el mercado de oficinas en madrid y barcelona

Transcripción

PROPERTY REPORT
EL MERCADO DE OFICINAS
EN MADRID Y BARCELONA
TERCER TRIMESTRE 2012
cONTACTOS
RESEARCH
María de Molina, 54
Tél. : +34 914 549 600
Emilie GRADASSI
Directora Research, marketing
y comunicación
[email protected]
Ramiro J. RODRÍGUEZ
Analista - Research
[email protected]
RESUMEN EJECUTIVO
Reducción de la disponibilidad, pese a una tímida
demanda
Uno de los efectos de la prolongación de la crisis es el menor ritmo
de despidos y cierre de empresas. Esto repercute en menor liberación
de espacio inmobiliario de segunda mano, con lo cual la superficie
contratada se refleja directamente en menor disponibilidad. No
obstante, los niveles acumulados de contratación de oficinas
en 2012 se mantienen deprimidos reflejando la dinámica de la
economía nacional.
En Madrid las rehabilitaciones recientes en el CBD
compensan la inversión y encuentran inquilino
rápidamente
cONTACTOS
BARCELONA
• Los empresarios se mantienen cautos y racionalizan al máximo la
demanda de oficinas
• Las contrataciones y renovaciones de contratos buscan aprovechar
incentivos y rentas reducidas
• La renovación del parque se apoya sobretodo en rehabilitaciones,
muchas de ellas en el CBD
• Las oficinas de mejores calidades y ubicaciones mantienen una
demanda relativamente resistente, lo cual sirve de soporte a la
renta prime
• La tasa disponibilidad se reduce por la escasez de entregas de
obra nueva
Inés BORDÁS
Transacción - Oficinas Cataluña
Tel.: +34 933 012 010
[email protected]
Pese al incremento del take-up, la disponibilidad
de oficinas en Barcelona mantiene en registros
altos
INVERSIÓN
• La contratación acumulada del año sigue el ritmo del entorno
macroeconómico y llega a cotas inferiores a las de 2010 y 2011
• Los 55.500 m² de take-up del tercer trimestre se apoyan en
grandes operaciones y superan el dato de hace un año
• La disponibilidad mantiene un nivel alto, aunque se redujo en el
pasado trimestre, debido principalmente a la nula entrega de obra
nueva
OFICINAS
MADRID
Ilán DALVA
Director Transacción - Oficinas Nacional
[email protected]
Francisco Manchón
Director Nacional de Inversión
[email protected]
Los volúmenes de inversión en inmobiliario se
mantienen escasos
• Pese a la corrección en los capital values de los últimos años
los inversores institucionales no toman posiciones en el mercado
español
• La rentabilidad prime responde a la sequía de operaciones pasando
del 5,5% al 5,6% en el trimestre
• El volumen acumulado de 2012 se mantiene por debajo de los de
2010 y 2011
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4
PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012
Zonificación
El mercado de oficinas en Madrid
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Total
Parque de Oficinas (m²)
3.487.100
2.675.700
2.844.000
2.813.000
11.815.900
Disponibilidad (m²)
161.300
352.300
637.600
517.300
1.668.600
Tasa de disponibilidad (%)
4,6%
13,2%
22,4%
18,4%
14,1%
Contratación 3º Trim. 2012 (m²)*
31.300
7.900
20.100
9.900
69.200
Contratación acumulada del año (m²)*
49.200
45.600
55.900
39.900
190.600
Rentas máximas 3º Trim. (€/m²/mes)
25,5
24,0
18,0
13,0
-
Rentas medias 3º Trim. (€/m²/mes)
21,0
14,0
13,1
11,2
15,4
Superficie entregada 3º Trim. 2012 (m²)
0
0
0
0
0
Superficie a entregar 2012 (m²)
11.300
0
59.700
1.200
72.200
4.100
13.200
34.000
15.900
67.200
* Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones.
Fuente: Research BNP Paribas Real Estate. Octubre 2012.
Datos clave
Ciclo económico y de contratación
Tasa de disponibilidad (%) 1.000.000
16
800.000
12
600.000
Media de contratación
8
400.000
4
200.000
0
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
T1
T2
T3
MADRID 2012
%
Var. PIB (%)
-4
Contratación
Fuente: BNP Paribas Real Estate Research
Take-up (m2)
T4
Contratación trimestral por zona
CBD
m2
Centro
Descentralizada
Periferia
300.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
I
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
II III
2012
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
3%
23%
17%
26%
10%
Se alcanzaron 77 operaciones en el T3, superando en 5
transacciones el registro de hace un año. En una perspectiva
de largo plazo, destaca que, hasta 2008, en cada trimestre se
cerraban más 100 operaciones y que desde el inicio de la recesión
la media es de 92 en cada periodo. La mayor cuota en operaciones
fue para la zona Descentralizada, con un 30%, en las sub-zonas de
Emilio Vargas/Avenida de América, Avenida de Burgos, Campo de
las Naciones, además de la zona de Julián Camarillo.
