitacional y potenciar el desarrollo sostenible del territorio.
Con referencia a la demanda, su segmentación y caracterización; su conocimiento se
constituye en visible indicador del mercado potencial del modelo propuesto basado
claramente en un parámetro principal que es la capacidad de compra de su salario real
versus el valor de la vivienda.
En el capitulo 4 del presente “Situación de la demanda” se efectuó un análisis de estos
segmentos poblacionales de acuerdo al Índice de Nivel Socioeconómico elaborado por la
Asociación Argentina de Marketing. De allí se concluye que los estratos medios,
caracterizados bajo la clasificación “C2-C3”, representaban en el año 1996 el 49% de la
población de la Ciudad de Buenos Aires. A posteriori y como consecuencia de la crisis de
2001, la mencionada denominación mudó a los términos “medio alto” y “medio típico”,
segmentos que al año 2002, fecha de revisión del estudio, representaban el 30% de la
población de la Ciudad de Buenos Aires. Durante el año 20061 se hizo efectiva la revisión
de este indicador, a partir de una metodología basada en la información suministrada por
la Encuesta Permanente de Hogares. A partir de dicha revisión, esta segmentación
recuperó la denominación C2-C3 que tenía previo a la Crisis, correspondiéndose con el
40% de la población de la urbe. Este incremento, lejos de basarse en el cambio de
denominación, resulta del proceso de recuperación del ingreso consecuencia del
crecimiento económico actual. En este sentido y en relación con lo mencionado
precedentemente, es correcto inferir que el mercado potencial de aplicación del modelo
propuesto se halla en expansión, guardando directa relación con el creciente nivel de
ingresos y representando una clara oportunidad de negocio en función de la ampliación
de su demanda y por tanto su cada vez más amplio volúmen.
Ahora bien, en relación a la capacidad de compra de esta proyectada “demanda
creciente”, según un estudio de la Universidad Argentina de la Empresa, se advierte que
el salario real promedio del sector formal ha crecido un 18,7% en el año 2006 respecto de
2005 y que, a pesar de estar en un proceso de recuperación de su capacidad de compra,
aún se halla claramente retrasado respecto de la evolución del valor de las propiedades,
también estudiado en este trabajo en el Capítulo V “Situación de la Oferta de Suelo e
Inmuebles”.
1 En el marco del Segundo Congreso de la Sociedad Argentina de Investigación de Mercado y opinión (SAIMO), se ha creado una Comisión integrada por la
Asociación Argentina de Marketing, la Cámara de Empresas de Investigación y Mercado y la mencionada Sociedad Argentina de Investigación de Mercado y Opinión
para ajustar la metodología del Índice de Nivel Socioeconómico 2006. La aplicación de dicha metodología sobre la base que brinda la Encuesta Permanente de
Hogares (EPH) le otorga un alto grado de confiabilidad ya que trimestralmente se encuestan 10.000 hogares de 28 conglomerados urbanos de más de 50.000
habitantes.
El compromiso asumido en este encuentro radica en que todos los sectores comiencen a utilizar los datos de este nuevo indicador de nivel socioeconómico. Véase
Anexo XXXIV.
90
Este mismo estudio revela que el salario mensual puede comprar el 44% de una unidad
de superficie (m2 ) de vivienda en el corredor norte de la Ciudad y el 49% en otros barrios
ubicados en diferentes corredores (Almagro, Balvanera y La Boca). Por consiguiente, al
considerar el valor de mercado del modelo teórico estimado en u$s 70.000.-/$ 210.000.en relación a los datos porcentuales del poder de compra de superficie unitaria (m2) del
salario real para locaciones típicas asociadas a los segmentos medios mencionados por
este estudio, podemos inferir que el “valor subsidiado” mencionado supra del modelo
teórico, obtenido a partir de la cesión del terreno por parte del Banco de Inmuebles y la
aplicación de la exención del IVA a la construcción en el marco de una operatoria públicoprivada, guarda relación con la evolución del poder adquisitivo del salario real promedio,
permitiendo contribuir al acceso actualmente denegado de manera categórica y
constituyéndose como una alternativa posible a partir de crear una relación de
ingreso/valor de la propiedad asequible y acorde a las aspiraciones del segmento al que
apunta.
Por otra parte, la aplicación de herramientas de gestión que permitan implementar este
nuevo modelo, requiere una definición previa de los roles de las entidades tanto públicas
como privadas y la puesta en funcionamiento de acciones conjuntas para fomentar la
integración y el intercambio económico y social en el ámbito de la Ciudad.
La intervención del Estado como promotor de políticas territoriales y responsable de la
reglamentación de incentivos tributarios, sumado a la capacidad de las entidades privadas
para la generación, estructuración y gestión de negocios rentables, haría posible la
aplicación del modelo teórico propuesto en la trama urbana que traería como
consecuencia numerosos efectos positivos sobre el desarrollo territorial y sustentable de
la ciudad. En este sentido, y como consecuencia de la implementación de la metodología
propuesta en este estudio, podría destacarse:
§
La implementación de lineamientos generales para fomentar la generación de nuevos
polos de desarrollo a partir de la puesta en valor de áreas degradadas.
§
La propensión a la recomposición del éjido urbano a partir de intervenciones puntuales
a escala de la Ciudad en aquellos vacíos urbanos cuyo uso actual resulta inferior a su
uso potencial.
§
La contribución para evitar la apropiación ilegal de tierras e inmuebles abandonados
cuya consecuencia inmediata se vincula a la inseguridad.
§
La puesta a disposición del mercado de información efectiva sobre inventario de
inmuebles ociosos a través de Bancos de Tierras e Inmuebles, no representando
gasto alguno para el ente público sino más bien una inversión con capacidades para
generar recursos genuinos para la Ciudad a través de la tributación una vez afectados
a la operatoria.
§
El estímulo para la construcción de emprendimientos de escala mediana a pequeña
destinados a los segmentos medios a partir de incentivos tributarios y fiscales como
instrumento urbanístico, que en la coyuntura resultan poco atractivos para el inversor
privado en función de la alta incidencia del valor de la tierra en función de la inversión
a realizar.
91
En este contexto, cada actor interviniente asume un papel preponderante, sumando su
participación a la gestión, construcción y activación de circuitos de financiamiento de
viviendas nuevas e inéditas en el actual mercado inmobiliario por ubicación, tipología y
target apuntado. El Estado, implementando políticas que favorezcan la inclusión,
sustentabilidad y participación ciudadana en el marco del cumplimiento de las garantías
constitucionales; las Entidades Privadas, aportando sus capacidades para la generación y
gestión de negocios rentables que contribuyan al crecimiento económico del país y al
bienestar de su población y por último las Entidades Financieras contribuyendo con su
conocimiento a la estructuración de este tipo de negocios, proporcionando esquemas y
recursos para la financiación de la construcción y la compra de estas viviendas por parte
de empresarios y usuarios “medios” finales respectivamente.
