El Mercado Inmobiliario en el Perú

Transcripción

DICIEMBRE 2014
EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PERÚ
Breve diagnóstico
El mercado inmobiliario se convirtió en un tema de amplio interés para la economía mundial, entre otras
razones, por la alta participación que tiene la cartera hipotecaria en las cuentas financieras de algunos
países, y también, por la alta correlación existente entre el mercado inmobiliario y el ciclo económico
de un país, y más aún tras la reciente crisis sub-prime, la más grande después de la Gran Depresión de los
años 30.
En los años previos a la crisis sub-prime se registraron enormes auges en los precios inmobiliarios
en muchas economías desarrolladas, lo que en algunos medios especializados se calificó como la mayor
burbuja de activos en la historia, y una vez ocurrida, las consecuencias en los países desarrollados parecen
aún no terminar de manifestarse. Por esta razón, bancos centrales, entidades financieras, gobiernos y
entes reguladores se preocupan por la evolución del mercado inmobiliario, en especial del mercado de
vivienda, y al seguimiento de sus precios, adquiriendo una gran importancia para la implementación de
políticas económicas en el mundo.
El sector inmobiliario ha adquirido un importante dinamismo en Latinoamérica, donde nuestro país no ha
estado al margen de este fenómeno, caracterizado por un incremento continuo en el nivel de precios de las
viviendas. Este comportamiento plantea la interrogante sobre la posible existencia de una burbuja en el
mercado de viviendas. Pero que es una burbuja inmobiliaria. Es el crecimiento sostenido en el precio de
una vivienda que excede largamente su valor intrínseco, el cual depende de fundamentos macroeconómicos como PBI, empleo, ingresos de las familias, tasas de interés, etc.
El desempeño del mercado de viviendas es importante para la economía en su conjunto. Las viviendas representan el principal activo para una gran cantidad de hogares por lo que cambios en su valoración
afectan la economía familiar y por ende sus decisiones de gasto. A su vez, los activos inmobiliarios son
relevantes dentro del balance de las entidades financieras por lo que su evolución influye en la estabilidad del sistema financiero en su conjunto. Por último, los precios de los activos inmobiliarios, al igual que
otros activos, pueden ser afectados por las tasas de interés, estableciéndose de esta forma un eventual
canal de transmisión de la política monetaria.
Para promover una expansión en un mercado de financiamiento hipotecario es importante que éste tenga
ciertos fundamentos establecidos de forma clara y consistente. Entre estos fundamentos que deben existir
son una oferta y demanda sostenible y factores que promuevan su dinamismo como condiciones económicas estables, regulación financiera clara, y condiciones políticas. La existencia de dichas condiciones
dentro del mercado hipotecario es quizás aún más importante que en otros mercados, debido a que el
financiamiento en activos de largo plazo necesita estabilidad en aspectos políticos, económicos, etc.
El mercado hipotecario debe tener un mecanismo de financiamiento que vaya acorde con la realidad del
mercado, logrando alinear los intereses de los participantes de manera que todos obtengan beneficio. Es
decir las familias deben obtener su vivienda; las reguladoras, un adecuado funcionamiento del mercado y
el sector privado, una rentabilidad adecuada.
4
1. Dinámica de una Burbuja Inmobiliaria
a. Causas de la Burbuja Inmobiliaria
Exceso de liquidez
en el mercado
genera
Ilusión de una situación
de crecimiento indefinido
lo que
implica
Funcionamiento
ineficiente del
mercado
haciendo
que
Bajas tasas
de interés
El Sistema Financiero
empiece a dar crédito
muy accesible
lo cual se
refleja en
generando
que
Pocos requisitos
solicitados a los
prestatarios
Agentes económicos
utilicen la facilidad de
acceso al crédito
para
Adquirir
propiedades
lo cual
No se hace por
necesidad sino por
motivos de inversión
para
Materializar una
ganacia a través del
aumento de los precios
en el futuro
b. Cuando la Burbuja Inmobiliaria estalla
Cuando la demanda
como
consecuencia
Se elevan
los precios a
niveles absurdos
generando
la mala interpretación
de la información del
mercado
haciendo que
en el mercado, debido a
una verdadera valorización
vviendas se queden
sin vender
en el precio de los
inmuebles)
lo cual
Afecta fuertemente a
un grupo de
compradores que
adquirieron el bien con
Obtener
rentabilidad
para
lo cual
NO SUCEDE
revalorización
Pagar la deuda
contraída
haciendo
que
EL MERCADO
COLAPSE
c. Burbuja Inmobiliaria Global
La maduración de la burbuja hipotecaria comienza tras el pinchazo de la “burbuja puntocom” a finales de los
años 90, con la subsecuente disminución de tipos de interés para combatir los efectos recesivos; el continuo
aumento del estímulo monetario, así como la culminación del proceso de unificación monetaria europea, la
cual hizo crecer irracionalmente la confianza en los países menos desarrollados del bloque, fueron las principales razones que generaron este problema.