En cuanto al sector de actividad de los demandantes, destacaron
las compañías de asesoría legal-consultoría, superando a las de
servicios. También obtuvieron una cuota importante (17%) las de
Tecnologías de la Información, que han pasado de participar con
menos del 5% de las operaciones antes de 2007 a una media del
18% en años más recientes.
Legal Consultoría Servicios
IT
Comercio-Distribución Industria
Financiero Ocio y cultura Tranporte-Logística Sector Público Otros
9%
No obstante, algunas transacciones se desmarcan de la tendencia
de reducción. Es el caso de operaciones como las de los bufetes
de abogados Perez-Lorca y Linklater, que contrataron 6.500 m²
y 3.500 m², respectivamente, en sendos edificios del Centro de
Negocios (CBD). Las empresas han sacado provecho de las oficinas
de calidad en edificios rehabilitados, actualmente disponibles en
el eje Castellana-Recoletos.
El tamaño medio operación ha sido de 700 m² en línea con la
práctica actual del mercado. Para dar una referencia, en el periodo
2004-2008 la media por operación fue de 1.156 m².
Transacciones por sectores de actividad
6%
La racionalización del gasto inmobiliario se mantiene como motor
de la contratación y las empresas siguen buscando:
• Ajustar superficie a plantillas reducidas
• Rentas efectivas más asequibles
• Mejores calidades de los edificios
En respuesta a estas demandas, el CBD logró una cuota del 45% del
take-up (27% de las transacciones), muy por encima de la media de
los últimos cinco años del 17% y registrando un máximo histórico.
La zona Descentralizada también atrajo una buena proporción
del take-up (29%), alojando principalmente operaciones en zonas
semi-industriales, como la de Julián Camarillo.
Número de operaciones por zona
25
20
15
10
5
0
El alto nivel de incertidumbre reinante en la economía mantiene
a los mercados inmobiliarios en niveles de mínima actividad.
El tercer trimestre de 2012 ha respondido a esta situación con
indicadores de contratación y de oferta modestos. La contratación
de oficinas en Madrid fue de casi 70.000 m², un 11% por debajo de
registrado hace un año. El acumulado anual llega a 190.000 m²,
cifra sensiblemente inferior a la de los mismos periodos de 2011
y 2010. Más bien, el take-up acumulado de 2012 se asemeja al de
2009, cuando entre enero y septiembre se contrataron 150.000 m².
Este también es el impulsor de las renegociaciones, en las cuales
los propietarios ofrecen esquemas de incentivos a sus ocupantes
para no enfrentar la desocupación del inmueble.
350.000
250.000
5
La perspectiva de volumen de transacciones y absorción bruta
para cierre de año no depara sorpresas y la contratación del
cuarto trimestre de 2012 estará en el entorno de los 70.000 y
80.000 m².
6
Tasa de disponibilidad
MADRID 2012
%
16
14
12
10
8
6
4
I
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
II III
2012
2011 III
2011 IV
2012 I
2012 II
En cuanto a la actividad promotora, destacan las rehabilitaciones
integrales de edificios, cuya superficie corresponde a casi dos tercios
de los proyectos de obra nueva. En otras palabras, las reformas
suman 63.000 m² y los proyectos en desarrollo suman 110.000 m².
2012 III
25
20
15
10
5
0
CBD
Centro
Descentralizada
Después de tres trimestres consecutivos de incrementos, la tasa de
disponibilidad de oficinas se redujo ligeramente para situarse en el
14,1%. Los principales motivos para la reducción son:
• La actividad promotora a ralentí
• La menor liberación de espacio de segunda mano
La absorción de edificios enteros en el CBD contribuyó a que la tasa
de disponibilidad de la zona se redujera en casi medio punto, dejando
la tasa de disponibilidad en el 4,6%. La única zona de incremento de
la tasa de disponibilidad ha sido Periferia, en la cual se añadió oferta
únicamente de segunda mando, con alrededor de 8.000 m².
Tasa de disponibilidad por zona
%
Oferta
Periferia
No se detectaron entregas de obra nueva durante el trimestre, aunque
a fecha de elaboración de este informe (octubre 2012), han entrado
al parque 50.700 m² en zona Descentralizada, correspondientes en
su totalidad a un único proyecto.