Surge claramente de este estudio la existencia de una concreta problemática habitacional
latente de los sectores medios que se está instaurando en la agenda de discusión de las
autoridades y de la opinión pública en general. La implementación fallida de medidas
sumada al fracaso de numerosas operatorias mencionadas en el presente trabajo, denota
la complejidad de la situación que abarca campos y problemáticas relacionadas con
aspectos económicos, financieros, urbanísticos, sociales y políticos cuyo profundo
conocimiento técnico se convierte en condición indispensable para la aplicación de
cualquier modelo que pretenda suceso.
Es en este sentido que el presente trabajo pretendió introducir una nueva posibilidad
basándose en un análisis meramente técnico sobre supuestos concretos y perfectamente
susceptibles de ser implementados en plazos razonables, de existir la voluntad política de
formalizarlo.
92
8. Alternativas para un modelo posible
En dirección a la implementación de este modelo y en función de la importancia de los
Bancos de Inmuebles como herramienta fundamental para el acceso a la vivienda en
contextos urbanos, se advierte como la falta de información sistematizada sobre
inmuebles pertenecientes a la Ciudad de Buenos Aires dificulta la gestión de los mismos
en referencia al manejo de datos acerca de su estado y disponibilidad con el consecuente
gasto originado por los costos de mantenimiento.
En este sentido resulta imperioso realizar un estudio de situación del stock existente de
suelo urbanizado ocioso. Para ello, deberían establecerse dos etapas tendientes a
cuantificar y recalificar el stock de parcelas subutilizadas para ponerlas a disposición del
mercado.
La primera etapa, estaría orientada a la cuantificación, contemplando la realización de un
Censo de Tierras e Inmuebles vacantes con el objetivo de elaborar un registro con
aquellos activos que admitan usos compatibles con los de vivienda y cuyos propietarios
sean entidades públicas, entidades privadas, personas físicas o herencias vacantes. Para
su instrumentación, se contemplaría la realización de una investigación en una muestra
de Comunas a partir de la aplicación de sistemas georreferenciados y relevamientos de
campo para conformar un sistema de información territorial que aporte datos en base a
situación de ocupación, situación fiscal, situación jurídica y situación urbanística .
En una segunda etapa se haría efectiva la clasificación y el inventario de estos bienes
conforme a los aspectos normativos, regulatorios y legales para luego recalificarlos en
función de los aspectos fiscales y transformarlos en un “producto” con valor agregado,
centralizando el manejo de la información a través de un organismo que mantenga
permanentemente actualizado el Banco de Tierras e Inmuebles que podría funcionar bajo
el concepto de normas ISO-9000 con sus correspondientes manuales de procedimiento y
gestión. De este modo se podría incorporar el suelo hoy ocioso al patrimonio de la Ciudad
aportando a la regularización de los catastros y promoviendo políticas de desarrollo
urbano que contemplen el incremento de la inversión en infraestructura, equipamiento y
vivienda.
Para finalizar se podría sugerir la implementación a futuro de un Observatorio de Suelo y
Mercado Inmobiliario como organismo centralizador de la información de la Ciudad, con
capacidades para revertir los grandes vacíos de conocimiento sobre las características de
los mercados inmobiliarios en el sector público y facilitar la toma de decisiones para el
ordenamiento del territorio y la gestión urbana en función del desarrollo económico, social
y físico de la Ciudad y de las condiciones de vida de su habitantes.
En este contexto, se facilitaría la acción conjunta entre entidades públicas y privadas en el
marco de la transparencia de mercado haciendo posible la articulación entre rentabilidad
social y económica en el marco de los futuros desarrollos urbanos.
93
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98
Anexos
99
Anexo I
Cuadro 17.16 Actos notariales y actos judiciales anotados en el registro de la propiedad inmueble.
Ciudad de Buenos Aires. Año 1990/2004
Actos notariales
Año
Escrituras
traslativas de
dominio
Actos Judiciales
(transf. de dominio)
Hipotecas
1990
83.247
5.664
12.738
1991
115.166
10.393
12.948
1992
86.725
20.108
14.055
1993
87.677
27.373
13.288
1994
97.711
33.884
15.732
1995
85.088
28.568
15.711
1996
91.011
28.153
16.345
1997
103.887
29.108
17.272
1998
107.18 4
27.202
17.072
1999
94.552
24.176
17.967
2000
90.535
23.628
18.260
2001
79.760
20.352
16.285
2002
82.662
3.256
14.250
2003
83.915
2.950
15.750
2004
82.847
4.764
17.321
Fuente: Registro de la Propiedad Inmueble.