Los principales países afectados han sido Dinamarca, Australia, Bélgica, Francia, Grecia, Irlanda, Italia,
Holanda, Noruega, España, Portugal, Suecia, Sudáfrica, Nueva Zelanda, Gran Bretaña y Estados Unidos,
entre otros, cada uno con intensidad diferente y con sus respectivas especificaciones.
Tras la crisis de las hipotecas sub-prime en las economías desarrolladas, cuya causa principal fue el desbordamiento de innovaciones financieras en segmentos poco o nada regulados, se inició el interés en los bancos
centrales, gobiernos y entes reguladores por la evolución de los principales indicadores que caracterizan este
sector, como es el precio de la vivienda.
Según el Banco Internacional de Pagos (BIS), los precios de las viviendas desde 1970 hasta 2014, mostraron
un fuerte incremento en las principales economías avanzadas a partir de mediados de los años 90 hasta el
año 2008 aproximadamente, debido a la irracionalidad de los mercados que se reflejó en la crisis sub-prime.
Al estallar la crisis, los precios de las viviendas tuvieron fuertes caídas, alrededor del 35% a 40% en los
siguientes dos años. A la fecha en la gran mayoría de economías desarrolladas los precios no han regresado
a niveles anteriores, y al parecer en el futuro tampoco lo harán.
4
2. El Crédito en el Perú
Desde diciembre 2008, los diseñadores de política económica en países desarrollados y emergentes ejecutaron programas de estímulo económico, trayendo como consecuencia la inundación de liquidez en el mundo,
llegando este exceso a países como el nuestro. Las épocas de abundante liquidez ya terminaron y lo cierto es
que el mundo se ha acostumbrado a encontrarse en medio de enormes cantidades de dólares desde hace
cinco años.
Nuestro país ha mostrado un nivel de crédito como porcentaje de PBI alrededor del 31.4%, ratio mayor en relación a algunos países de la región y retrasado frente a los países desarrollados (por ejemplo los países pertenecientes a la OCDE – Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, a la cual el Perú quiere
entrar como integrante para los próximos años – tienen un ratio de 158.1%). Con ello se confirma que nuestro
país carece de una gran profundidad del crédito y una mayor bancarización para un importante segmento de
la población, que son los niveles C, D y E, especialmente.
Crédito al Sector Privado 2013
(En porcentaje del PBI)
158
106
71 71
55 50 50 47
44 43
33 31 31 29 28 27 25
24 19
16
Fuente: Banco Mundial
Elaboración: CCIA - Dpto. de Estudios Económicos
Las colocaciones en el Perú van destinadas mayoritariamente al sector corporativo, gran y mediana empresa,
aproximadamente el 50% del total. En segundo lugar se encuentra el crédito consumo, el cual presenta una
participación de 18%. En tercera posición, se tiene al crédito hipotecario, cuya participación en relación a
diciembre 2010 se ha incrementando en casi tres puntos porcentuales, lo cual refleja el gran dinamismo que
ha tenido el sector inmobiliario en relación a los demás sectores de la economía. Finalmente, se observan las
colocaciones destinadas a la pequeña y microempresa, las cuales representan el 14.5% del total del sistema
financiero, cifra que ha disminuido en casi tres puntos en relación a diciembre 2010.