Tampoco se registraron inicios de edificios de oficinas, en respuesta
a los índices de alta desocupación y perspectiva negativa en el plano
de empleo y producción para el resto de 2012 y todo 2013.
La escasez de actividad promotora puede tener efectos negativos
sobre el parque a medio plazo. Esto es debido a que la demanda está
ocupando las oficinas de mayor calidad, cribando las de más difícil
comercialización. En consecuencia, lo que queda en oferta, tiende a
ser la parte del parque con menor calidad.
Ratio de disponibilidad sobre Take-up
2010 III
Años
2011 III
2012 III
12
10
8
6
4
2
0
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Total
Pese a la reducción global de la disponibilidad, no se puede afirmar
que el mercado ha mejorado su rendimiento. Esto se puede apreciar
en los años necesarios para absorber la oferta disponible. En todas
las zonas y el global de la ciudad, menos en CBD, se necesitan más
años que en 2010 y 2011 para agotar el producto. Esto es debido al
menor ritmo de contratación de los últimos 12 meses. En particular,
se necesitarían casi seis años para absorber toda la disponibilidad,
con el ritmo actual de contratación. En 2011 se necesitaban 5 años.
La visión para cierre de año es de sostenimiento de la disponibilidad
en función de entregas escasas previstas y una previsión de take-up
por debajo de los 80.000 m². En esta medida, 2013 empezará con
una retadora tasa de disponibilidad en el entorno del 14%.
Evolución de rentas medias
€/m2/mes
CBD
40
MADRID 2012
Centro
Descentralizada
Periferia Madrid
Rentas
35
30
25
20
15
10
5
0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III
2012
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Evolución de la renta prime
Las operaciones del tercer trimestre registraron una media de
15,4 €/m²/mes. Esto representa un incremento tanto en términos
trimestrales (16%), como anuales (7%). No obstante, no se
interpreta como una presión positiva por parte de la demanda, o
por escasez de producto, sino más bien por cierre de operaciones
puntuales sobre grandes superficies en CBD.
La renta prime ha permanecido estable en los 25,5 €/m²/mes, para
las mejores oficinas ubicadas sobre el eje Castellana-Recoletos.
Las rentas máximas de otras zonas representativas tales como
Cuatro Torres Business Area han permanecido en el entorno de
24 €/m²/mes. En todos los casos la capacidad negociadora de las
partes puede afectar en nivel definitivo de la renta. No obstante,
los márgenes de negocias son menores e CBD y se incrementan
conforme se aproximan los emplazamientos a la periferia.
El índice de renta real, que descuenta el efecto de la inflación,
también revela incremento en el último año del 5%. No obstante,
su nivel denota que la rentas reales actuales se encuentran al
84% de lo observado en 2005.
€/m2/mes
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Índice de renta nominal
160
150
120
110
100
90
80
70
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
140
130
Los incentivos siguen formando parte importante de la
contratación bruta y las renegociaciones. Se observa mayor
presión de la demanda para incorporar periodos de gracia. Los
propietarios también acceden a asumir gastos de adecuación y
rentas escalonadas. Incluso, las renegociaciones de inquilinos
actuales, a parte de reducir rentas, incorporan los incentivos
mencionados.
El cierre de año tendrá un balance final de descuento en rentas
tanto faciales como efectivas. La intensidad del consumo privado
y del empleo no permiten esperar un repunte. Los esquemas de
incentivos permanecerán hasta que no se inicie una recuperación
franca de la demanda, lo cual queda pospuesto hasta más allá
de 2013.
Índice de renta media (2005 = 100)
Índice de renta real
7
8
Zonificación
El mercado de oficinas en Barcelona
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Total
Parque de Oficinas (m²)
872.100
2.480.800
1.153.900
1.092.800
5.599.600
Disponibilidad (m²)
70.900
265.000
281.600
282.700
900.200
Tasa de disponibilidad (%)
8,1%
10,7%
24,4%
25,9%
16,1%
Contratación 3º Trim. 2012 (m²)*
3.200
38.000
7.400
6.900
55.500
Contratación acumulado del año (m²)*
15.200
55.700
35.400
23.500
129.800
Rentas máximas 3º Trim. (€/m²/mes)
18,0
18,0
17,0
14,0
-
Rentas medias 3º Trim. (€/m²/mes)
16,1
12,2
11,6
8,8
11,8
Superficie entregada 3º Trim. 2012 (m²)
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
44.500
0
44.500
* Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones.
Fuente: Research BNP Paribas Real Estate. Octubre 2012.