100
Anexo II
Porcentaje de hogares y personas por debajo de la línea de pobreza en el aglomerado GBA, desde mayo 1988 en adelante
Fecha de
relevamiento
(1)
Aglomerado
Ciudad de Buenos Aires
Partidos del
Gran Buenos Aires
Hogares
GBA1
GBA2
Conurbano
Personas
Hogares
Personas
Hogares
Personas
Hogares
Personas
Hogares
Personas
May-88
22,5
29,8
9,9
12,7
29,4
37,0
21,5
27,0
38,2
46,4
Oct- 88
24,1
32,3
10,3
13,3
30,9
39,3
22,8
29,8
39,8
48,6
May-89
19,7
25,9
9,2
11,2
24,9
31,6
17,5
23,2
32,5
39,3
Oct- 89
38,2
47,3
18,3
22,5
47,8
56,4
39,8
47,5
56,0
64,2
May-90
33,6
42,5
15,9
20,8
42,7
50,9
37,2
44,3
48,0
56,5
Oct-90
25,3
33,7
8,9
13,1
33,6
41,6
26,8
33,7
39,9
48,0
May-91
21,9
28,9
9,2
11,7
28,2
35,2
22,9
28,5
33,1
40,7
Oct-91
16,2
21,5
6,8
8,1
21,1
26,4
17,0
21,5
25,2
30,7
May-92
15,1
19,3
6,6
8,1
19,4
23,4
15,5
19,0
23,0
26,9
Oct-92
13,5
17,8
4,9
5,6
17,9
22,3
15,5
18,6
20,3
25,5
May-93
13,6
17,7
4,7
5,4
17,7
22,0
14,3
17,6
21,4
26,2
Oct-93
13,0
16,8
5,2
6,2
16,6
20,4
11,8
14,3
21,6
26,2
May-94
11,9
16,1
5,1
6,4
15,1
19,5
10,9
14,2
19,5
24,3
Oct-94
14,2
19,0
5,4
6,7
18,2
23,0
13,0
16,3
23,7
29,1
May-95
16,3
22,2
5,9
7,4
21,0
27,0
17,1
21,1
24,8
32,0
Oct-95
18,2
24,8
5,8
8,0
23,9
30,5
16,4
20,9
31,0
38,1
May-96
19,6
26,7
7,1
9,1
25,3
32,7
18,8
24,1
31,8
40,1
Oct-96
20,1
27,9
5,8
7,5
26,6
34,8
19,9
26,0
33,5
42,4
May-97
18,8
26,3
5,0
6,8
24,8
32,7
17,3
23,1
32,7
41,3
Oct-97
19,0
26,0
5,3
7,5
25,0
32,0
18,0
23,0
31,6
39,4
May-98
17,7
24,3
4,4
6,2
23,7
30,3
16,8
21,7
30,5
37,5
Oct-98
18,2
25,9
4,4
5,9
24,5
32,4
18,2
24,6
30,6
39,1
May-99
19,1
27,1
5,5
8,8
25,1
33,0
19,4
26,5
30,6
38,5
Oct-99
18,9
26,7
5,5
8,3
24,7
32,5
17,1
23,2
32,2
40,2
May-00
21,1
29,7
7,2
10,3
26,8
35,7
19,3
26,2
34,4
44,0
Oct-00
20,8
28,9
6,1
9,5
26,9
35,0
19,0
25,1
34,7
43,2
May-01
23,5
32,7
8,2
10,9
29,9
39,4
20,0
27,9
39,4
48,9
Oct-01
25,5
35,4
6,3
9,8
33,3
43,2
24,5
33,2
41,7
51,7
May-02
37,7
49,7
13,4
19,8
48,1
59,2
36,8
47,8
58,6
68,4
Oct-02
42,3
54,3
14,6
21,2
53,5
64,4
41,2
51,7
64,7
74,4
May-03
39,4
51,7
14,3
21,7
50,5
61,3
38,0
48,0
61,6
71,3
Fuente: EPH
(1) El período de referencia de los ingresos corresponde al mes calendario completo anterior al mes de la onda.
Por ejemplo: en la onda de mayo 2003 los ingresos están referidos a abril 2003.
Nota: El universo sobre el que se efectúan las estimaciones es el de aquellos hogares en los cuales todos los
perceptores declararon todas sus fuentes de ingreso, incluidos aquellos que respondieron no haber tenido
ingresos en el período de referencia. En mayo 2003 estos hogares representaron el 84% del total y
corresponden al 84% de las personas.
GBA1: primer cordón de los partidos del Conurbano. Comprende Avellaneda. General San Martín, Lanús, Lomas de Zamora, Morón (dividido en Morón, Hurlingham e Ituzaingó),
Quilmes, San Isidro, Tres de Febrero y Vicente López
GBA2: segundo cordón de partidos del Conurbano. Comprende Almirante Brown, Berazategui, Esteban Echeverria (dividido en Esteban Echeverria y Ezeiza),
Gral Sarmiento (dividido en Jose C. Paz, Malvinas Argentinas y San Miguel), Florencio Varela, La Matanza, Merlo,
Moreno, San Fernando y Tigre.
101
Anexo III
Porcentaje de hogares y personas por debajo de la línea de indigencia en el aglomerado GBA, desde mayo 1988 en adelante
Fecha de
Aglomerado
relevamiento
Gran Buenos Aires
(1)
Hogares
Ciudad de Buenos Aires
Personas
Hogares
Partidos del Conurbano
Personas
Hogares
GBA 1
Personas
Hogares
GBA 2
Personas
5,5
8,6
2,4
3,8
7,2
10,7
Oct-88
7,0
10,7
2,1
3,0
9,4
13,5
6,4
9,5
12,7
May-89
5,9
8,0
3,0
3,5
7,3
9,6
4,7
6,4
10,0
12,6
Oct-89
11,6
16,5
4,2
5,4
15,2
20,5
10,5
14,6
20,0
25,7
8,7
12,5
3,1
11,8
16,1
8,8
12,5
10,2
14,7
17,5
14,6
19,2
Oct-90
4,6
6,6
1,9
2,1
6,0
8,3
3,7
5,2
8,1
10,9
May-91
3,6
5,1
1,4
1,7
4,7
6,3
2,9
3,4
6,5
8,7
Oct-91
2,2
3,0
0,9
0,8
2,8
3,8
1,9
1,7
3,7
5,7
May-92
2,3
3,3
2,6
6,4
Personas
May-88
May-90
4,5
Hogares
1,0
1,3
2,9
4,0
2,4
3,5
3,5
4,4
Oct-92
2,5
3,2
1,2
0,9
3,1
4,0
3,0
3,0
3,3
4,8
May-93
2,9
3,6
1,6
1,5
3,5
4,3
2,8
3,4
4,2
5,1
Oct-93
3,2
4,4
1,6
1,8
3,9
5,3
2,8
3,7
5,0
6,7
May-94
2,6
3,3
1,1
1,1
3,3
4,1
2,3
2,7
4,3
5,3
Oct-94
3,0
3,5
1,6
1,5
3,7
4,1
2,8
3,2
4,5
5,0
May-95
4,3
5,7
1,8
1,8
5,3
6,9
4,5
4,8
6,2
8,7
Oct-95
4,4
6,3
1,3
1,6
5,9
7,9
3,6
4,8
8,0
10,4
May-96
5,1
6,9
1,7
1,5
6,7
8,8
3,9
5,2
9,5
11,9
Oct-96
5,5
7,5
1,5
1,3
7,3
9,6
4,8
6,5
9,9
12,3
May-97
4,1
5,7
1,1
1,2
5,4
7,2
4,1
5,6
6,8
8,6
Oct-97
5,0
6,4
1,4
1,9
6,6
7,9
4,5
5,5
8,5
9,9
May-98
4,0
5,3
1,2
1,6
5,2
6,6
3,3
4,6
7,1
8,3
Oct-98
4,5
6,9
0,8
1,1
6,2
8,8
4,8
7,1
7,6
10,2
May-99
5,4
7,6
1,1
1,3
7,3
9,6
5,4
7,6
9,1
11,3
Oct-99
4,8
6,7
1,3
1,4
6,4
8,4
3,8
5,5
8,9
10,8
7,5
2,3
2,7
6,6
9,0
4,8
6,2
8,4
11,5
Oct-00
5,6
7,7
1,4
1,8
7,3
9,5
5,2
6,9
9,4
11,7
May-01
May-00
7,4
5,3
10,3
2,0
1,7
9,7
13,0
6,0
8,9
13,3
16,4
Oct-01
8,3
12,2
1,6
2,1
11,0
15,2
7,0
10,6
14,9
19,2
May-02
16,0
22,7
4,0
6,3
21,2
27,9
14,9
21,1
27,0
33,4
Oct-02
16,9
24,7
3,7
2
5,7
2
22,3
30,5
14,1
19,8
29,7
38,9
May-03
16,3
25,2
4,7
2
8,9
2
21,4
30,4
13,6
20,0
28,3
38,3
Fuente: EPH
(1) El período de referencia de los ingresos corresponde al mes calendario completo anterior al mes de la onda.