Saldo de Colocaciones por Tipo de Crédito
En porcentaje
12.9
13.7
14.9
15.2
15.5
18.3
18.8
19.3
18.4
18.1
17.4
18.0
18.2
15.8
14.5
51.4
49.5
47.5
50.6
Hipotecario
Consumo
Pequeña y Micro
Empresa
51.9
Corporativo, Gran y
Mediana Empresa
2010
Diciembre
2011
Diciembre
2012
Diciembre
2013
Diciembre
2014
Octubre
Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS
Las tasas de interés hipotecarias en moneda nacional han mostrado una ligera disminución en los últimos
meses debido a la mayor oferta de liquidez en el sistema financiero, cuya causa principal se resume en las
medidas de política monetaria expansiva que ha venido implementando el BCR en los últimos meses a través
de la disminución de la tasa de encaje en moneda nacional, así también la disminución de la tasa de interés
de referencia.
En el caso de las tasas de interés hipotecarias en moneda extranjera, éstas han disminuido en los últimos
meses en un punto porcentual aproximadamente. Sin embargo, esta tendencia debería cambiar debido a las
nuevas medidas que estaría implementando el BCR para disminuir aún más la dolarización del sistema financiero peruano.
Tasa de interés hipotecaria
En porcentaje
8.8
8.0
9.0
8.5
9.2
8.5
9.2
8.5
9.4
7.7
9.3
7.8
9.3
7.7
9.2
7.6
Moneda
Nacional
Moneda
Extranjera
Fuente: Reporte de Inflación Octubre 2014 - Banco Central de Reserva del Perú
3. La dinámica del mercado inmobiliario
El sector construcción influye significativamente en el crecimiento económico del país, pues se encuentra muy
correlacionado con otros sectores productivos. En los últimos años, el crédito hipotecario ha mostrado un
crecimiento sostenido dentro de la estructura del crédito peruano, sin embargo existe gran diferencia frente a
los niveles en este tipo de crédito de otros países de la región y del mundo.
Al analizar el comportamiento del crédito para vivienda y su participación dentro del PBI, es evidente que se
ha vivido un período de auge a inicios de los años 90 hasta un poco antes del final de esa década; un posterior
declive a inicios de la década anterior y luego una recuperación muy clara a partir del 2005 hasta la actualidad,
donde la participación del crédito para vivienda sobre el PBI alcanzó el máximo histórico de 5.4%.
Saldo y Crecimiento de la Cartera Hipotecaria
40.3%
29,665
24,461
20,000
26.2%
14.4%
14.4%
16,033
15.7%
12.6%
4,128
4,723
5,320
2002
2003
2004
10.3%
7,402
6,714
2005
12,021
22.3%
21.3%
22.0%
13,147
En millones
de S/.
24.7%
Variación
Anual
8,566
9.4%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Sin embargo este ratio (5.4%) coloca al Perú muy rezagado frente a países como Suiza u Holanda que superan el 100% en porcentaje de créditos frente a su PBI, así también frente a países de nuestra región como
Chile, el cual llega a niveles de profundidad financieros cercanos a 20%. Existe un largo camino por recorrer
para el mercado hipotecario peruano. Es importante resaltar que la evolución de la cartera hipotecaria peruana
viene siendo significativa, sin embargo queda espacio para seguir creciendo en comparación a nuestros pares
de la región y con economías desarrolladas (con ratios mayores al 40%). Pero este crecimiento depende en
gran medida de cuáles son los fundamentos de la economía peruana, es decir no se puede aspirar a un ratio
de 90% sólo porque algunos países de la OCDE alcanzan esta cifra, pues se estaría alimentando una burbuja,
debido a que la realidad de cada países es distinta.
Se debe tener mucho cuidado con aquellas personas que dicen en todas las formas posibles que “no pasa
nada”, que “el precio del metro cuadrado es menor que en otros países de la región”, que “existe un gran déficit
de vivienda en el Perú”, etc. usando las estadísticas bajo determinado enfoque. Las estadísticas deben ser
interpretadas de la manera más responsable para no caer en conclusiones erradas.