Datos clave
Ciclo económico y de contratación
Tasa de disponibilidad (%) Var. PIB (%)
500.000
20
400.000
15
10
300.000
Media de contratación
200.000
5
100.000
0
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
T1
T2
T3
BARCELONA 2012
%
-5
Contratación
Take-up (m2)
Centro
Descentralizada
La zona dominante en la contratación ha sido la Centro,
atrayendo el 68% de la superficie absorbida y el 38% de las
operaciones. La explicación de esta abultada cuota en el takeup es que la zona Centro alojó las operaciones más importantes
del trimestre mencionadas anteriormente.
Periferia
6%
12%
13%
69%
<300 m2
301-1.000 m2
1.001-3.000 m2
>3.000 m2
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
I
II
III IV
2007
I
II
III IV
2008
I
II III
2009
IV
I
II III
2010
IV
I
II III
2011
IV
I
II III
2012
La siguiente zona en importancia ha sido Descentralizada,
donde se registró un 26% de las operaciones y un 13% de la
contratación de superficie. Dentro de esta zona, la empresas
buscaron principalmente oficinas en el distrito 22@. El
tamaño medio de las operaciones en zonas descentralizadas
es de 550 m².
Se registraron 52 operaciones, por debajo de media de
57 de los últimos cinco años. En este sentido, la superficie
media (corrigiendo datos atípicos) fue de 645 m², quedando
por debajo de las medias trimestrales desde 2008, que han
oscilado entorno a los 800 m².
En cuanto al sector de actividad de los contratantes, priman
los de servicios, industria e IT, acumulando dos de cada tres
operaciones. La operación de Incasòl ha sido la única del sector
público, el cual se mantiene al margen de la toma de espacio,
debido a las medidas de austeridad.
Contratación trimestral por superficie
m2
Durante el tercer trimestre de 2012 se contrataron 55.500 m²
de la mano de dos grandes operaciones que suman 22.500
m², registrando un crecimiento tanto en términos anuales
(+12%), como trimestrales (57%). En el acumulado del año
se alcanzan 133.500 m², por debajo de lo alcanzado en los
tres primeros meses de 2011 (152.000 m²) y de 2010 (167.000
m²). El alargamiento de la recesión económica en España y
Cataluña sigue definiendo una contratación muy tímida. En
este escenario, es posible que a cierre de 2012 no se alcance
la media de los últimos 4 años.
No obstante, destacan algunas operaciones de gran tamaño
como la de la nueva sede de Endesa (17.000 m²), las nuevas
oficinas del Instituto Catalán del Suelo - Incasòl (5.545 m²) y
del broker financiero GVC Gaesco (3.800 m²).
T4
Contratación trimestral por zona
CBD
9
La previsión para 2013 en el mercado de oficinas barcelonés
es de sostenimiento de la actividad modesta. No obstante,
algunas operaciones de sedes corporativas en curso podrían
incrementar la cifra de absorción bruta, aunque no señalarían
un cambio de rumbo en la dinámica del mercado.
10
Tasa de disponibilidad
BARCELONA 2012
%
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
I
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
II III
2012
2011 III
2011 IV
2012 I
2012 II
El mensaje principal en la oferta de Barcelona es de nivel
alto en todas las zonas, en particular en los distritos
descentralizados y periféricos. No obstante, el incremento en
la disponibilidad se detuvo en el último trimestre y la tasa de
disponibilidad se ha mantenido (16,1%). Este sostenimiento
se ha facilitado por la parálisis de la actividad promotora,
que concatena cuatro trimestres sin entregas significativas
de obra nueva.
Las zonas Centro y Descentralizada han sido las únicas en
incrementar su oferta, aunque con variaciones inferiores a un
punto. Destaca la entrada a la disponibilidad de la zona Centro
de 8.500 m² que se vieron convenientemente neutralizados
por la absorción bruta de la zona. En Descentralizada la tasa
de disponibilidad se incrementó en medio punto, debido a
oficinas que se quedaron vacías, principalmente en la zona
de Poblenou-Diagonal Mar.
Tasa de disponibilidad por zona
%
Oferta
2012 III
35
30
25
20
15
10
5
0
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
La mayor tasa de vacancia corresponde a la zona Periferia,
que pese a reducirse en el T3 (-0,9 puntos), llega al 25,9%. Le
sigue la zona Descentralizada con un 24,4% y más alejadas se
encuentran Centro (10,7%) y CBD (8,1%).