Por ejemplo: en la onda de mayo 2003 los ingresos están referídos a abril 2003.
(2) Estimaciones sujetas a coeficientes de variación superiores al 10%
Nota: El universo sobre el que se efectúan las estimaciones es el de aquellos hogares en los cuales todos los
perceptores declararon todas sus fuentes de ingreso, incluidos aquellos que respondieron no haber tenido
ingresos en el período de referencia. En mayo del 2003 estos hogares representaron el 84% del total y corresponden al 84%de las personas.
GBA1: primer cordón de los partidos del Conurbano. Comprende Avellaneda. General San Martín, Lanús, Lomas de Zamora, Morón (dividido en Morón, Hurlingham e Ituzaingó),
Quilmes, San Isidro, Tres de Febrero y Vicente López
GBA2: segundo cordón de partidos del Conurbano. Comprende Almirante Brown, Berazategui, Esteban Echeverria (dividido en Esteban Echeverria y Ezeiza),
Gral Sarmiento (dividido en Jose C. Paz, Malvinas Argentinas y San Miguel), Florencio Varela, La Matanza, Merlo,
Moreno, San Fernando y Tigre.
102
Anexo IV
Evolución de la población total, según censos nacionales.
Total del país. Censos 1869-2001
Población
total
Año
Millones
1869
1,8
1895
1914
4,0
7,9
1947
1960
15,8
20,0
1970
1980
1991
23,3
27,8
32,6
2001
36,2
Fuente: INDEC, Censos Nacionales de Población
Volumen y crecimiento de la población argentina, según censos nacionales.
Total del país. Censos 1895-2001
Año
Población total
Tasa anual media
de crecimiento (2)
t (1)
‰
1895
4.044.911
1914
1947
7.903.662
15.893.827
19,080
33,000
36,0
21,0
1960
1970
20.013.793
23.364.431
13,390
10,000
18,0
16,0
1980
1991
27.949.480
32.615.528
10,000
10,564
18,0
15,0
2001
36.260.130
10,507
10,1
(1) Intervalo de tiempo en años.
(2) La tasa anual media de crecimiento expresa el ritmo de crecimiento de una población, es decir
cuanto aumenta o disminuye en promedio anualmente por cada 1.000 habitantes, durante
un determinado período.
Los valores de las tasas se consignanal inicio de cada período.
Fuente: INDEC, Censos Nacionales de Población
103
Anexo V
Total País según provincia. Población censada en 1991 y 2001 y variación intercensal absoluta y relativa 1991-2001.
Provincia
Población
Variación
absoluta
Variación
relativa %
1991
2001
32,615,528
36,260,130
3,644,602
11.2
2,965,403
12,594,974
2,776,138
13,827,203
-189,265
1,232,229
-6.4
9.8
24 Partidos del Gran Buenos Aires (1)
Resto de la Provincia de Buenos Aires (2)
Catamarca
Chaco
7,952,624
4,642,350
264,234
839,677
8,684,437
5,142,766
334,568
731,813
500,416
70,334
9.2
10.8
26.6
Chubut
Córdoba
Corrientes
357,189
2,766,683
795,594
984,446
413,237
3,066,801
144,769
56,048
300,118
17.2
15.7
10.8
Entre Ríos
Formosa
Jujuy
1,020,257
930,991
1,158,147
135,397
137,890
17.0
13.5
La Pampa
La Rioja
259,996
486,559
611,888
299,294
88,146
99,559
39,298
22.1
19.4
15.1
220,729
1,412,481
788,915
289,983
1,579,651
965,522
69,254
167,170
176,607
31.4
11.8
22.4
Río Negro
Salta
388,833
506,772
866,153
474,155
552,822
85,322
46,050
21.9
9.1
San Juan
San Luis
Santa Cruz
528,715
286,458
159,839
1,079,051
620,023
367,933
212,898
91,308
81,475
24.6
17.3
28.4
196,958
3,000,701
37,119
202,279
23.2
7.2
804,457
1,338,523
101,079
132,469
196,418
31,710
19.7
17.2
45.7
Total
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Buenos Aires
Mendoza
Misiones
Neuquén
Santa Fe
Santiago del Estero
Tucumán
Tierra del Fuego, Antártida Argentina e Islas del Atlántico Sur
398,413
512,329
2,798,422
671,988
1,142,105
69,369
Fuente: INDEC. Censo Nacional de Población y Vivienda 1991 y Censo Nacional de Población, Hogares y
Viviendas 2001.
104
Anexo VI
Población urbana y rural según censos nacionales
Total del país. Años 1895-2001
Población
1895
1914
1947
1960
1970
1980
1991
2001 (1)
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
100.0
en porcentaje
Total
Urbana
37.4
52.7
62.2
72.0
79.0
82.8
88.4
89.3
Rural
62.6
47.3
37.8
28.0
21.0
17.2
11.6
10.7
(1): Resultados provisionales.
Fuente: Censos Nacionales de Población
105
Anexo VII
106
Anexo VIII
Viviendas particulares ocupadas según tipo. Total del país. Años 1980 - 1991.
Tipo de vivienda
1980
Incremento
porcentual
1980/1991
1991 (1)
en porcentaje
Total
Casas A (2)
Departamentos
Casas B (3)
Otros tipos
100,0
100,0
19,9
53,3
17,8
16,1
12,8
56,5
18,6
16,8
8,1
27,0
24,9
25,4
24,0
(1) Los desconocidos fueron distribuidos proporcionalmente.
(2) Casas Tipo A: incluye todas las casas que no son consideradas tipo B (véase la
definición más abajo)
(3) Casas tipo B: la que cumple por lo menos una de las siguientes condiciones:
no tiene provisión de agua por cañería dentro de la vivienda; no dispone de
retrete con descarga de agua; tiene piso de tierra u otro material que no sea
cerámica, baldosa, mosaico, madera, alfombra, plástico, cemento o ladrillo fijo.
Fuente: Censos nacionales de población.