Crédito Hipotecario en Latinoamérica. Cifras 2012 -2013
% del PBI
20.1
18.9
15.0
9.8 9.6
7.7 6.7
6.6 5.9
5.4 5.0 4.5
4.1
2.6 2.1
1.5 1.4 1.0
Fuente: Housing Finance Net
3.1. Morosidad del Crédito Hipotecario en el Perú
Como se mencionó anteriormente, nuestro país no tiene una significativa profundidad financiera, sin embargo
actualmente la cartera hipotecaria es realmente saludable en comparación a otros países, lo cual se deduce
en función al análisis de la cartera hipotecaria atrasada. A septiembre 2014, la morosidad de la cartera inmobiliaria en Perú es 1.3%, mientras que en otros países este indicador se encuentra por encima del 3%.
Morosidad Hipotecaria en Latinoamérica
(% de los créditos directos)
6.2
5.9
3.1
2.4
1.3
México
Colombia
Chile
Brasil
Perú
Agosto 2014
Septiembre 2014
Septiembre 2014
Septiembre 2014
Septiembre 2014
Fuente: Bancos Centrales y Entidades Supervisoras del Sistema Financiero
En nuestro país, la morosidad de la cartera hipotecaria es inferior a la morosidad de las colocaciones totales,
reflejando con ello una mejor calidad de cartera frente a otros tipos de crédito; sin embargo el análisis no puede
detenerse allí. Entre 2001 y 2008, la morosidad de la cartera hipotecaria disminuyó en casi siete puntos,
debido al importante crecimiento económico que presentó nuestro país en aquellos años. Entre el 2008 y 2012,
la morosidad de la cartera de crédito para vivienda creció tan sólo en 0.08 puntos porcentuales, es decir un
incremento realmente bajo tomando en cuenta un período de 4 años. Sin embargo, entre diciembre 2012 y
octubre 2014, el índice de morosidad de los créditos hipotecarios se incrementó en 0.57 puntos, lo cual
demuestra un crecimiento muy por encima de lo suscitado en los últimos años, situación que debería tomarse
en cuenta para evaluar la situación del mercado inmobiliario peruano.
Perú: Morosidad del Sistema Financiero vs Hipotecario
(% de los créditos directos)
8.66
Crédito Total
7.26
7.03
Crédito
Hipotecario
5.56
5.72
3.69
2.30
3.71
2.60
1.59
1.84
1.06
1.44
0.88
1.45
0.75
1.91 1.87
1.84 2.19
0.88
0.86
0.94
0.83
2.55
1.03
2.95
1.37
3.2. Situación actual del mercado de vivienda
Los factores que actualmente influyen en un mayor o menor desarrollo del sector inmobiliario serían los
siguientes:
a. Por el lado de la demanda
La gran demanda potencial de vivienda: Es evidente el gran déficit de vivienda en nuestro
país, en Lima y provincias. Ello representa un alentador escenario para el crecimiento del sector,
sin embargo se necesita conocer el comportamiento de otras variables.
El poder adquisitivo de las familias: Según información oficial sobre las remuneraciones, sueldos y salarios, estos han crecido de manera sostenida en la última década; sin embargo no al
mismo ritmo del precio por metro cuadrado en la mayoría de regiones de nuestro país. Según
cifras recopiladas en un trabajo publicado por el Banco Internacional de Pagos (BIS), Perú registra el mayor crecimiento de precios inmuebles entre el 2008 y 2012, con 121%; el cual comparado con el aumento de precios de las viviendas en Londres es casi cuatro veces superior, pues en
esta ciudad el valor de los inmuebles se incrementó, entre 2008 y 2012, en 35%.
El entorno macroeconómico estable: Éste ha permitido la captación de recursos a tasas de
interés menores, lo cual se tradujo en un costo de crédito menor. La situación actual presenta
mayor incertidumbre en comparación de años pasados, por la desaceleración económica que
presenta nuestro país y la posible subida de tasas de interés en Estados Unidos, lo cual elevaría
el costo de financiamiento para los próximos años, así como una subida del tipo de cambio,
situación que está sucediendo actualmente.
b. Por el lado de la oferta
La rentabilidad que ofrece la inversión en el sector inmobiliario: Ésta era realmente alta
durante los últimos años, sin embargo, tendrá que disminuir pues la situación económica no es
la de hace unos años. Los márgenes de rentabilidad tendrán que disminuir de la mano del
menor crecimiento de la economía.