No se detectaron entregas de obra nueva significativa, por lo
cual el parque se mantiene en 5.600.000 m². Los proyectos
de oficinas son inexistentes o están paralizados y tampoco
se detectaron inicios de nuevas construcciones entre junio y
septiembre. Esto refleja que las expectativas de promotores
son de débil demanda para 2014 y 2015, con dos efectos
inmediatos:
• Incremento de la proporción de producto de menor
calidad u obsoleto en la oferta
• Escasez de oficinas modernas con estándares
internacionales a dos años vista
A fecha de elaboración de este informe, se adelantan dos
proyectos para entrega en la primera mitad de 2013, en Zona
Franca y 22@ (23.500 m² y 21.500 m² respectivamente), que
contrarrestan el efecto de obsolescencia del parque.
El año cerrará con una tasa de disponibilidad estable, con una
absorción neta en el último trimestre ligeramente negativa.
De esta forma, la tasa de disponibilidad cerrará en torno al
16,3%.
Evolución de la renta prime
BARCELONA 2012
€/m2/mes
Rentas
30
20
15
10
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
25
CBD
€/m2/mes
30
Centro
Descentralizada
Periferia Barcelona
25
20
15
10
5
2012
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Max Med
Min
20
18
Media Barcelona:
11,8
12
10
8
6
4
2
0
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
16
14
La renta prime (18 €/m²/mes) ha permanecido estable frente al
pasado trimestre en respuesta a que las mejores oficinas enfrentan
una demanda más activa. No obstante, comparada con la de hace
un año registra un descuento del 4%. El descuento acumulado en
la renta prime frente al máximo de 2007 llega al 35%.
Frente al tercer trimestre de 2011 las oficinas de Periferia son
la de mayor reajuste con un -26% de variación. Los 8,8 €/m²/mes
de renta media muestran el esfuerzo de los propietarios para
ajustar sus flujos de caja y contrarrestar la mayor disponibilidad
de la zona que ronda el 26%. Centro y Descentralizada también
mostraron reajuste anuales en su renta media del 11,2% y 15,5%,
respectivamente.
Durante el año en curso, las condiciones del mercado también
han presionado las rentas efectivas negativamente. Es decir, que
los descuentos no nominales se han ampliado. En este sentido, se
ven en el mercado incentivos como carencias por encima del mes
por año de obligado cumplimiento – la cual ha sido la práctica
general del mercado hasta ahora –, así como mayores periodos
con rentas escalonadas.
Rentas del trimestre
€/m2/mes
La media de rentas en Barcelona fue de 11,8 €/m²/mes. Frente
al tercer trimestre de 2011 se observa un descenso 13,7%, que
refleja peores condiciones de la economía y un sentimiento por
parte de los empresarios de deterioro del clima de negocios. Este
trimestre encadena cuatro cuartos consecutivos de variaciones
anuales negativas.
La renta media en el CBD fue de 16,1 €/m²/mes por encima del resto
de zonas, denotando que la representatividad y buena ubicación
de los edificios en el eje Gracia-Diagonal se mantiene vigente y
que los precios son resistentes pese al embate de la crisis. En este
sentido la media de rentas para esta zona ha resultado un 3,3%
por encima de la registrada hace un año, siendo la única zona
capaz de repuntar, aunque poco, en términos interanuales.
Evolución de rentas medias
0
11
En términos constantes, descontando el efecto de la inflación,
la renta media de Barcelona presenta variaciones menores
que la renta nominal. Esto quiere decir que la inflación atenúa
los descuentos. A manera de ejemplo, en el tercer trimestre la
variación anual de la renta nominal fue de -13,7% mientras la
renta deflactada se redujo un 16%.
No se observan ni a nivel de la economía regional ni a nivel del
mercado local presiones positivas sobre las rentas. Es posible
que en los próximos dos o tres trimestres se sigan observando
descuentos en los alquileres de oficinas en la capital condal.
Al mismo tiempo, los incentivos a la contratación, tales como
carencias, seguirán acompañado las negociaciones.
En los nueve primeros meses de 2012 se acumularon 510
millones de euros en España en inversión inmobiliaria
comercial, una tercera parte del acumulado del mismo periodo
de 2011. Se registra reducción en todos los segmentos, siendo
el de menor descenso el de oficinas, con un ajuste del 40%, y
el de mayor el de Retail (-81%).
Las oficinas continúan siendo el activo de mayor cuota en el
volumen total, acumulando casi 200 millones en 2012 (T1 a
T3). Les siguen hoteles (150 millones de euros) y retail (103
millones de euros). A diferencia de los años 2010 y 2011,
no se han detectado operaciones sobre centros comerciales,
ventas de porfolios de oficinas bancarias ni tampoco
desinversiones de súper e hipermercados. De esta forma, son
las pequeñas transacciones en locales high-street las que
marcan actualmente el ritmo de la inversión retail.