107
Anexo IX
Hogares particulares con cantidad de personas por cuarto, según provincia
Total del país. Año 1991
Provincia
Total de
hogares
Hogares con
Hogares con
Hogares con
menos de
2 personas
2ó3
personas
más de
3 personas
por cuarto
por cuarto
por cuarto
%
Total del país
8,927,289
74.3
18.6
7.1
Ciudad de Buenos Aires
1,023,464
87.9
10.1
2.0
Buenos Aires
19 partidos del Gran Buenos Aires
3,535,695
2,172,716
75.3
73.2
18.9
20.3
5.9
6.5
1,362,979
78.6
16.6
4.8
61,344
66.5
22.1
11.4
Córdoba
771,671
78.2
16.1
5.6
Corrientes
Chaco
188,628
198,103
62.7
58.2
24.4
25.3
12.9
16.5
9.6
Resto Buenos Aires
Catamarca
Chubut
94,893
69.2
21.2
269,975
73.2
19.3
7.6
Formosa
92,512
53.9
28.1
18.1
Jujuy
La Pampa
115,776
76,325
58.7
78.6
25.9
16.9
15.4
4.5
10.1
Entre Ríos
La Rioja
51,653
66.9
23.0
Mendoza
360,464
73.7
19.2
7.1
Misiones
187,678
63.4
25.2
11.4
Neuquén
Río Negro
96,838
134,871
65.5
67.7
23.7
22.3
10.8
10.1
Salta
193,356
58.9
24.9
16.2
San Juan
124,142
72.8
19.6
7.6
75,799
70.5
20.6
8.9
Santa Cruz
Santa Fe
42,300
803,021
75.3
77.1
18.8
16.5
5.9
6.4
Santiago del Estero
149,537
59.3
26.7
14.0
19,274
78.2
17.8
4.0
259,970
62.8
24.8
12.3
San Luis
Tierra del Fuego
Tucumán
Nota: Los hogares en los que la cantidad de personas por cuarto es
desconocida fueron distribuidos proporcionalmente.
Fuente: INDEC, Censo Nacional de Población y Vivienda 1991, Serie B
108
Anexo X
Cuadro 17.5 Viviendas nuevas por categoría, solicitadas en los permisos de construcción.
Ciudad de Buenos Aires. Años 1991/2004
Año
1
Total
Total
Univiviendas
Sencilla Confortable Lujosa
Suntuosa
Total
Multiviviendas
1
Sencilla Confortable Lujosa
Suntuosa
1991
7.079
676
56
394
215
11
6.403
2.129
1.902
1.910
462
1992
9.229
573
75
180
305
13
8.656
2.677
2.342
3.180
457
1993
6.025
303
17
116
161
9
5.722
2.704
1.765
1.000
253
1994
14.999
319
38
150
104
27
14.680
8.456
3.971
1.652
601
1995
6.353
226
26
105
83
12
6.127
3.854
1.850
208
215
1996
7.914
253
35
105
82
31
7.661
3.618
2.841
629
573
1997
13.029
278
27
143
75
33
12.751
4.344
3.875
905
3.627
1998
12.760
243
21
133
69
20
12.517
3.656
4.490
898
3.473
1999
9.626
212
18
106
61
27
9414
2466
3902
1062
1984
2000
10.027
168
17
74
53
24
9.859
3.007
4.166
687
1.999
2001
4.957
142
12
81
32
17
4.815
1.198
1.897
385
1.335
2002
1.764
106
10
50
27
19
1.658
716
656
104
182
2003
9.740
185
17
85
56
27
9.555
2.540
4.204
561
2.250
2004
9.573
198
12
85
64
37
9.375
2.285
3.321
736
3.033
Incluye las viviendas en locales.
Nota: no se incluyen las obras pertenecientes al Instituto de la Vivienda de la Ciudad
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (G.C.B.A.) sobre la base de datos de la Dirección General
de Fiscalización de Obras y Catastro. Secretaría de Seguridad
109
Anexo XI
Fuente: BCRA
110
Anexo XII
2
Mercado Inmobiliario. Precios de alquiler por m por barrio. Ciudad de Buenos Aires. 2º
quincena de julio de 2005
Total
Tamaño
Precio de
Precio
Precio
Valor total
superficie
promedio
alquiler en
promedio
promedio
Barrio
en alquiler
en alquiler
por unidad por unidad
base a 50m2
($)
(m2 )
2
2
($)
(m )
(m )
($)
Recoleta
Palermo
San Nicolas
Belgrano
Almagro
Caballito
Congreso
San Telmo
Villa Crespo
Villa Urquiza
Floresta
Boedo
Flores
Barracas
Villa Lugano
1,903
1,403
258
1,647
803
1,001
617
260
383
209
273
250
669
404
496
50,010
36,710
11,850
35,020
13,220
14,230
8,730
3,430
4,860
2,530
3,160
2,810
7,240
4,330
3,880
53
52
36
61
40
53
41
43
43
42
46
42
48
40
62
1,389
1,360
757
1,297
661
749
582
572
540
506
527
468
517
433
485
26
26
21
21
16
14
14
13
13
12
12
11
11
11
8
1,314
1,308
1,066
1,063
823
711
707
660
634
605
579
562
541
536
391
Fuente: CEDEM, Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable, GCBA, en base a datos del Sistema
Buscainmueble .
111
Anexo XIII
Mercado inmobiliario. Precios de departamentos a estrenar de tres ambientes.
Promedio por m 2 por barrio (en U$S).Ciudad de Buenos Aires. 2º quincena de
Julio de 2005
Barrio
Recoleta
Villa Crespo
Caballito
Nuñez
Flores
Belgrano
Almagro
Total
Precio
Tamaño
Valor total a
Precio
superficie a promedio por
promedio
por promedio por
estrenar
2
2
2
(U$S)
estrenar (m ) m (en U$S)
unidad (m ) unidad (U$S)
177
748
3,252
1,651
1,710
674
1,537
1,201
1,146
1,033
1,033
1,017
1,010
1,005
212,500
856,900
3,360,850
1,704,850
1,739,900
681,000
1,544,700
59
58
65
69
61
67
64
70,833
65,915
67,217
71,035
62,139
68,100
64,363
Fuente: CEDEM, Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable, GCBA, en base a datos
del Sistema Buscainmueble .
Mercado inmobiliario. Precios de departamentos a estrenar de dos ambientes.
Promedio por m 2 por barrio (en U$S). Ciudad de Buenos Aires. 2º quincena de
Julio de 2005
Barrio
Puerto Madero
Recoleta
Palermo
Belgrano
Nuñez
Caballito
Villa Urquiza
Total
Precio
superficie a promedio por
estrenar (m2)
m2 (U$S)
1,348
1,789
1,318
2,952
2,172
2,826
2,726
2,588
1,437
1,256
1,250
1,097
1,083
1,065
Valor total a
estrenar
3,488,504
2,570,200
1,656,000
3,689,932
2,382,970
3,059,630
2,903,400
Tamaño
Precio
promedio por Promedio por
unidad (m 2) Unidad (U$S)
75
50
41
49
51
46
48
193,806
71,394
51,750
61,499
55,418
49,349
50,936
Fuente: CEDEM, Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable, GCBA, en base a datos del
Sistema Buscainmueble.