El bajo nivel de morosidad de la cartera hipotecaria: El índice de morosidad hipotecario es
inferior a la de otros tipos de crédito y menor al promedio de los países de la región (Colombia,
Brasil, Chile y México); sin embargo el crecimiento del mismo en los últimos dos años ha sido
superior a su incremento entre 2008 y 2012, lo cual refleja que algo estaría sucediendo en el
mercado inmobiliario, lo cual va de la mano con la desaceleración de la economía peruana.
La nueva oferta inmobiliaria: Esta debe orientarse a sectores de menores ingresos, donde se
concentra el mayor déficit habitacional, lo cual implica menores márgenes de rentabilidad para
el sector inmobiliario.
3.3. Indicadores para valorar la salud del mercado inmobiliario
Para evaluar la salud del mercado inmobiliario se considera los principales indicadores estructurales:
a. Precio sobre Renta Familiar Bruta
Este índice indica el número de años que se necesitaría para pagar el precio total de la vivienda tomando en
cuenta la renta anual familiar. El precio de una vivienda se puede considerar como razonable cuando dicho
ratio es menor o igual a cuatro. Un ratio mayor a cuatro señalaría que el precio de la vivienda se encontraría
sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado de los ingresos de la familia.
b. Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (Ratio PER)
Este ratio señala el número de años que se tardaría en recuperar, a través del mismo alquiler del inmueble que
se quiere comprar, la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos).
Según la clasificación de Global Property Guide (institución que publica anualmente recomendaciones sobre
dónde invertir en bienes inmuebles alrededor del mundo en su documento “Property Recommendations”), los
precios de los departamentos se mantienen en el intervalo de precios normales cuando se recuperan entre los
12.5 y 25 años; sin embargo según algunos investigadores que son más estrictos consideran un índice de 15
como el adecuado. Un índice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado (situación en la que debería tomarse previsiones para evitar una burbuja) y por debajo de un valor de 10 un valor óptimo para el inversor.
En el caso peruano se observa que el crecimiento de los precios en los últimos ocho años es elevado, a su vez
tambien se aprecia que el ratio PER está superando el valor de 15, y acercándose a 17, lo cual debería ser
materia de preocupación para el gobierno.
Precio de Venta / Alquiler anual en US$ por m 2
(La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco)
15.7
15.4
14.8
13.3
13.0
15.7
15.6
14.9
13.9
16.5
16.1
16.6
15.9
15.5
15.3
15.3
14.6
13.3
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú - BCRP
Cuando se compara el ratio PER del Perú con los demás países de la región se observa que se sitúa en un
nivel intermedio, por debajo de Chile, Uruguay y Brasil pero por encima de países como Colombia, México, El
Salvador, Costa Rica y Panamá, naciones que tiene una mayor profundidad financiera, pues el ratio crédito
hipotecario sobre PBI es más alto que el peruano. Esta situación entregaría indicios de lo que estaría pasando
en nuestro país, es decir que los precios estarían creciendo más allá de sus valores fundamentales.
Ratio PER: Precio de venta / Ingreso por alquiler*
Año 2013
21
Brasil
16
16
Chile
Uruguay
Colombia
15
Perú
15
14
Nicaragua
13
México
12
12
12
12
Costa Rica
Argentina
Ecuador
El Salvador
11
Panamá
Fuente: Global Property Guide
* Años que se tendría que alquilar el inmueble para recuperar el valor de la propiedad - Viviendas de 120 m2 - localizado en la
zona de mayor valor de la ciudad más importante.
c. Ratio de Asequibilidad
Este ratio resulta de dividir el precio de un inmueble de 100 m 2 entre el ingreso promedio anual per cápita, o
según otros analistas, entre el PBI per cápita. En términos simples, este índice arroja el número de años que
necesita un asalariado promedio para adquirir un departamento de 100 m.2
Si el ratio se incrementa por períodos prolongados esto podría representar la existencia de una burbuja inmobiliaria, ya que los precios estarían aumentando más rápidamente que la demanda. Sin embargo, este índice es
cuestionado precisamente por considerar al ingreso como único factor determinante de la demanda, dejando
de lado otros factores como menores costos de financiamiento, factores demográficos, socioeconómicos, etc.