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
I
II III IV
I
2007
II III IV
I
2008
II III IV
I
2009
II III IV
I
2010
II III IV
I
II III
2011
2012
La cifras de inversión en inmobiliario comercial continúan
reflejando una actitud inversora de máxima precaución y
a la espera de señales de mejoría. Estas señales se siguen
postergando debido al alargamiento de la crisis en España y
a la debilidad en el crecimiento europeo. Este contexto deja
espacio principalmente a operaciones de tamaño mediano y
pequeño, protagonizadas mayoritariamente por inversores
locales. Los activos más apetecidos por fortunas privadas, y
fondos institucionales son aquellos muy líquidos con ocupantes
solventes y contratos a largo plazo. Los activos adjudicados
de cajas y bancos así como los llamados “distressed assets”
son objetivos fondos value-added y oportunistas.
mill. €
Volumen de inversión en oficinas en Madrid
mill. €
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
I
II III IV
I
2007
II III IV
I
2008
II III IV
I
2009
II III IV
I
2010
II III IV
I
2011
II III
2012
Inversión
Volumen de inversión en España
Volumen de inversión en oficinas en Barcelona
mill. €
El rendimiento de las inversiones inmobiliarias se ha visto
afectado en el último trimestre. Después de varios trimestres
de estabilidad, la rentabilidad prime de oficinas en Madrid ha
pasado del 5,5% al 5,6%. Así, se reconocen la presión del coste
de la deuda soberana y la tendencia negativa de los precios
de venta. De forma similar, la rentabilidad prime de oficinas
en Barcelona ha llegado al 5,8%.
700
La perspectiva para los próximos trimestres en el volumen
de inversión en España es de status-quo. Los inversores
mantendrán sus objetivos en mercados core europeos mientras
los indicadores macroeconómicos y de sentimiento en España
se mantengan a la baja. Casi con certeza, 2012 cerrará como
uno de los años de menor actividad inversora, incluso por
debajo de 2009. La señal que están esperando los inversores
para tomar posiciones comenzaría a observarse a finales de
2013, al tiempo que se consolidan las medidas estructurales,
el balance fiscal y la liquidez del sector bancario.
0
600
500
400
300
200
100
I
II III IV
I
2007
II III IV
2008
I
II III IV
I
2009
II III IV
I
2010
II III IV
2011
I
II III
2012
MADRID Y BARCELONA
Rentabilidad prime vs rentabilidad bono
del Estado y tipos de interés
Rentabilidad Prime neta oficinas de Madrid Rentabilidad Prime neta oficinas de Barcelona
Obligaciones del Estado a 10 años (TIR) EURIBOR (12 meses)
%
9
8
7
6
5
4
3
2
1
I
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
II III
2012
12
13
Situación del mercado en Europa
Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades)
9
8
7
5,9
6
5
4
10
10,0
5
9,5
0
9,0
-5
8,5
-10
8,0
-15
7,5
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
I
II III IV
I
2007
II III IV
I
2008
II III IV
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
2009
II III IV
I
2010
II III IV
I
2011
II III
2012
*Londres, París, Munich, Frankfurt, Hamburgo, Berlín, Madrid, Milán y Bruselas
Inversión - últimos doce meses
miles de mill. €
70
60
50
40
34,0
30
20
10
0
I
II III IV
I
2005
II III IV
I
2006
II III IV
I
2007
II III IV
I
2008
II III IV
I
2009
II III IV
I
2010
II III IV
I
2011
II III
2012
I
II III
2012
7,0
%
6,5
6,0
5,5
5.06%
5,0
4,5
4,0
I
II III IV
2005
I
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
II III
2012
Fuente: BNP Paribas Real Estate - Research - octubre 2012
10,5
11,0
I
II III IV
2006
Rentabilidad prime media
15
II III IV
I
Tasa de disponibilidad media
20
2005
II III IV
2005
%
I
I
%
-20
mill. m2
Rentabilidad prime
Renta prime y tasa de disponibilidad
Crecimiento de la renta prime media
Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades*)
• El resultado ha sido una demanda de oficinas afectada de forma
negativa. En los últimos 12 meses hasta el cierre del tercer trimestre,
el take-up de las nueve principales ciudades de Europa occidental se
ha vuelto a debilitar, cayendo un 10%. Londres Centro y París Centro
fueron las ciudades de mayor desaceleración, mientras las urbes
alemanas rindieron relativamente bien. A pesar de haber alcanzado
el mayor take-up trimestral, Milán y Madrid continúan siendo los
mercados más débiles, en respuesta a sus fundamentales económicos.