112
Anexo XIV
Mercado inmobiliario. Precios de departamentos usados dos ambientes.
Promedio por m 2 por barrio (en U$S). Ciudad de Buenos Aires. 2º quincena de
Julio de 2005
Barrio
Total
Precio
Tamaño
Precio
Valor total a
superficie a la promedio por
promedio por promedio por
la venta (U$S)
2
2
2
venta (m )
m (U$S)
unidad (m ) unidad (U$S)
Puerto Madero
Recoleta
Nuñez
Belgrano
Palermo
Villa Urquiza
Caballito
460
4,648
2,940
7,593
4,050
3,926
9,522
1,926
1,192
1,116
1,100
1,076
897
883
886,000
5,539,100
3,280,100
8,353,900
4,358,400
3,519,900
8,407,700
66
43
47
45
43
43
42
126,571
51,767
52,905
49,431
46,366
38,680
37,038
Fuente: CEDEM, Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable, GCBA, en base a datos
del Sistema Buscainmueble .
Mercado inmobiliario. Precios de departamentos usados de tres ambientes.
Promedio por m 2 por barrio (en U$S). Ciudad de Buenos Aires. 2º quincena de
Julio de 2005
Barrio
Recoleta
Belgrano
Nuñez
Palermo
Caballito
Villa Urquiza
Total
Precio
superficie a la promedio por
venta (m 2)
m 2 (U$S)
3,540
8,813
3,385
4,700
14,754
7,358
1,049
986
944
912
862
853
Tamaño
Precio
Valor total a la
promedio por promedio por
venta (U$S)
unidad (m 2) unidad (U$S)
3,713,300
8,692,600
3,195,000
4,284,400
12,722,600
6,278,400
63
63
62
66
65
63
66,309
61,650
58,091
60,344
56,047
54,124
Fuente: CEDEM, Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable, GCBA, en base a datos del
Sistema Buscainmueble .
113
Anexo XV
114
Anexo XVI
1 - Callao 1660
2 - Callao 1827
3 - Rodríguez Peña 1736
4 - Rodríguez Peña 1671
5 - Azcuénaga 1183
6 - Azcuénaga 1370
7 - Larrea 1230
8 - Junín 1121
9 - Peña 2082
10 - Uriburu 1562
Fuente: Inmobiliaria Izrastzoff, 10 Agosto 2006
La inmobiliaria Izrastzoff reunió hoy en un evento realizado en el Art Hotel, Azcuénaga 1268,
Capital Federal, a distintos sectores de la sociedad y del Gobierno con el objeto de encontrar,
frente a la demolición reiterada de edificios emblemáticos, soluciones y alternativas para asegurar
la preservación del patrimonio arquitectónico de la Ciudad de Buenos Aires.
Entre los oradores estuvieron presentes la Ministro de Cultura de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, Silvia Fajre; la Directora de la Comisión de Patrimonio Arquitectónico de la Legislatura de la
Ciudad de Buenos Aires, Laura Weber; uno de los socios del hotel boutique “Art Hotel”, Vincent
Chevallier; uno de los Directores del Estudio Christin-Landi, arquitecto Oscar Christin y el Gerente
de Desarrollos inmobiliarios de Izrastzoff Bienes Raíces, arquitecto Andrés Lernoud.
115
Anexo XVII
Programa de Recuperación Urbana de Edificios Existentes
El objetivo de este programa es la construcción de viviendas aprovechando estructuras o edificaciones preexistentes en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Para ello el IVC comprará, a través del sistema de
licitación pública, edificaciones que han quedado como obras paralizadas (estructuras) o edificios con otra
finalidad original que puedan ser convertidos en viviendas (fábricas, galpones, etc.).
Este programa permitirá:
•
•
Compensar la escasez de tierras libres en la Ciudad de Buenos Aires consolidando la trama urbana
existente.
Incentivar la rehabilitación y reconversión urbana de la Ciudad de Buenos Aires, en particular la
zona sur.
Hay dos variantes de implementación de esta operatoria:
•
•
Compromiso de compra.
Compromiso de compra y financiamiento.
En el primer el caso el pago de las viviendas deberá efectivizarse al momento de la traslación del dominio
de las mismas al IVC. En el segundo, se adelantará parte del pago de las viviendas a medida que se
certifiquen los avances de obra pautados y se completará el mismo al momento de la traslación de dominio
al IVC.
En ambos casos, las empresas deberán presentar los proyectos de continuación y conclusión de las obras
de acuerdo a la normativa vigente. La selección de las mismas se realizará mediante un proceso de
licitación.
www.buenosaires.gov.ar
116
Anexo XVIII
Vivienda Porteña
Este programa tiene como objetivo el desarrollo de proyectos que promuevan la construcción de viviendas
para sectores medios e incentiven la generación de empleo.
Consiste en la primera operatoria de cofinanciamiento público privado para la construcción y la adquisición
de viviendas en la Ciudad. Participan de este programa el Instituto de Vivienda, el Banco de la Ciudad de
Buenos Aires, los desarrolladores inmobiliarios y los futuros compradores de vivienda.
Funciona de la siguiente manera:
•
•
•
Los desarrolladores privados aportan el terreno y el proyecto y desarrollan la para la exposición y
venta de los proyectos.
La etapa inicial del proyecto abarcará la construcción de ochocientas viviendas, por un monto
construcción
El banco evalúa comercial y financieramente los proyectos, financia el 70% del costo de la
construcción, a una tasa fija del 9,9% anual y el 60% del crédito hipotecario, a una tasa del 8%, con
un plazo de 20 años
El IVC evalúa técnicamente los proyectos, financia el 25% del crédito hipotecario, a una tasa del 6%, con un
plazo de 5 años y desarrolla el centro de comercialización aproximado de $ 122.000.000.
El costo fiscal del proyecto será compensado por el incremento de la base inmobiliaria imponible y del
crecimiento de la recaudación de impuestos, tasas y contribuciones.
En la actualidad se está en la etapa de evaluación de proyectos y próximamente se anunciará la apertura
del centro de comercialización.
www.buenosaires.gov.ar
117
Anexo XIX
MAPA DE COMUNAS
Fuente: Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
118
Anexo XX
119
Anexo XXI
Direccion
Barrio
Precio
Sup Terreno
Valor m²
U$S
m²
U$S/m²
FOT
Sup Edificable
Incidenci
m²
U$S/m²
Comercializa
Sanchez de Bustamante al 100
Almagro
1,100,000
1,055
1,042.65
3.65
3,851
285.66
Chess Consultora Inmob.