En Perú, este ratio está creciendo sostenidamente desde el 2007 cuando éste era 14.7, y en el 2013 alcanzó
el valor de 27, es decir duplicándose en tan sólo seis años. Al compararnos con algunos países de la región,
se observa que nos encontramos por encima del promedio de América Latina, es decir el precio de una vivienda se recupera en mayor tiempo con respecto a la gran mayoría de países de la región.
Perú: Ratio de Asequibilidad
(Precio*100/PBI per cápita)
27.7
14.6
2007
19.4
19.4
20
2009
2010
2011
21.7
16
2008
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú
2012
2013
Los países como Chile, Costa Rica y Uruguay tienen los menores ratios de asequibilidad en la región, a pesar
que también experimentaron bonanza económica en los últimos años. Ello nos sugeriría que el problema no
proviene de la gran demanda de vivienda, si no tal vez por los altos márgenes de rentabilidad que esperan las
constructoras y las grandes facilidades de financiamiento que se estaban dando en el sistema financiero, lo que
se refleja en altos precios que no estarían correlacionados con los fundamentos económicos de nuestro país.
Ratios de Asequibilidad
Países de Latinoamérica
Nicaragua
Brazil
El Salvador
Colombia
Perú
México
Ecuador
Argentina
Panamá
Chile
Costa Rica
Uruguay
73.3
33.6
31.1
29.6
27.7
24.7
21.5
19.1
18.4
17.4
15.6
15.6
Fuente: Global Property Guide
4. Indicadores del Mercado Inmobiliario en Arequipa
En Arequipa, el boom de la construcción se hizo sentir desde hace tres años aproximadamente, siendo una de
las regiones donde este sector presentó un gran crecimiento en relación a otras ciudades del país.
Según el Instituto de la Construcción y el Desarrollo de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) , en
los últimos años las viviendas que más se vendieron costaron entre US$ 50 000 y US$ 120 000, consideradas
al alcance de la clase media. En este sector económico, precisamente se encuentra el 56.24% de la demanda,
seguido por la clase media baja con el 42.35% de la demanda. Este segmento puede pagar hasta US$ 37 000
por un inmueble.
Según el mismo estudio existe un sector descuidado por las constructoras, la clase baja, que carece de oferta,
pese a representar un porcentaje importante de la población arequipeña.
En casi cuatro años, el crédito hipotecario ha presentado un crecimiento muy superior a las colocaciones totales, alcanzando al cierre de septiembre del 2014, una participación de 17.5%, cuatro puntos porcentuales
mayor a la participación de este tipo de crédito en diciembre 2010. Ello refleja el significativo dinamismo del
sector construcción en nuestra región durante los últimos tres años.
Saldo de Colocaciones por Tipo de Crédito
En porcentaje
13.6
14.3
15.0
17.0
17.5
18.6
20.2
20.9
22.3
22.4
14.5
13.7
11.5
10.8
9.8
23.1
Hipotecario
Consumo
Microempresa
Pequeña Empresa
25.0
24.7
24.1
23.8
Mediana Empresa
13.3
14.0
13.7
13.5
Gran Empresa
7.1
11.0
2.4
10.6
3.2
8.9
3.1
9.7
3.2
Corporativo
2010
Diciembre
2011
Diciembre
2012
Diciembre
13.1
9.9
2013
2014
Diciembre Septiembre
Las perspectivas del sector construcción y del mercado inmobiliario para los siguientes años no parecen ser
tan alentadoras como la situación de años anteriores, debido a la desaceleración de la economía, situación
que ha repercutido fuertemente en los indicadores de este importante sector de la economía.
En el 2013, los despachos de cemento presentaron tasas de crecimiento mensuales superiores al 40%; sin
embargo a partir del presente año esta variable ha mostrado tasas de crecimiento cercanas a cero o negativas,
lo cual genera preocupación de cómo será el desenvolvimiento del sector construcción en los próximos años.