• Se registró una suave contracción en la tasa de disponibilidad en el
T3 de 2012. Actualmente la disponibilidad es estable o decreciente
en todas las ciudades, menos en Londres Centro donde la entrega del
edificio más alto de Londres, el Shard, resultó en una gran cantidad de
nueva oferta añadida en el trimestre. Gracias a la resistente demanda
de Alemania, la tendencia negativa en la disponibilidad se mantuvo en
las principales ciudades, pese al mayor nivel de entregas del trimestre
anterior. Las rentas prime de oficinas se mantuvieron estables durante
todo el tercer trimestre, mientras estuvieron estables en Madrid y
comenzaron a descender en Milán.
• La inversión en oficinas acumulada en los últimos doce meses
mantuvo el incremento (+19) y alcanzó su mayor nivel desde el T2
de 2008. No obstante, existen disparidades en las tendencias de los
diferentes mercados. Londres Centro y la ciudades alemanas fueron
claramente el impulsor de la actividad del último trimestre y la fuerte
actividad inversora incluso condujo a una pequeña compresión en las
rentabilidades (Munich y Hamburgo). La actividad inversora en parís
se sostiene, con una reducción de 20 pb en la rentabilidad prime,
a diferencia de Madrid, Milán y Bruselas. In Madrid y Milán, en un
contexto de aversión al riesgo añadida, la falta de actividad se reflejó
en mayores niveles de rentabilidad prime de oficinas.
Take-up - últimos doce meses
La primera mitad de 2012 terminó con un incremento agudo de la
incertidumbre, así como con un mayor deterioro del entorno económico
de la zona euro. La actividad económica ya se había contraído en
alrededor de un 0,2% en el segundo trimestre, mientras en el Reino
Unido la recesión empeoró con una severa caída de la actividad (-0,5%).
En el tercer trimestre se debería confirmar la recesión de la eurozona,
ya que no se ha registrado un mejoramiento del sentimiento económico
a lo largo del trimestre. De hecho, las medidas de austeridad fiscal
continúan impactando fuertemente en el consumo privado y al mismo
tiempo la tasa de paro se mantiene en niveles históricamente altos.
14
GLOSARIO
BNP Paribas Real Estate Research busca producir indicadores comparables y homogéneos, tanto como sea posible. Intentamos contribuir a la transparencia
del mercado consignando las definiciones de conceptos e indicadores utilizados en nuestros informes, de forma que nuestros lectores puedan comprender
claramente qué significa cada uno de ellos.
Definiciones
Cálculo de superficie: Los datos de contratación, disponibilidad, parque y oferta futura, son de superficie bruta, expresados en metros cuadrados. Para cifras
comparables internacionalmente BNP Paribas Real Estate multiplica las cifras de España por 0,82.
CBD: Es la zona de mayor actividad de negocios del sector terciario de la cuidad. Por esta razón es la de mayor interés inmobiliario.
Contratación (Take-up): Representa el total de superficie alquilada pre-alquilada, vendida o pre-vendida detectada durante el periodo de análisis.
- No incluye superficie disponible para alquiler.
- Una superficie se considera ‘contratada’ cuando se ha firmado el contrato o se ha llegado a un acuerdo vinculante.
- Se considera pre-alquiler a la contratación realizada sobre planos o durante el periodo de construcción.
- Las operaciones (deals) son el número de transacciones cuyo contrato se firmó en el periodo de análisis.
- Los datos de contratación están sujetos a cambio.
El desglose de la contratación por sectores es compatible con código de actividad europeo NACE.
Disponibilidad: Superficie de oficinas total, que a fecha de elaboración del informe está:
- Físicamente desocupada.
- Lista para ocupación inmediatamente.
- Activamente comercializada.
Incluye superficie sub-alquilada y se menciona separadamente cuando es posible.
- Tasa de disponibilidad: Superficie total disponible dividida por el parque a fecha de elaboración del informe.
Nueva oferta entregada: Suma de superficie de oficinas que han alcanzado su terminación técnica en el periodo de análisis. Pueden estar preasignadas o
disponibles para ocupación.
Oferta Futura: Superficie en propiedades donde se han iniciado obras de un nuevo desarrollo o reformas significativas a fecha de elaboración del informe. Incluye
proyectos para ocupación por parte del propietario (llave en mano). No incluye obras de adecuación de suelo.
Parque: Suma total de superficie para uso de oficinas, ya sea ocupada o disponible, a fecha de cierre del informe.
Renta media: Es el promedio de rentas del último trimestre, ponderadas por la superficie de cada contrato de alquiler del periodo, ya sea, de obra nueva o usada.
Rentabilidad bruta: Ingreso bruto anual (antes de costes y gastos de propiedad) sobre el precio de adquisición, excluyendo costes de traspaso.