Corrientes Av. 3700
Almagro
1,600,000
900
1,777.78
4
3,600
444.44
Cherquetti Propiedades
Tucumán 3100
Almagro
1,700,000
2,507
678.10
5
12,535
135.62
Migliorisi
Urquiza Gral 300
Almagro
3,500,000
3,025
1,157.02
3
9,075
385.67
D'Aria propiedades
Corrientes Av. 1800
Balvanera
1,250,000
303
4,125.41
4
1,212
1,031.35
Ariel Zayat
La Rioja 100
Balvanera
1,600,000
1,930
829.02
3.46
6,678
239.60
Jor Bienes Raices
Armando Pepe
Adolfo Alsina
Balvanera
1,650,000
876
1,883.56
5.1
4,468
369.33
Boulogne Sur Mer 200
Balvanera
6,000,000
9,259
648.02
3
27,777
216.01
Elmausar S.A.
Suarez Av. 1700
Barracas
2,440,000
2,055
1,187.35
6
12,330
197.89
Toribio Achaval
Lamadrid 1900
Barracas
2,450,000
4,900
500.00
3
14,700
166.67
Raices Puerto Madero
Montes de Oca Av. 2000
Barracas
2,500,000
7,328
341.16
3
21,984
113.72
D'Amelio Propiedades
Reg.de Patricios Av.
Barracas
3,700,000
7,417
498.85
4.4
32,635
113.38
La Llave
Araoz1900
Barrio Norte
1,700,000
595
2,857.14
4.16
2,475
686.81
Shenk
Larrea 1300
Barrio Norte
1,800,000
570
3,159.00
3.4
1,937
929.12
Izrastzoff
Ortiz de Ocampo 2600
Barrio Norte
3,240,000
716
4,525.14
4.16
2,979
1,087.77
Elmausar S.A.
Las Heras 2600
Barrio Norte
3,300,000
513
6,432.75
8.88
4,555
724.41
Izrastzoff
Ayacucho 1600
Barrio Norte
5,500,000
1,489
3,693.75
5
7,445
738.75
Luxus Realtor
Callao Av. 1055
Barrio Norte
12,800,000
2,873
4,455.27
5
14,365
891.05
Toribio Achaval
La Pampa 2900
Belgrano
1,280,000
387
3,310.06
6.95
2,688
476.27
Toribio Achaval
Conectar Propiedades
Cabildo Av. 1500
Belgrano
2,500,000
938
2,665.25
3
2,814
888.42
Libertador Av. Del 5700
Belgrano
3,800,000
940
4,042.55
4.16
3,910
971.77
Ledesma Inmuebles
Caseros Av. 3700
Boedo
1,100,000
2,621
419.69
6
15,726
69.95
FP Consultora Inmobiliaria
Directorio Av. 1100
Caballito
1,200,000
1,053
1,139.60
4
4,212
284.90
Sika Propiedades
Directorio Av. 100
Caballito
1,300,000
1,004
1,294.82
6
6,024
215.80
D'Amelio Propiedades
D'Amelio Propiedades
La Plata Av. 1000
Caballito
1,500,000
1,006
1,491.05
5
5,030
298.21
Avellaneda Av. 1400
Caballito
1,500,000
2,276
659.05
5.2
11,835
126.74
Antúnez Vega
Directorio Av. 1500
Caballito
4,500,000
2,600
1,730.77
5
13,000
346.15
Mignone Propiedades
Zelma Propiedades
Lima 900
Centro
1,200,000
1,153
1,040.76
5
5,765
208.15
Esmeralda 300
Centro
1,250,000
303
4,125.41
5
1,515
825.08
Mosquera
Irigoyen Bernardo de 200
Centro
1,250,000
273
4,578.75
5
1,365
915.75
Ashardjian
Esmeralda 300
Centro
1,300,000
330
3,939.39
11.96
3,947
329.38
Toribio Achaval
Moreno 700
Centro
1,300,000
737
1,763.91
5
3,685
352.78
Ernesto Prezzia
Lavalle 100
Centro
1,500,000
406
3,694.58
5
2,030
738.92
L. J. Ramos
Bartolomé Mitre 1213
Centro
1,500,000
1,001
1,499.18
4.5
4,502
333.15
Armando Pepe
Callao Av. 200
Centro
2,500,000
1,385
1,805.05
5
6,925
361.01
Eduardo Martinez Neg. Inmb
Maipú 600
Centro
2,500,000
1,125
2,222.22
4.4
4,950
505.05
Monica Kon
Corrientes Av. 2000
Centro
2,800,000
1,150
2,434.78
4
4,600
608.70
Ocampo propiedades
Talchuano 1100
Centro
3,500,000
783
4,469.99
5
3,915
894.00
Elmausar S.A.
Córdoba 824
Centro
4,500,000
2,275
1,978.02
3.5
7,963
565.15
Botto Nuñez
Esmeralda 100
Centro
4,950,000
1,503
3,293.41
5
7,515
658.68
Baigun
Antártida Argentina
Centro
5,000,000
7,000
714.29
5
35,000
142.86
Elmausar S.A.
Suipacha 100
Centro
6,000,000
3,559
1,685.87
5
17,795
337.17
SI. Prin
Corrientes Av. 1000
Centro
20,000,000
2,700
7,407.41
11.5
31,050
644.12
B.A. Propiedades S.A.
Dorrego Av. 800
Colegiales
1,450,000
840
1,726.19
3.5
2,940
493.20
Abaque Propiedades
Lacroze Federico Av. 3600
Colegiales
4,500,000
1,508
2,984.08
6
9,048
497.35
Ariel Zayat
Rivadavia 1900
Congreso
1,500,000
1,058
1,417.90
4
4,232
354.48
Izrastzoff
Bolivia 100
Flores
3,000,000
1,000
3,000.00
5
5,000
600.00
Marmo & Alvarez
Boyacá Av. 700
Flores
3,600,000
3,679
978.53
5.7
20,970
171.67
Armando Pepe
Gavilan 1000
Flores
6,000,000
8,948
670.54
3.46
30,960
193.80
Elmausar S.A.
Gaona Av. 4200
Floresta
2,600,000
2,500
1,040.00
2.5
6,250
416.00
Matassa Inmobiliaria
Martín García Av. 700
La Boca
5,500,000
7,490
734.31
4
29,960
183.58
Antúnez Vega
Campos luis Maria Av. 100
Las Cañitas
2,500,000
696
3,591.95
6
4,176
598.66
Elmausar S.A.
Ortega y Gasset 1900
Las Cañitas
7,500,000
775
9,677.42
4.16
3,224
2,326.30
Migliorisi
Tacuarí 900
Monserrat
3,900,000
2,373
1,643.49
5
11,865
328.70
L. J. Ramos
Crisologo Larralde 2600
Nuñez
1,600,000
1,140
1,403.51
7.2
8,208
194.93
Temeba
Libertador Av. Del 6600
Nuñez
2,300,000
400
5,750.00
9
3,600
638.89
Chess Consultora Inmob.