Variación Mensual de los Despachos de Cemento
En porcentaje
79.9
42.3
51.9 53.3
35.0
40.4
47.8 48.7
1.2 5.0 1.3
0
-1.9
jun-14
may-14
abr-14
mar-14
feb-14
ene-14
dic-13
nov-13
oct-13
sep-13
ago-13
jul-13
jun-13
may-13
abr-13
mar-13
feb-13
ene-13
-5.9
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú - BCRP
2.0 3.3
0.2 2.0
sep-14
59.6
50.2
ago-14
67.1
jul-14
72.2
En el caso del crédito hipotecario en Arequipa, indicador del mercado inmobiliario, la situación presenta la
misma tendencia que los despachos de cemento, pues en los últimos meses se ha observado una importante
desaceleración de este tipo de crédito, lo cual reafirma que las perspectivas del sector construcción no serán
iguales a las de años anteriores, debido a que la economía de la región no crece como en períodos pasados.
Variación Interanual del Crédito Hipotecario
En porcentaje
32.3
32.1
31.0 30.5 31.9
30.5
29.3 29.9
27.8 26.7
25.8
24.0
22.3 21.7 21.3
19.3
17.2 16.4
13.3
11.9 12.2
CONCLUSIONES
Se sabe que cuando existe abundancia de liquidez, ésta debe tener algún destino. La historia económica ha mostrado siempre que cuando cualquier insumo ha estado disponible siempre han ocurrido
burbujas, algunas de las cuales han generado un colapso financiero y otros no. El elemento principal
de una burbuja es la especulación, es decir comprar barato ahora para vender más caro después, y
pensar que el precio de los inmuebles siempre mantendrán una tendencia al alza.
A través de la historia, siempre han habido personas que niegan la existencia de una burbuja con
fundamentos como: el precio del metro cuadrado en el país es menor al de otras regiones, o el hecho
de que existe todavía un gran déficit de vivienda. Estos argumentos por si solos no son válidos, pues
se debe tener muy claro cuál es el nivel de sobreendeudamiento de la población, ya que es un factor
significativo para la aparición de una burbuja, y ésta estalla cuando las personas no pueden pagar
sus préstamos.
Perú tiene un bajo nivel de intermediación financiera de créditos hipotecarios en relación al PBI
(5.4%) que comparado con pares de la región es inferior. Por ejemplo Panamá, Chile, Costa Rica y
México tienen ratios de 20.1, 18.9, 15.0 y 9.8, respectivamente, es decir sus mercados inmobiliarios
son más desarrollados que el peruano. Sin embargo, cuando se analiza el ratio de asequibilidad (en
cuantos años se recupera la inversión tomando en cuenta el PBI per cápita del país) estas naciones
muestran ratios menores que el peruano, el cual asciende a 27.7, mientras en otros países este
índice es menor a 20.
Es evidente que en los últimos años el sector construcción ha sido uno de los principales dinamizadores del PBI nacional, sin embargo en la actualidad éste ha venido desacelerándose debido a factores
internos y externos los cuales deben ser tomados en cuenta para proyectar precios, políticas de
financiamiento y por ende niveles de inversión en este sector, que al parecer ya no entregaría los
altos niveles de rentabilidad de los últimos años.
En Arequipa, el sector construcción e inmobiliario ha presentado significativas tasas de crecimiento
en los últimos años, lo cual se reflejó en el incremento de precios de las viviendas; sin embargo este
dinamismo, según algunos indicadores, han mostrado una importante desaceleración en el 2014, lo
cual entrega perspectivas de menor crecimiento para los siguientes años, pues la economía nacional
y arequipeña ya no crecería a tasas pasadas. Los empresarios deberían tener muy clara esta situación para las próximas inversiones a ejecutarse. Ellos deberían enfocarse en nuevos segmentos de
mercado, como son el C, D y E, donde existe una gran demanda potencial, cuyos márgenes de
ganancia son menores en comparación a los sectores A y B.

El Mercado Inmobiliario en el Perú

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