Rentabilidad neta: Ingreso neto sobre el precio de compra más todos los gastos de adquisición.
Renta/Rentabilidad prime: Representa las mayores rentas/rentabilidades, en la fecha de realización del informe, de una unidad:
- De tamaño estándar proporcional a la demanda de cada ubicación.
- De altas calidades y especificaciones.
- En la zona de oficinas mejor ubicadas en el mercado.
Se utilizan las transacciones del periodo para determinar la renta y la rentabilidad prime. En caso de no existir transacciones prime en el periodo de análisis, se
publica una renta/rentabilidad hipotética, basada en una opinión experta de las condiciones del mercado.
Oferta futura: Suma de superficie de todos los proyectos en construcción. Incluye reformas de edificios en proceso de reconversión a oficinas.
Volumen de inversión: Agrega el precio de venta de todos los activos inmobiliarios no residenciales en los que BNP Paribas Real Estate ha identificado cambio de
propietario. Incluye edificios de oficinas, Retail, Naves industriales y logísticas, y hoteles. Los niveles reportados en los informes no son definitivos y están sujetos
a cambio.
Tipos de inversores:
- Seguros - Sector público
- Property Companies
- Fondos
- Inversores privados y Family Office
- Corporaciones
- Consorcios
- Otros
Vehículos de inversión oportunistas: Inversores que buscan una rentabilidad de más del 17% con niveles de apalancamiento por encima el 60% del valor bruto
del activo.
Vehículos de inversión Value-added: Inversores que buscan una rentabilidad de entre 11,5% y 17% con niveles de apalancamiento entre 30% y 70% del valor
bruto del activo.
2012 BNP Paribas Real Estate Cláusula de Responsabilidad
BNP Paribas Real Estate no puede hacerse responsable, a pesar de sus esfuerzos, de que los datos contenidos en este informe pierdan vigencia o estén
incompletos. Este estudio es una recopilación de BNP Paribas Real Estate y la información volcada en él es de uso exclusivo de sus clientes. El informe
y la información contenida en él no deben ser copiados o reproducidos sin el previo permiso de BNP Paribas Real Estate. Si no estuviera interesado en
recibir esta información o quisiera cambiar las condiciones de recepción, por favor le rogamos ponerse en contacto con nosotros, enviándonos un mail a:
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Tel.: +32 2 290 59 59
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P.O. Box 7233, Dubaï
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ESPAÑA
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28006 Madrid
Tel.: +34 91 454 96 00
Fax: +34 91 454 97 65
FRANCIA
167, quai de la Bataille
de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux
Tel.: +33 1 55 65 20 04
Fax: +33 1 55 65 20 00
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JJ Viottastraat 33
1071 JP
Amsterdam
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H-1123 Budapest,
Tel.: +36 1 487 5501
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Mumbai-400051
Tel.: +91 22 3370 4162
Fax.: +91 22 3370 4166
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20 Merrion Road,
Dublin 4
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Corso Italia, 15/A
20122 Milan
Tel.: +39 02 58 33 141
Fax: +39 02 58 33 14 25
JERSEY
3 Floor, Dialogue House
2 - 6 Anley Street
St Helier, Jersey JE4 8RD
Tel.: +44 (0)1 534 629 001
Fax: +44 (0)1 534 629 011
LUXEMBURGO
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Avenue J.F. Kennedy 44
1855 Luxembourg
Tel.: +352 34 94 84
Fax: +352 34 94 73
ALBANIA
POLONIA
Al. Jana Pawła II 25
00-854 Warsaw
Tel.: +48 22 653 44 00
Fax: +48 22 653 44 01
ESLOVAKIA
REINO UNIDO
5 Aldermanbury Square
London EC2V 8HR
Tel.: +44 20 7338 4000
Fax: +44 20 7430 2628
RUSIA
REPÚBLICA CHECA
Pobřežní 3
186 00 Prague 8
Tel.: +420 224 835 000
Fax: +420 222 323 723
RUMANÍa
Union International Center
11 Ion Campineanu Street
6th floor, 1st district
Bucharest 010031
Tel.: +40 21 312 7000
Fax: +40 21 312 7001
AUSTRIA
BULGARIA
CHIPRE
GRECIA
IRLANDA DEL NORTE
JAPÓN
SERBIA
SUIZA
TURQUÍA
UKRANIA
USA
Sus contactos
Bernard Blanco
Tel.: +33 (0)1 47 59 20 84
[email protected]
Greg Cooke
Tel.: +44 (0) 20 7338 4201
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el mercado de oficinas en madrid y barcelona

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