Vedia Agustín de 2200
P Chacabuco
1,250,000
20,912
59.77
1.2
25,094
49.81
D'Amelio Propiedades
Cordoba Av. 4700
Palermo
1,500,000
1,650
909.09
3.8
6,270
239.23
Migliorisi
Dorrego Av. 1700
Palermo
1,500,000
875
1,714.29
3.5
3,063
489.80
Chess Consultora Inmob.
Honduras 3800
Palermo
2,100,000
2,102
999.05
1.76
3,700
567.64
Izrastzoff
Scalabrini Ortiz Av. 2000
Palermo
2,150,000
1,289
1,667.96
4
5,156
416.99
Mosquera
Bonpland 2400
Palermo
2,200,000
788
2,791.88
3.5
2,758
797.68
Monica Kon
Av. del Libertador 3782
Palermo
2,250,000
222
10,135.14
Obs.
3,000
750.00
Luxus Realtor
Fuente: Reporte inmobiliario. Relevamiento de terrenos a la venta al mes de Enero de 2007.
120
Anexo XXII
121
Anexo XXIII
Fuente: Reporte inmobiliario. 2007
122
Anexo XXIV
123
Anexo XXV
124
Anexo XXVI
125
Anexo XXVII
Simulador Super Hipoteca
Linea de Credito: Tradicional
Si tiene dudas al completar los campos haga click acá.
Sistema
Francés
Tipo de Crédito
Vivienda a estrenar
Compra
Tipo de Tasa
Combinada, fija por 1 año
Titulares
1 titular
Cantidad de Cuotas
240
Actividad Titular
Otras
Actividad Co-Titular
Otras
Ingresos Netos
Familiares
6700
Condición Laboral
Relación de dependencia
Es Cliente de
Acredita el sueldo en
Banco Rio
Banco Rio
Para calcular la cuota ingrese el monto del crédito que necesita.
Para calcular el monto del crédito ingrese la cuota inicial que desea pagar.
Valor de la Vivienda $
336000
Monto del Crédito
268800
Cuota Inicial
2676,2
Ayuda
126
Anexo XXVIII
127
Anexo XXIX
Simulador Super Hipoteca
Linea de Credito: Tradicional
Si tiene dudas al completar los campos haga click acá.
Sistema
Francés
Tipo de Crédito
Vivienda a estrenar
Compra
Tipo de Tasa
Combinada, fija por 1 año
Titulares
1 titular
Cantidad de Cuotas
240
Actividad Titular
Otras
Actividad Co-Titular
Otras
Ingresos Netos
Familiares
4800
Condición Laboral
Relación de dependencia
Es Cliente de
Acredita el sueldo en
Banco Rio
Banco Rio
Para calcular la cuota ingrese el monto del crédito que necesita.
Para calcular el monto del crédito ingrese la cuota inicial que desea pagar.
Valor de la Vivienda $
210000
Monto del Crédito
168000
Cuota Inicial
1672,6
Ayuda
128
Anexo XXX
129
Anexo XXXI
Simulador Super Hipoteca
Linea de Credito: Tradicional
Si tiene dudas al completar los campos haga click acá.
Sistema
Francés
Tipo de Crédito
Vivienda a estrenar
Compra
Tipo de Tasa
Combinada, fija por 1 año
Titulares
1 titular
Cantidad de Cuotas
240
Actividad Titular
Otras
Actividad Co-Titular
Otras
Ingresos Netos
Familiares
3300
Condición Laboral
Relación de dependencia
Es Cliente de
Acredita el sueldo en
Banco Rio
Banco Rio
Para calcular la cuota ingrese el monto del crédito que necesita.
Para calcular el monto del crédito ingrese la cuota inicial que desea pagar.
Valor de la Vivienda $
210000
Monto del Crédito
114240
Cuota Inicial
1145,5
Ayuda
Moneda:
Pesos
Tasa Nominal Anual:
8,70 %
Tasa Efectiva Anual:
9,06 %
Monto del Crédito:
Sistema:
Cuota Pura:
IVA de Comisiones y Gastos:
IVA sobre interés:
114240,00
Francés
1005,91
19,83
0,00
Gestión y Otorgamiento de Cobertura de Vida:
94,41
Seguro Incendio:
25,38
Gastos Administrativos:
Cuota Total:
0,00
1145,52
130
Anexo XXXII
131
Anexo XXXIII
Destino:
Créditos destinados a financiar únicamente la adquisición de vivienda propia, única,
familiar y de ocupación permanente.
Usuarios:
Personas físicas que no superen los 65 años a la fecha de cancelación del préstamo.
Sistema de amortización: Francés.
Reembolso del préstamo: Cuotas mensuales vencidas.
RELACIÓN
MONTOS MONTOS
PORCENTAJE DE
CUOTA /
PLAZOS
MÍNIMOS MÁXIMOS FINANCIACIÓN (*)
INGRESOS
NETO
Hasta el 100% para
créditos hasta
$200.000. ADQUISICIÓN
Hasta
Hasta
$10.000 $300.000
DE VIVIENDA
30 años
el 30%
Hasta el 90% para
DESTINO
AMPLIACIÓN
O REFACCIÓN
TERMINACIÓN
DE VIVIENDA
$5.000
$5.000
créditos mayores a
$200.000. Hasta el 100% del
valor presupuestado
de la obra a realizar,
$150.000
sin exceder el 90%
del valor de tasación
actual del inmueble.
Únicamente para
obras cuyo grado de
avance al momento de
solicitar el crédito no
$150.000 sea inferior al 65% del
presupuesto total de la
construcción, sin
considerar el valor del
terreno.
Hasta
10 años
Cuadro de cuotas:
Primera cuota cada $10.000.- de crédito.
TNA 8,50% Para plazos hasta 10 años.
TNA 9.50% Para plazos mayores a 10 años.
Hasta
el 30%
Plazos
Hasta
10 años
Hasta
el 30%
(*)La asistencia créditicia estará limitada a viviendas cuyo valor de compra o
tasación de ambos, el mayor no exceda los $333.000 (pesos trescientos treinta y
tres mil).
10
15
20
30
años
años
años
años
Cuota sin
IVA
$123.99
$104,42
$93,21
$84,09
Seguro
de vida
(*)
$12
$12
$12
$12
Costo Total
Mensual
$135,99
$116,42
$105,21
$96,09
(*) Calculado para un titular.
132
Anexo XXXIV
Fuente: Asociación Argentina de Marketing, Cámara de Empresas de
Investigación y Mercado y Sociedad Argentina de Investigación de
Mercado y Opinión .
133
134
135

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